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■２０１３年度回顧·投資市場
預計今年市場對一線城市投資需求繼續(xù)強勁
71億元：上海辦公樓市場有史以來最大一筆成交。
私募基金及機構投資者表現(xiàn)最為活躍。
紅商網(wǎng)訊：昨天，記者獲悉，2013年，國內(nèi)外買家積極尋找上海商業(yè)地產(chǎn)(專題閱讀)的投資機會，上海房地產(chǎn)投資市場空前活躍，全年成交總額高達567億元，是2012年投資市場成交額的兩倍多，且超越了2011年創(chuàng)造的464億元全年成交紀錄，創(chuàng)出了歷史新高。
2013年可謂是豐收年
在剛剛過去的2013年，上海房地產(chǎn)投資市場可說是一個“豐收年”，尤其是在下半年，市中心核心區(qū)域成交了多個重量級交易。
僅第四季度，上海投資市場就完成了235億元的成交額，其中包括了上海辦公樓投資市場有史以來最大的一筆成交——東方匯經(jīng)中心，以約71億元的價格整棟出售給一國內(nèi)買家。另一家總部位于東北地區(qū)的內(nèi)資銀行收購了古北財富中心一期作為其上�？偛看髽�。與此同時，仲量聯(lián)行還代表業(yè)主將上海港國際客運中心的其中一棟出售給一國內(nèi)自用賣家。辦公樓繼續(xù)成為上海房地產(chǎn)投資市場上最受追捧的資產(chǎn)類別，占全年成交總額的66%。而這些交易充分反映了內(nèi)資自用買家對上海辦公物業(yè)收購的持續(xù)強勁需求。商報記者注意到，自用型買家在上海投資市場從年頭活躍到年尾，尤其是陸家嘴、外灘、北外灘等黃浦江兩岸的濱江區(qū)域，其寫字樓深受自用型買家和金融機構的追捧。
盡管第四季度國內(nèi)買家市場表現(xiàn)更為活躍，但在2013年，上海市場的核心資產(chǎn)同樣受到境外投資者的追捧。布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司Brookfield Asset Management 就以46億元的代價購入了瑞安房地產(chǎn)所擁有的上海新天地(專題閱讀)21.7%的股權，包括6棟資產(chǎn)，涵蓋辦公樓、零售物業(yè)及綜合體物業(yè);美國基金公司安祖高頓Angelo Gordon 以2億美元的價格收購位于浦東的某服務式公寓，該項目擁有約466套用于出租的公寓。事實上，境外投資者在2013年全年的成交額約占上海投資市場成交總額的48%。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國投資部總監(jiān)顧東尼表示：“上海市場的房地產(chǎn)投資交易額2013年再創(chuàng)歷史新高，國內(nèi)外買家積極尋求上海商業(yè)地產(chǎn)的投資機會，刷新了全市房地產(chǎn)投資市場的成交額紀錄。”
商報記者注意到，2013年上海房地產(chǎn)投資市場全年成交總額高達567億元，是2012年投資市場成交額的兩倍還多，且超越了2011年創(chuàng)造的464億元的全年成交紀錄，創(chuàng)出了歷史新高。其中，私募基金及機構投資者的表現(xiàn)最為活躍，在2013年買家資金來源中，29%是未上市基金，28%為機構投資者(如銀行、保險等)，另有17%和16%為開發(fā)商和企業(yè)，剩余10%為未確認資本、房地產(chǎn)投資信托基金及高凈資產(chǎn)個人。
境內(nèi)外投資者將持續(xù)活躍
而2013年旺盛的投資需求也將助推2014年上海交易總額繼續(xù)保持高位。展望2014年，由于境外投資者已經(jīng)大量募集房地產(chǎn)投資資金，加之國內(nèi)的銀行和保險公司等金融機構將保持穩(wěn)定的物業(yè)購買需求，預計市場對一線城市資產(chǎn)的投資需求有望繼續(xù)強勁。
仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌向商報記者指出：“我們看到中國投資市場流動性的穩(wěn)定增長將助推2014年市場成交總量保持高位。而上海市場上兩個不同類型投資者的投資行為預計將出現(xiàn)分化。受到租金增幅放緩的預期以及美國貨幣政策變化而帶來的離岸利率上升的影響，境外投資者在收購物業(yè)時將相對更為謹慎;而境內(nèi)自用買家預計2014年將繼續(xù)保持強勁的投資需求且愿意為核心區(qū)域資產(chǎn)支付高額價格。2013年第四季度發(fā)生的幾宗成交已開始反映出這一趨勢。如果2014年境外投資者的借款成本確有提高，我們預計其在購買物業(yè)時將對收益率提出更高的要求;反之，由于穩(wěn)定的購買需求加之國內(nèi)貸款利率很難繼續(xù)攀升，我們預計境內(nèi)自用買家對收益率的要求將基本維持不變。”盡管2013年第四季度物流倉儲地產(chǎn)沒有大宗成交，但李凌預計接下來市場對該資產(chǎn)類別的投資需求將會相當強勁，多個新募集的基金或將瞄準物流地產(chǎn)領域。
DTZ戴德梁行中國區(qū)投資與顧問服務部董事總經(jīng)理葉建成則表示：“上海自貿(mào)區(qū)成立后，其區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資價值將進一步凸顯，辦公樓將成為投資首選，浦東的寫字樓市場將成為買家追逐的焦點;自貿(mào)區(qū)同時也將催生外高橋、浦東機場及臨港區(qū)域的工業(yè)物流項目的大宗交易需求。從資本市場來看，人民幣基金投資物業(yè)的步伐將不斷提速，不僅為開發(fā)商提供融資渠道，而且也開始參與收購現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè);基于對中國物業(yè)投資市場發(fā)展前景的普遍看好，境內(nèi)與境外投資者將在2014年持續(xù)保持活躍。”(來自：上海商報)
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