紅商網(wǎng)訊：在經(jīng)歷了10多年的快速發(fā)展之后，目前，越來(lái)越多的房企開(kāi)始將發(fā)展目標(biāo)投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如今，就連此前宣布絕對(duì)不會(huì)涉獵商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科，也開(kāi)始大踏步地在房山、昌平等地建起了大型商業(yè)綜合體—萬(wàn)科廣場(chǎng)。

　　此外，今年金隅還將在東壩建區(qū)域性購(gòu)物中心，華業(yè)也籌劃在通州建設(shè)地標(biāo)性商業(yè)建筑—新北京中心，北京城建亦準(zhǔn)備在房山籌建大型的購(gòu)物中心。房地產(chǎn)行業(yè)儼然已經(jīng)進(jìn)入了拼“商”時(shí)代。

　　然而，在很多房企開(kāi)始大力布局商業(yè)的同時(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩。而且，隨著電商的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)即將被淘汰。

　　那么，事實(shí)究竟如何?目前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)是否過(guò)剩?電商能否取代傳統(tǒng)商業(yè)成為人們購(gòu)物的主要方式?開(kāi)發(fā)商又該如何運(yùn)營(yíng)商業(yè)?對(duì)于這些人們比較關(guān)心的問(wèn)題，本期，《新樓市》特地專(zhuān)訪(fǎng)了華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰、首創(chuàng)置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)管理部負(fù)責(zé)人呂曉震、北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明等業(yè)內(nèi)人士。

　　在他們看來(lái)，目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)總量有些過(guò)剩不假，但如果從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，依舊具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 一線(xiàn)房企加速布局商業(yè)

　　盡管關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫的傳聞不絕于耳，但這絲毫不影響眾房企布局商業(yè)地產(chǎn)的熱情。

　　據(jù)保利北京公司年報(bào)顯示， 2013年上半年，保利北京公司的銷(xiāo)售額為45億元，其中，僅商業(yè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率就達(dá)到了55%。而在2012年，商業(yè)地產(chǎn)在保利北京公司銷(xiāo)售額中的貢獻(xiàn)率僅占約13%，2011年則更少。此外，從拿地上來(lái)看，2012年，保利地產(chǎn)在北京共有3宗宅地入賬，其中，商業(yè)用地為零。而2013年，保利地產(chǎn)除了大興舊宮一塊住宅用地外，還競(jìng)得了通州運(yùn)河核心區(qū)的3宗多功能用地。

　　其實(shí)，不只是保利，萬(wàn)科、綠地等一線(xiàn)房企也正在抓緊布局商業(yè)。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年至今，萬(wàn)科在斬獲臺(tái)湖和房山2宗住宅用地外，還拿下了并無(wú)任何居住屬性的地塊，分別為大興新城核心區(qū)的商業(yè)金融用地和房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的多功能用地。而2012年，萬(wàn)科在北京拿下的4宗土地均為住宅用地。

　　同樣，自2012年12月以來(lái)，綠地集團(tuán)已在北京土地市場(chǎng)摘得7幅土地，其中僅有2幅土地含有住宅性質(zhì)，其余均為商業(yè)金融及多功能用地。

　　顯而易見(jiàn)，布局商業(yè)正在成為眾房企不約而同的選擇。

　　據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平介紹，商業(yè)地產(chǎn)這些年增長(zhǎng)速度之快，是住宅所不能比的。“10多年前商業(yè)地產(chǎn)的概念都沒(méi)有，5年前人們問(wèn)誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)，而10年后的今天，人們問(wèn)的是誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)。”

　　原因探究 傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式受阻

　　很顯然，目前進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成潮流。那么，是什么讓眾房企如此青睞商業(yè)，并不遺余力地向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型?

　　據(jù)華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰透露，目前，開(kāi)發(fā)商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其實(shí)屬于被迫轉(zhuǎn)型，因?yàn)樵诖罅块_(kāi)發(fā)住宅，造成一些睡城之后，政府不希望再單純大量出讓住宅用地。相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長(zhǎng)期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地，這導(dǎo)致地產(chǎn)商被迫開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

　　同樣，據(jù)北京某一線(xiàn)房企的負(fù)責(zé)人介紹，隨著地價(jià)的快速升高，以及供應(yīng)量的減少，開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)的拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的模式正在受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。“如果有一天無(wú)地可拿了，但是房企還有大量的員工需要養(yǎng)活。該怎么辦?而通過(guò)開(kāi)發(fā)和自持商業(yè)地產(chǎn)就可以解決這一問(wèn)題。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)通過(guò)自持、收取租金，可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的資金收益，為房企提供穩(wěn)健的資金流。因此，只有介入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房企才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。這就是為什么眾房企積極謀求轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)的重要原因之一。”

　　此外，據(jù)首創(chuàng)置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)管理部負(fù)責(zé)人呂曉震介紹，目前，開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)也是大勢(shì)所趨，是為了適應(yīng)國(guó)家大力倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化的需求。因?yàn)槟壳皣?guó)家正在大力倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化，不僅要解決人們的居住問(wèn)題，還要解決人們的生活和就業(yè)問(wèn)題，這就需要大量的商業(yè)配套。

　　而且，近年來(lái)，北京建設(shè)了大量的住宅項(xiàng)目，卻沒(méi)有建足夠的商業(yè)配套，這使得天通苑、燕郊等缺乏大型商業(yè)配套的遠(yuǎn)郊區(qū)域成為了“睡城”。而這些區(qū)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)有著很高的需求，因此，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也是市場(chǎng)和購(gòu)房者的需要。

　　前景展望

　　商業(yè)地產(chǎn)并未完全過(guò)剩

　　然而，伴隨著越來(lái)越多的房企開(kāi)始轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一股關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩的“看衰風(fēng)”在業(yè)內(nèi)刮起。尤其是伴隨著“電商”的迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)在很多業(yè)內(nèi)人士眼中更是成為了“明日黃花”。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期內(nèi)，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松介紹，從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)人口及消費(fèi)力的增長(zhǎng)可以消化掉全部規(guī)劃中的綜合體;但在短期內(nèi)，綜合體有很大問(wèn)題，有泡沫。

　　那么，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)處于過(guò)剩狀態(tài)?

　　據(jù)呂曉震分析，目前，在很多開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，很多專(zhuān)家指出，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，這看起來(lái)似乎是一對(duì)矛盾，其實(shí)并不矛盾�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都在扎堆做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這使得商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一種結(jié)構(gòu)性或者同質(zhì)化的過(guò)剩。從面上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的總量的確是過(guò)剩了，但是從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有過(guò)剩。

　　其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)可以細(xì)分為很多領(lǐng)域，如社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等，這些商業(yè)都有自己的生存空間。而且，消費(fèi)者的需求也是多元化的，有些人就習(xí)慣在淘寶上購(gòu)物，有些人很可能習(xí)慣在大型商場(chǎng)購(gòu)物，有些人習(xí)慣出國(guó)購(gòu)物，這種差異化的購(gòu)物需求就決定了商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該是差異化存在的。

　　例如，首創(chuàng)奧特萊斯本身就是一種差異化的商業(yè)體，針對(duì)的主要是一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、渴望購(gòu)買(mǎi)奢侈品，但又舍不得花太多錢(qián)的客戶(hù)�？梢哉f(shuō)奧特萊斯這種商業(yè)模式目前在我國(guó)已經(jīng)迎來(lái)了一個(gè)比較好的發(fā)展時(shí)機(jī)，在北京、上海這些收入比較高的城市至少可容納4—5個(gè)奧特萊斯，甚至更多，非常具有市場(chǎng)前景。(法制晚報(bào))

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