■面對低迷的市場和電商的雙重沖擊,
購物中心加快轉(zhuǎn)型。
購物中心井噴式增長
2013年零售業(yè)盤點之購物中心篇
紅商網(wǎng)訊：2013年是購物中心的井噴期,是優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)量最大的一年,是廣州購物中心租金出現(xiàn)零增長或低增速的一年,是“招商難”等問題陸續(xù)出現(xiàn)的一年,截至2013年末,全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬平方米。面對低迷的市場和電商的雙重沖擊,購物中心通過加大體驗業(yè)態(tài)、O2O等方式轉(zhuǎn)型升級,但仍然將迎來商業(yè)面積供大于求的2014年,業(yè)內(nèi)預(yù)計,2014年招商難、租金降等問題會爆發(fā),而購物中心在以線上與線下融合方向的探索中,或會出現(xiàn)有效的新商業(yè)模式。
現(xiàn)象
1
購物中心井噴租金回落
近一兩年來,許多以往專注住宅開發(fā)的地產(chǎn)大鱷都爭相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,如奧園、保利、萬科、中海、雅居樂等等,這些開發(fā)商的一涌而入令商業(yè)地產(chǎn)市場行情井噴。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近年來中國購物中心正以每年300家的速度增長,而來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,2013年是廣州有史以來優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)量最大的一年,全年新增近40萬平方米,約為2012年的3倍;截至2013年末,全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬平方米。
大量商業(yè)面積的出現(xiàn)導(dǎo)致競爭加劇,“招商難”成為業(yè)內(nèi)最常談起的詞。來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年全年零售物業(yè)市場的凈吸納量僅25萬平方米,比2012年下降了2萬平方米,預(yù)計在2014年,受整體經(jīng)濟(jì)所限,零售商對擴(kuò)張仍將因為保持謹(jǐn)慎樂觀而放慢擴(kuò)張步伐,因此廣州零售物業(yè)租賃市場的氣氛將難有明顯起色,對新商場招商造成較大壓力。少數(shù)新商場將考慮重新定位,引入更多適合周邊消費者的品牌,預(yù)計將會拖慢租金增長的幅度。而與傳統(tǒng)零售商業(yè)相比,租金水平相對較低的體驗業(yè)態(tài),在商場中占比加大,也將進(jìn)一步拉低商場的平均租金。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶認(rèn)為,2013年購物中心招商情況,整體而言主要商圈情況平穩(wěn),但如蘿崗和黃埔這樣新的商圈“招商難”的情況較明顯。他還提到,由于此前商業(yè)地產(chǎn)租金上漲厲害,導(dǎo)致資金的涌入,2013年購物中心進(jìn)入井噴期,如今,井噴期一過去,市場趨于理性,在主要商圈和新興商圈都已經(jīng)出現(xiàn)租金下降情況,“預(yù)計未來2年至3年租金都會有所回落,正常情況會回落10%至15%。”
“因為招商難,場地只能放下身段。”廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰透露,2013年,已有購物中心為招商提供更優(yōu)惠的租金,將主力店的免租期由一般的3個月至半年,延長至1年的個例,“還有補貼裝修費用的。”他預(yù)計,2014年更多的購物中心將保持租金零增長或下調(diào)。
2
零售低迷加強體驗搶市場
2013年,來自零售低迷及電商的雙重沖擊,購物中心面臨的壓力明顯,有的項目出現(xiàn)大批商家租約到期撤場的情況。因此,成熟的購物中心及新興的購物中心都在轉(zhuǎn)型升級,以求招攬更多的客源,穩(wěn)住品牌商。例如,正佳廣場的海洋館,及各類融入藝術(shù)元素的展覽;五月花廣場開辟“美食長廊”增加餐飲業(yè)態(tài);天河城引進(jìn)Hello Kitty展覽;麗影廣場外立面轉(zhuǎn)型升級,內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整……
“加大餐飲比例,建立游樂場、電影院、兒童游戲中心等體驗配套,已成為購物中心競爭突圍最常使用的手段。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴新快報記者,但這些嘗試僅處于探索階段,沒有亮點出現(xiàn)。此外,與傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)相比,體驗業(yè)態(tài)的租金低、租期長,這對于購物中心而言并不是一件好事,但是體驗業(yè)態(tài)的吸客能力強也是事實。目前,越來越多的購物中心正選擇以自營體驗業(yè)態(tài)的方式來增強商場的可持續(xù)發(fā)展能力,如“萬達(dá)影院”、“大玩家”、“大歌星”,還有高德置地的“小Q兒童城”等,自營式的體驗業(yè)態(tài)主力店,在2014年或?qū)⒏鼮榱餍小?/p>
無一例外的,被采訪到的業(yè)內(nèi)人士都提到“社區(qū)型購物中心”,這一業(yè)態(tài)無疑成為2013年購物中心里的一抹亮色。“當(dāng)核心商圈市場飽和,供過于求時,開發(fā)商將瞄向某些區(qū)域。”黃文杰認(rèn)為,隨著社會的發(fā)展,成熟社區(qū)內(nèi)的消費力在逐步提升,而消費需求也開始尋求便捷性,社區(qū)型購物中心迎來發(fā)展的機(jī)遇,城市化的發(fā)展帶來了商機(jī),在有一定居住人口規(guī)模、外圍交通配套齊全的社區(qū),這類有區(qū)域輻射范圍的社區(qū)型購物中心創(chuàng)造出不俗的成績。他還指出,品牌也愿意進(jìn)入社區(qū)型購物中心,這些區(qū)域人流量大,消費力在提升,如果區(qū)域人群與品牌消費目標(biāo)人群匹配,品牌開店能達(dá)成理想的銷售。
王先慶也提到,社區(qū)購物中心的優(yōu)勢明顯,因為業(yè)態(tài)組合夠生活化,所以接地氣,能聚攏客流,“在激烈競爭下更易存活下來。”
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