第一太平戴維斯駐華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄：
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大
租金有下行壓力
紅商網(wǎng)訊：2014年廣州甲級寫字樓市場供應(yīng)量依然龐大，包括雅居樂中心、富力盈凱廣場等在內(nèi)的五個大型項(xiàng)目預(yù)計(jì)將陸續(xù)投入使用，總計(jì)供應(yīng)達(dá)68.7萬平方米；新投入市場的寫字樓項(xiàng)目全部集中在珠江新城，包括富力盈凱廣場、僑鑫總部大廈、雅居樂中心、越秀財(cái)富中心、環(huán)球都會廣場、富力盈耀廣場。
大量的新增供應(yīng)在對租金水平施壓的同時，將進(jìn)一步推高珠江新城的市場空置率。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，外資企業(yè)和內(nèi)資公司的寫字樓市場需求將有所抑制，同時對寫字樓的租金性價(jià)比將愈加敏感。大型區(qū)域民營企業(yè)和國有企業(yè)將成為未來甲級寫字樓的主要需求來源。2014年，廣州甲級寫字樓市場將保持謹(jǐn)慎態(tài)勢，大規(guī)模供應(yīng)將壓抑寫字樓租金增長。
商鋪方面，受2013年部分項(xiàng)目推遲入市影響，2014年預(yù)計(jì)將有4個優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目投入市場，供應(yīng)量總計(jì)約為48.8萬平方米，包括清河·永旺夢樂城、番禺萬達(dá)廣場、高德置地四季Mall·冬、保利V座商業(yè)。商鋪供應(yīng)量依然在高位徘徊；隨著中心城區(qū)可開發(fā)面積日漸減少，更多開發(fā)商把發(fā)展重心放在新興區(qū)域。
在未來的新增供應(yīng)當(dāng)中，接近74%的零售商業(yè)面積位于番禺區(qū)。大量供應(yīng)集中入市，將促使區(qū)域市場的競爭白熱化，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境放緩的背景下，零售物業(yè)運(yùn)營將迎來更大的挑戰(zhàn)。市場消化壓力的加大將持續(xù)對零售物業(yè)的租金施加下行壓力。中短期內(nèi)，廣州零售物業(yè)的租金水平將有所微調(diào)。
戴德梁行廣州公司董事總經(jīng)理黎慶文：
寫字樓投資回報(bào)率將下降
2013年廣州商務(wù)用地表現(xiàn)暢旺，7.3%的土地面積貢獻(xiàn)了37.5%的總成交額。商務(wù)辦公用地樓面地價(jià)攀升至近十年高位。2014年，寫字樓市場需求強(qiáng)勁，吸納量持續(xù)上漲。寫字樓租金增幅平穩(wěn)，但由于價(jià)格增長加速，投資回報(bào)率將繼續(xù)下降的態(tài)勢。
未來五年珠江新城仍然是廣州寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域，珠江新城占據(jù)全市約95%的甲級寫字樓需求。部分租戶出于業(yè)務(wù)擴(kuò)張和擴(kuò)大辦公面積等因素的考慮，從體育中心商圈、東山和越秀等成熟商圈搬遷至珠江新城。IT、物流和服務(wù)業(yè)公司持續(xù)熱捧珠江新城。
據(jù)悉，目前珠江新城剩余約205萬平方米的寫字樓物業(yè)待開發(fā)，占整個珠江新城寫字樓總存量的25%。其中有153萬平方米達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將于未來3年內(nèi)開發(fā)完成。按照過去幾年的年均吸納量28.3萬平方米，并考慮第三產(chǎn)業(yè)增加值的增幅10%~12%，預(yù)計(jì)未來五年珠江新城平均吸納量達(dá)30萬平方米，要消化全部存量需要5年時間。到2020年珠江新城甲級寫字樓才能基本滿租。
除了日趨成熟的珠江新城，2014年，新商務(wù)區(qū)的開發(fā)成為廣州市的重中之重，萬博商務(wù)區(qū)、國際金融城、南沙總部集聚區(qū)將是商務(wù)地塊出讓熱點(diǎn)。新區(qū)如萬博、國際金融城、琶洲、南沙等商務(wù)區(qū)開發(fā)進(jìn)度將加快，以填補(bǔ)珠江新城開發(fā)完畢后的空白。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗：
甲級寫字樓租金或上升
2014年廣州甲級寫字樓市場上升勢頭明顯，將走出過去幾年由于需求下滑和供應(yīng)劇增導(dǎo)致的空置局面，有望達(dá)至供求平衡。
預(yù)計(jì)2014年全年，甲級寫字樓將有24萬平方米新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)以單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目為主，全部集中在珠江新城。2014年供應(yīng)約為2013年的一半，是自2009年以來最少供應(yīng)的一年，且新增供應(yīng)的預(yù)租率較高，已超過50%。
需求方面，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景趨穩(wěn)定，部分企業(yè)重啟去年凍結(jié)的擴(kuò)張計(jì)劃；再加上，部分新落成寫字樓相對于區(qū)域內(nèi)其它高端寫字樓的租金具有競爭力，預(yù)計(jì)會持續(xù)吸引有搬遷或升級需求但預(yù)算有限的本地和部分外資租戶。預(yù)計(jì)穩(wěn)定的新增寫字樓需求將帶動空置率下降。
位于天河區(qū)、越秀區(qū)空置率較低的寫字樓業(yè)主的租金叫價(jià)能力將增強(qiáng)，而優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目將持續(xù)支撐珠江新城寫字樓的租金上漲。因此，預(yù)期2014年甲級寫字樓整體租金保持上升。
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