紅商網(wǎng)訊：盡管蘇州市政府已出臺(tái)了商業(yè)管理的相關(guān)政策，但動(dòng)輒回報(bào)百分之十幾的促銷(xiāo)電話仍不斷在我們的手機(jī)上響起，讓人不勝其煩。那么，商業(yè)綜合體招商運(yùn)營(yíng)究竟難度有多大？發(fā)展現(xiàn)狀又如何呢？對(duì)此，新華房產(chǎn)網(wǎng)記者采訪了瑞基集團(tuán)——蘇州喜游城商業(yè)管理有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)顧亮。顧總表示，蘇州商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)的難度超乎想象，包租型的商鋪，更是難上加難。

　　運(yùn)營(yíng)公司少，商業(yè)項(xiàng)目多，運(yùn)營(yíng)難度大

　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功經(jīng)營(yíng)，從前期的定位、規(guī)劃，到后期的招商運(yùn)營(yíng)，都離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的支持。好的運(yùn)營(yíng)公司鳳毛麟角，是蘇州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀。

　　顧總表示，不是運(yùn)營(yíng)公司不愿意接項(xiàng)目，而是目前蘇州商業(yè)項(xiàng)目太多，消費(fèi)力不足，北面有萬(wàn)達(dá)、港龍、蘇寧廣場(chǎng)、繁花中心；在西面有新蘇、來(lái)客茂等；東面印象城等，雷同的商業(yè)項(xiàng)目非常多。

　　商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的難度較大，包租型的項(xiàng)目的難度更大，連鎖商業(yè)不會(huì)考慮包租型的商業(yè)。因此，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司一般只考慮選擇開(kāi)發(fā)商自持的項(xiàng)目，包租型的商業(yè)一般不考慮。

　　例如，蘇州喜游城商業(yè)管理有限公司，已專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)7年多，旗下喜游城項(xiàng)目，總建面9000多平米。瑞基自2007年聯(lián)合新企鴻控股（新加坡）有限公司接手喜游城項(xiàng)目，招商運(yùn)營(yíng)7年多。喜游城定位娛樂(lè)shopping mall，區(qū)位較好，由于是開(kāi)發(fā)商自持的，招商較容易，但運(yùn)營(yíng)難度仍然較大，利潤(rùn)空間逐年下降，客戶分流嚴(yán)重，必須要花比以前幾倍的精力去吸引客流，從原來(lái)等客來(lái)轉(zhuǎn)變成走出去，渠道上積極尋求突破，通過(guò)各種方式來(lái)吸引客流。另外，業(yè)內(nèi)人士普遍知道的平江區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)多年仍面臨人氣不足的局面。

　　專(zhuān)業(yè)人士表示：包租商業(yè)一定會(huì)出問(wèn)題

　　“包租型的商業(yè)，面向的業(yè)主多，風(fēng)險(xiǎn)大，商業(yè)管理公司一般不愿意選擇。”顧亮說(shuō)，瑞基喜游城管理公司也是如此，不僅要選擇開(kāi)發(fā)商自持的項(xiàng)目，而且更希望開(kāi)發(fā)商與商家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商提供場(chǎng)地、商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，分割銷(xiāo)售包租型的商業(yè)項(xiàng)目，不是運(yùn)營(yíng)公司不愿意接手，有些項(xiàng)目的區(qū)位也很好，但是無(wú)論商管公司運(yùn)營(yíng)的多好，合同到期之后項(xiàng)目還是會(huì)出問(wèn)題的。一間約400平米的中型餐飲商鋪來(lái)說(shuō)，業(yè)主有十幾個(gè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好了，租金上去了，合同到期之后每個(gè)業(yè)主由于自己商鋪的位置不同，就不同意租金相同，有的商鋪臨主通道、有的商鋪臨次通道，業(yè)主就認(rèn)為價(jià)值不一樣，會(huì)很難處理。

　　據(jù)記者調(diào)查，包租型的商業(yè)項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司接手運(yùn)營(yíng)的很少，一般是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)，或成立獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)公司。

　　業(yè)態(tài)雷同、相互抄襲、分流嚴(yán)重

　　2009年蘇州印象城開(kāi)業(yè)成功之后，掀起了蘇州商業(yè)地產(chǎn)效仿的熱潮，以大型超市、快時(shí)尚零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)定位模式迅速在各商業(yè)綜合體中復(fù)制。僅園區(qū)湖東就有圓融時(shí)代廣場(chǎng)、圓融星座、華潤(rùn)購(gòu)物中心、鄰瑞廣場(chǎng)、歐尚商業(yè)中心等。主力商家ZARA、H&M、知名連鎖餐飲、影院成為許多商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)配。

　　“印象城的成功主要有兩大因素，一是定位準(zhǔn)確，二是動(dòng)線規(guī)劃好。它是蘇州最早的以快時(shí)尚百貨、餐飲、休閑、娛樂(lè)為定位的商業(yè)，可以說(shuō)一開(kāi)業(yè)就引起了轟動(dòng)”，顧亮說(shuō)。“不過(guò)，過(guò)多雷同的商業(yè)開(kāi)發(fā)出來(lái)，導(dǎo)致客戶不斷的分流。

　　包租模式歷史久，安全隱患巨大

　　據(jù)記者調(diào)查，售后包租，這種方式始于上世紀(jì)六七十年代的美國(guó)，后盛行于日本、中國(guó)香港，在國(guó)內(nèi)最早出現(xiàn)在上世紀(jì)九十年代初期。它與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，剛開(kāi)始出現(xiàn)時(shí)火爆一時(shí)。但很多情況下由于開(kāi)發(fā)商最終無(wú)法兌現(xiàn)承諾，樓還沒(méi)蓋完，就卷款而逃，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

　　蘇州包租型商業(yè)模式此次熱潮始于2009年，以蘇州億象城、恒達(dá)中環(huán)百匯等項(xiàng)目的首發(fā)為典型，一度引起市場(chǎng)轟動(dòng)，在住宅的冷卻下，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。一時(shí)間，包租銷(xiāo)售覆蓋整個(gè)蘇城，回報(bào)率也從最初的6-8%上升到百分之十幾，安全隱患越來(lái)越大。

　　和住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)不具有自住屬性，需要培育，運(yùn)營(yíng)管理才是重中之重。不過(guò)，在利益的驅(qū)使下，許多中小開(kāi)發(fā)商更多的以銷(xiāo)售為目標(biāo)，租金和回報(bào)之間的差距越來(lái)越大。近兩年來(lái)，包租到期的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)的未按期開(kāi)業(yè)、出租率低等現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。例如，億象城出租率至今僅為50%左右，許多業(yè)主零回報(bào)。

　　總之，蘇州商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)艱難，包租模式安全隱患大是當(dāng)下的市場(chǎng)行情，應(yīng)該引起整個(gè)業(yè)界足夠的重視。（來(lái)自：新華網(wǎng) 記者：鄭方艷）

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