馬年，首家赴香港上市的地產(chǎn)股是陽光100。

　　紅商網(wǎng)訊：陽光100表示，本次招股所得款項約60%用于增購中國的項目或待發(fā)展土地，主要專注多用途商務(wù)綜合體，約30%用于發(fā)展現(xiàn)有項目，約10%用于營運資金及一般公司用途。陽光100將主打“街區(qū)綜合體”概念，集中開發(fā)城市中心地段的商業(yè)街區(qū)，積極規(guī)避樓市泡沫風(fēng)險。

　　無獨有偶，2013年在全國迅猛擴張的上市房企泰禾集團，其在北京的項目“泰禾1號街區(qū)”也設(shè)計了街區(qū)商業(yè)的概念。據(jù)悉，其一期產(chǎn)品開盤當(dāng)天全部售謦，并且在三天內(nèi)完成所有網(wǎng)簽，認(rèn)購金額超14億元。在該項目二期的發(fā)布會上記者了解到，泰禾1號街區(qū)在地塊上打造了全開放下沉廣場和商業(yè)街區(qū)，建筑面積共計約2萬平方米。

　　商業(yè)街并不是一個新鮮事物，曾經(jīng)輝煌過也曾一度失色，但圍繞著“商業(yè)街”的話題卻一直長存。

　　陽光100 的“街區(qū)綜合體”故事

　　陽光100利用“街區(qū)商業(yè)”配合上市說故事，確實是一個非常搶眼的吸引點。

　　3月13日，“陽光100中國”在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。開盤當(dāng)日，開盤價3.7元，收盤價3.74元，最高價3.76元。成交量0.42億股，振幅17.75%。

　　陽光100中國控股有限公司主席兼行政總裁易小迪在掛牌儀式上表示，此次在港成功上市將為公司未來發(fā)展注入雄厚資本實力，開辟更加廣闊的發(fā)展空間。

　　值得注意的是，易小迪在此之前就曾說到，陽光100之所以現(xiàn)在上市就是因為公司主力產(chǎn)品商業(yè)街區(qū)綜合體。

　　陽光100是一家早期成名的房地產(chǎn)企業(yè)，其摸索商業(yè)街區(qū)和綜合體的舉動，最早可以追溯到2004年。此前，該房企一直在一二線城市布局，后來因為一線城市競爭過于激烈，從而轉(zhuǎn)戰(zhàn)到三四線城市。最近幾年，在一線市場已很少聽見或者看見他們的身影，企業(yè)顯得非常低調(diào)。

　　此次，陽光100成為馬年首家香港上市的房企，其在招股說明中就是以“街區(qū)商業(yè)”來講資本故事的。

　　據(jù)陽光100招股說明書顯示，截至2013年11月底，陽光100擁有25個開發(fā)中項目，折合土地儲備約1170萬平方米，其中多用途商務(wù)綜合體和復(fù)合性社區(qū)分別為530萬平方米和640萬平方米，分別占總土地儲備的45.3%和54.7%。土地儲備多位于天津、重慶、武漢、長沙、南寧、濟南等二三線城市。其中以多用途商務(wù)綜合體為主體的“街區(qū)綜合體”是陽光100的主要產(chǎn)品，其定位是體驗式商業(yè)、城市中心白領(lǐng)人群的社交場所。在當(dāng)前主流開發(fā)商聚焦于核心城市商業(yè)地產(chǎn)項目，并主推大型購物中心類產(chǎn)品時，“街區(qū)綜合體”模式避開了市場的同質(zhì)化激烈競爭，并填補了細(xì)分市場的空白。

　　現(xiàn)在很多城市大型MALL、城市綜合體存在過剩情況，陽光100的商業(yè)街區(qū)綜合體就是在二三線城市做了類似于上海新天地，或者三里屯village這樣的商業(yè)街，陽光100的構(gòu)想，就是希望將這些時尚商業(yè)街區(qū)復(fù)制到二三線城市的中心區(qū)域。

　　房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成了這樣的共識，住宅市場越來越難做，商業(yè)地產(chǎn)有利可圖。地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)板塊的各項政策相對寬松，沒有住宅市場嚴(yán)格。全國范圍內(nèi)，許多城市都有針對住宅市場的調(diào)控政策，但是對商業(yè)地產(chǎn)項目沒有限購政策，包括拿地貸款等各個環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)目前還是有利可圖的。

　　也有分析師指出，相對于趨緊的住宅市場，利用“街區(qū)商業(yè)”配合上市說故事，確實是一個非常搶眼的吸引點，但是后期商業(yè)如何做，需要經(jīng)驗與總結(jié)。

　　泰禾推全新商業(yè)街區(qū)概念

　　作為去年北京商業(yè)地產(chǎn)的一匹黑馬，泰禾的思路也是要全力打造“商業(yè)街區(qū)”。

　　泰禾集團是去年北京的一匹黑馬。

　　全國“兩會”期間，身為全國政協(xié)委員的泰禾集團董事長黃其森曾在接受媒體采訪時表示，今年全年泰禾銷售計劃為250億元，在北京的銷售計劃在100億元以上。

　　據(jù)泰禾北京公司總經(jīng)理李彤介紹，2013年泰禾全面加大北京市場投資，目前在北京已有六個項目，分別為石景山泰禾長安中心、泰禾北京院子、臺湖二號地塊、泰禾1號街區(qū)、運河上的院子、西局豪宅地塊。在2013年年末以及年初，泰禾北京院子和“泰禾1號街區(qū)”首期產(chǎn)品全部售謦，2014年以上六個項目陸續(xù)全面推向市場。

　　李彤認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求趨勢不會改變，房價仍會較快上漲，投資房產(chǎn)仍具有較強增值和保值能力。

　　他表示，此次全國“兩會”重視環(huán)渤海經(jīng)濟圈概念，繼珠三角和長三角飛速發(fā)展以后，環(huán)渤海經(jīng)濟圈勢如破竹，一躍成為中國經(jīng)濟增長第三巔峰，北京肯定成為這個區(qū)域的領(lǐng)軍城市。北京向東向南發(fā)展已經(jīng)成為大勢所趨，放眼京津冀全面發(fā)展，北京將打造更具高端的視野城市。

　　而“泰禾1號街區(qū)”正是位于經(jīng)濟圈中，如何利用“商業(yè)街區(qū)”說好故事，也是泰禾面臨的問題。

　　李彤介紹，泰禾1號街區(qū)在地塊上打造了全開放下沉廣場和商業(yè)街區(qū)，建筑面積共計約2萬平方米，其中下沉廣場包括一個近萬平米的大型商超，目前正積極地與永輝、物美等大型商業(yè)公司進行接洽、引入。

　　從銷售速度看，泰禾1號街區(qū)2013年年底引爆千人瘋搶狂潮。773套一期房源，瞬間告罄。

　　由于該項目1期營銷狀況良好，在最近新推的2期項目中，泰禾致力于打造高質(zhì)量的購物與休閑體驗商業(yè)空間。

　　泰禾的思路是：先在二線城市探索這種模式的可行性，而后進入一線城市推廣。從目前已經(jīng)建成正在經(jīng)營的泰禾產(chǎn)品中看，福州的泰禾新天地具有范本意義。據(jù)了解，福州的泰禾新天地，與泰禾廣場一起共同形成具有“雙核商業(yè)中心”的頂級商圈。泰禾新天地首創(chuàng)的街區(qū)商業(yè)模式，極具歐式風(fēng)情，它既接收來自海西第一購物中心強勁人流輻射，又擁有自成體系的商業(yè)動線，人流無須通過購物中心“中轉(zhuǎn)”，這與其他項目商業(yè)街需完全依附于購物中心形成巨大反差。

　　“泰禾1號街區(qū)”2期正在招商中。如果這樣的“商業(yè)街區(qū)”運作模式逐漸成熟，會在接下來的一系列產(chǎn)品中得到推廣。

　　多元化“商業(yè)街區(qū)” 漸趨成熟

　　當(dāng)老舊的“步行街”模式逐漸走向衰落的時候，新型的“商業(yè)街區(qū)”在一些城市正逐漸成熟。

　　當(dāng)老舊的“步行街”模式逐漸走向衰落的時候，新型的“商業(yè)街區(qū)”在一些開發(fā)商的推動下會在一些城市逐漸成熟。

　　“泰禾1號街區(qū)”熱銷和陽光100包裝“商業(yè)街區(qū)”概念在香港成功上市，只是眾多開發(fā)商玩轉(zhuǎn)“商業(yè)街區(qū)”比較成功的典范。

　　易小迪認(rèn)為，陽光100在香港上市就是因為他們有一個獨特的、有競爭力的主力產(chǎn)品，這個產(chǎn)品就是“商務(wù)綜合體和商業(yè)街區(qū)”。

　　他說，在中國二三線城市，第一個階段是人口的集聚，第二個階段是城市的繁榮和發(fā)展，陽光100從2004年就開始做商業(yè)街區(qū)和綜合體，到2006年我們逐漸走向多元的綜合體，包括商業(yè)街區(qū)。

　　易小迪介紹說，歷史上，開發(fā)商業(yè)綜合體和街區(qū)都取得了很好的盈利，毛利水平都很高，遠高于普通住宅。而且這個產(chǎn)品最主要是在廣大二三線城市都有很大的需求，很多城市說不缺高樓大廈，而是缺城市名片，缺很好的商業(yè)街區(qū)和綜合體。所以，他認(rèn)為“商業(yè)街區(qū)”有很好的擴張前景，與其他的上市公司比較，他們的產(chǎn)品是有特色的有區(qū)別的。所以，在細(xì)分市場陽光100是走在了前面，這也是主力產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。

　　陽光100這種商業(yè)街區(qū)綜合體和之前的“老商業(yè)街”有何區(qū)別呢?

　　“陽光100打造的是一個多元、復(fù)合型的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)街區(qū)綜合體首先是新興的商業(yè)街，一般來說是時尚的、比較有規(guī)模的商業(yè)街。這些時尚商業(yè)街區(qū)將出現(xiàn)在中國二三線城市的中心地段。”據(jù)易小迪介紹，“我們所有的商業(yè)街區(qū)基本上都在城市黃金地段，離城市中心平均兩公里。而在一些城市，離老城區(qū)中心兩公里其實就是城市的新中心，這樣的商業(yè)街區(qū)能夠很快地繁榮起來。”

　　“再加上陽光100這么多年形成了自己的主力店和酒店經(jīng)營，以及與合作伙伴之間形成的緊密合作關(guān)系，我們能夠把很多大型時尚品牌引進到二三線城市。至于說將來會不會進入一線城市發(fā)展，我覺得有這個可能，但是我們不會去拿地王。”易小迪說。

　　據(jù)了解，陽光100已經(jīng)和一些城市簽了合作框架協(xié)議，他們將打造一座座有特色的文化商業(yè)街，并使之成為這些城市的新名片。

　　“眼下開發(fā)商正迎來新一輪的土地儲備熱潮，以住宅名義買下來的土地現(xiàn)在成為了城市次中心，板塊的城市價值提升也為商業(yè)開發(fā)的價值轉(zhuǎn)化提供了利潤空間。”易小迪介紹，陽光100在重慶有一塊80萬平方米的住宅用地，沿街長度有1500米，他們將此地做成商業(yè)街區(qū)綜合體，“這樣的規(guī)劃比做純住宅要有本質(zhì)上的利潤提升。”據(jù)悉，在濟南等地，陽光100也有類似的操作模式。

　　地產(chǎn)商將土地儲備轉(zhuǎn)化為商業(yè)街區(qū)的開發(fā)后，促使這些板塊的前景大增，而這一變化的原因，來自于投資者近幾年來對商鋪等非住宅方面購買熱情的大幅增加。

　　“當(dāng)然，從住宅市場轉(zhuǎn)化為商業(yè)街區(qū)的開發(fā)并不是一蹴而就的。”易小迪介紹，陽光100之所以現(xiàn)在上市就是因為主力產(chǎn)品是商業(yè)街區(qū)綜合體。“我們是從十年前開始慢慢探索并積累經(jīng)驗，形成了自己的核心競爭力。從住宅開發(fā)起家后再轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這個過程花了七八年時間。目前看來已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功，在香港上市為我們打開了海外融資的大門。”(中國商報)

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