所有權(quán)與使用權(quán)分割的商鋪
當(dāng)然，隨著購(gòu)買人群發(fā)生變化，商鋪產(chǎn)品也開(kāi)始做出調(diào)整，以適應(yīng)不同人群的投資需求。原來(lái)雙層街鋪面積多在 200平方米以上，大額投資只適合有資金實(shí)力的生意人。而隨后，南三條市場(chǎng)、金億城服裝批發(fā)等市場(chǎng)類可分割的內(nèi)街商鋪逐漸滿足小生意人的需求。店鋪面積小，可自由分割無(wú)論自用和租住，成本均在小生意人的投資范圍之內(nèi)，這些商鋪的火爆直接助推了此類商鋪價(jià)值升值和租金收益的上漲。
而近幾年，隨著城市綜合體的崛起，可分割商鋪?zhàn)兊酶屿`活。最小可購(gòu)買十幾平方米的商鋪，吸引了更多白領(lǐng)一族加入了投資商鋪的大潮中。“比如，2萬(wàn)元每平方米的商鋪，購(gòu)買15平方米僅需要30萬(wàn)元，首付50%，只用15萬(wàn)就可以了，這對(duì)于普通人群來(lái)說(shuō)，的確是不錯(cuò)的選擇。”張磊說(shuō)道。而同時(shí)，許多商業(yè)地產(chǎn)還打出帶返租的政策，商鋪由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一管理，定期返還購(gòu)買者租金收益，降低購(gòu)買者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，得到了眾多小投資者的歡迎。“從最近幾年開(kāi)始，商鋪的所有權(quán)與使用權(quán)從逐漸分離到徹底分離，發(fā)展特別快。“張磊說(shuō)道。商鋪產(chǎn)品的多樣化，也成為商鋪投資越來(lái)越熱的一個(gè)重要原因。
從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一線售樓部傳來(lái)的消息是，“基本上一開(kāi)盤，便被搶購(gòu)一空。”一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，這樣的現(xiàn)象也成為近幾年商鋪售樓部的常態(tài)現(xiàn)象。
“目前許多商鋪投資者被我稱為‘剛需型投資者’，原因是這些人群投資意愿非常強(qiáng)烈，但并沒(méi)有專業(yè)的投資知識(shí)，是為了投資而投資。”張磊認(rèn)為，這樣狀態(tài)下投資者面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)則比較大。
商鋪的裂變式增長(zhǎng)
“石家莊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將進(jìn)入快速發(fā)展期。”經(jīng)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年的發(fā)展，石家莊已經(jīng)從過(guò)去單一的中山路商圈發(fā)展到遍布各區(qū)的多商圈時(shí)代。
一方面是迅速擴(kuò)大的投資群體，一方面，石家莊商業(yè)地產(chǎn)的裂變式擴(kuò)張，也帶來(lái)了商業(yè)項(xiàng)目的良莠不齊。在石家莊商業(yè)地產(chǎn)史中，并不缺乏商業(yè)成功的案例，同時(shí)，“失足者”也不少見(jiàn)。當(dāng)“地段論”幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)投資的金科玉律時(shí)，我們也不難發(fā)現(xiàn)，繁華地段也有閑置好長(zhǎng)時(shí)間的商鋪久久沒(méi)有得到“賞識(shí)”。
當(dāng)年，空中花園東方明珠項(xiàng)目立足在省會(huì)東南區(qū)域時(shí)，業(yè)內(nèi)人士似乎并不看好其發(fā)展前景，但依托空中花園的休閑娛樂(lè)特色優(yōu)勢(shì)，北國(guó)商城益東百貨的品牌主力店，以及天元名品等專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)，東方明珠與卓達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)，已經(jīng)成為東南區(qū)域名副其實(shí)的商業(yè)圈，而商鋪投資者都已經(jīng)從風(fēng)險(xiǎn)期渡過(guò)，進(jìn)入了盈利期。
另外，河北省商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng)曹潤(rùn)亭認(rèn)為，“對(duì)于地下商業(yè)來(lái)說(shuō)，定位和招商尤為重要，如何將地下商業(yè)與地上商業(yè)形成資源有效配置和互補(bǔ)，是地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。”雖然目前地下商業(yè)表現(xiàn)不盡如人意，但地下餐飲應(yīng)當(dāng)是城市未來(lái)發(fā)展的主要方向，而從運(yùn)營(yíng)角度分析，與地上商業(yè)形成互補(bǔ)，增加地下商業(yè)的舒適性，才是地下商業(yè)成功的關(guān)鍵。
物理屬性背后的經(jīng)營(yíng)理念
“商鋪的物理屬性只是一個(gè)空殼，只有經(jīng)營(yíng)好之后，才能體現(xiàn)出應(yīng)有的價(jià)值。”曹潤(rùn)亭語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)道。在他看來(lái)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中，商業(yè)地產(chǎn)只有立足于關(guān)注以生活方式和家庭方式為軸心，關(guān)注消費(fèi)者需求的變化，才能適應(yīng)市場(chǎng)的變動(dòng)。“近幾年興起的城市綜合體的功能都比較齊備，如何打造成具有一定目的型的市場(chǎng)，形成品類最大化豐富，滿足特有需求者的一站式需求，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)該思考的問(wèn)題。”
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅產(chǎn)品，有其特有的屬性。簡(jiǎn)單說(shuō)，包括該商業(yè)地產(chǎn)所處地段、商圈基礎(chǔ)、人流量、人均消費(fèi)水平、后期運(yùn)營(yíng)管理等等。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，重中之重便是后期運(yùn)營(yíng)管理的水平，這直接關(guān)系到該商業(yè)地產(chǎn)的“生死存亡”，成功的運(yùn)營(yíng)管理是投資獲利的保證，否則便是一場(chǎng)自?shī)首詷?lè)的獨(dú)角戲。“優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)必然是符合這些條件的，這樣的商業(yè)地產(chǎn)才能帶來(lái)收益，未來(lái)才有更大的升值空間。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
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