在“二房東”模式推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)的百貨公司的租賃時(shí)間一般會(huì)采用“10+5”或者“10+10”的模式，也就是先簽10年的租賃合同，然后再續(xù)租5年或10年，或者直接簽15〜20年。因此，對(duì)于百貨公司而言，10年是百貨公司租金上漲的一個(gè)時(shí)間坎。
對(duì)于大百貨而言，現(xiàn)在的價(jià)格在3元-4元/平米每天，但是在稀缺地塊已經(jīng)漲到了6元-7元，甚至這個(gè)價(jià)格都不一定能租到，而且隨著北京城區(qū)的開發(fā)，好地段的商鋪物業(yè)資源越來越少，租金也上漲得厲害。根據(jù)高緯環(huán)球提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度王府井商圈租金就達(dá)到了每平方米每月人民幣2300元的驚人水準(zhǔn)，領(lǐng)跑北京零售市場(chǎng)。
高力國(guó)際剛發(fā)表的“2012年中期全球零售焦點(diǎn)”物業(yè)報(bào)告稱，北京地鋪的平均固定租金按季上升3.97%。由于當(dāng)?shù)鼐用竦目蓜?dòng)用收入增加，以及北京進(jìn)一步國(guó)際化，預(yù)期北京零售物業(yè)市場(chǎng)將持續(xù)強(qiáng)勁。雖然估計(jì)新發(fā)展項(xiàng)目將為北京額外帶來312000平方米的零售商鋪面積 ，但大部分購(gòu)物中心的預(yù)租率高企，反映增加供應(yīng)的影響有限。
對(duì)此,高力國(guó)際華北區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇表示：“北京經(jīng)濟(jì)基本面依然健康良好，推動(dòng)中高端購(gòu)物中心租金保持繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。整體平均空置率于2012年第一季度稍有上升，但鑒于眾多零售商希望在北京擴(kuò)大其市場(chǎng)占有份額，而空置的購(gòu)物中心面積有限，平均空置率于第二季度即再度回落。”盡管有新的項(xiàng)目即將落成，然而其入駐率頗高，故整體平均空置率不太可能上升。“展望未來，基于不同零售行業(yè)內(nèi)眾多零售商強(qiáng)勁的需求，加之市場(chǎng)有效供應(yīng)數(shù)量有限，我們預(yù)期租金和資本值將繼續(xù)增長(zhǎng)。” 謝靖宇補(bǔ)充道。
被購(gòu)物中心拋棄的百貨店
百貨店與購(gòu)物中心之間的矛盾、沖突，同樣也是反映傳統(tǒng)百貨公司當(dāng)前面臨困境的一面鏡子。
據(jù)了解，美國(guó)目前80%的市場(chǎng)都是以購(gòu)物中心為主，而一些百貨品牌則在購(gòu)物中心里作為主力店占據(jù)1.5萬左右的面積。購(gòu)物中心承受力強(qiáng)，愿意接納百貨公司，且百貨公司采取自營(yíng)模式。
我國(guó)購(gòu)物中心通常也采取“傳統(tǒng)百貨/超市+院線”的模式，但我國(guó)的百貨公司面積達(dá)4、5萬。由于百貨店面積大、品牌多、品類全、促銷力度大等特點(diǎn)，使之成為幾乎每一個(gè)購(gòu)物中心的主力店，再加上影院這種目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，將它們布局在購(gòu)物中心的一首一尾，一度成為了商業(yè)地產(chǎn)集客的利器。這種客流模式的典型例如香港又一城、東方新天地等，都是首尾或上下采用百貨+院線，為購(gòu)物中心源源不斷地注入客流。
“百貨走進(jìn)購(gòu)物中心仍是目前國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的一大主流。”廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭強(qiáng)表示，在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心迅猛發(fā)展的10年間，早期考慮的首要問題是如何把動(dòng)轍十幾二十萬的商業(yè)面積填滿，而10年前可供購(gòu)物中心選擇的業(yè)態(tài)和品牌種類遠(yuǎn)不如今天這般豐富。特別是次主力店可供選擇的品牌更是稀少，而當(dāng)時(shí)百貨公司如日中天，因此，邀請(qǐng)百貨作為購(gòu)物中心的主力店是個(gè)明智又保險(xiǎn)的選擇。
一直以來，百貨與購(gòu)物中心的共存榮似乎是天作之合，人們很難想象沒有百貨主力店的購(gòu)物中心會(huì)是什么樣子，而最近一段時(shí)間，購(gòu)物中心和百貨店的關(guān)系卻出現(xiàn)微妙變化：百貨遭遇購(gòu)物中心“清退”的案例并不少見。反觀可供購(gòu)物中心選擇的快時(shí)尚品牌卻越來越多。
“傳統(tǒng)大型的購(gòu)物中心一般會(huì)有1～2百貨作主力店來體現(xiàn)其定位，但這有利就有弊。”彭強(qiáng)指出，一方面，百貨在購(gòu)物中心占用面積過大，租金雖然穩(wěn)定但普遍較低，吸引客流的能力也在逐漸下降;另一方面，新興個(gè)性迅速上升，他們逐漸形成了獨(dú)特的品位和審美觀念，對(duì)百貨擅長(zhǎng)的促銷、打折等活動(dòng)敏感度降低，而對(duì)餐飲、娛樂等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的需求則越來越高，而百貨采取聯(lián)營(yíng)模式，普遍缺乏各自應(yīng)具有的鮮明特色，同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，尤其缺乏對(duì)時(shí)尚流行的快速采購(gòu)買手。
此外，不容忽視的是，對(duì)于品牌資源豐富、位置一流、對(duì)租金有更高目標(biāo)的購(gòu)物中心來說，其更愿意將招商化整為零。以京東某大型購(gòu)物中心去除百貨主力店為例，整租時(shí)，約2萬平方米的面積每年租金收益約2000萬元�；麨榱愫�，假設(shè)可租賃面積為1.2萬平方米，每年租金則可達(dá)到1.46億元(20元/天/平方米)。收益是整租給百貨店經(jīng)營(yíng)的7倍以上。
因?yàn)�，此類�?gòu)物中心招商壓力不大。據(jù)大悅城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，大悅城目前的品牌商家資源約千余家，但單體大悅城的承載能力只有200-300家，尚有不少合作品牌難找出口。同時(shí)，由于位置優(yōu)越等原因，商場(chǎng)的成本也相對(duì)較高，需要更高的租金收益。
“雖然主力店可以提升品牌效益，但會(huì)犧牲租金收益，目前有百貨主力店入駐購(gòu)物中心，平均租金只有每平方米2-3元/天。”大興綠地繽紛城總經(jīng)理王智明表示。
“過去購(gòu)物中心拉百貨公司作為主力店，目的是希望百貨公司能吸引人流，但目前一些購(gòu)物中心發(fā)現(xiàn)，百貨公司千篇一面，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)得并不太好，對(duì)人流的帶動(dòng)也有限。此外，百貨公司租約長(zhǎng)，租金低、面積大，商業(yè)利益上講并不合算，于是很多購(gòu)物中心做了一些去主力店的嘗試。”在接受《安家》記者采訪時(shí)，王永平表示，這種狀況更多的代表一種嘗試，一些實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)物中心在做一些去主力店或弱化主力店的嘗試。
原因就在于，購(gòu)物中心去百貨后需要用次主力店來替代，但次主力店若品牌不夠好，那整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就沒有靈魂。但要引進(jìn)檔次較好的次主力店項(xiàng)目，往往是較為高檔的商業(yè)項(xiàng)目才具備這個(gè)條件，比如西單大悅城。“一般的購(gòu)物中心明知道百貨公司具有諸多不好的因素，但依然離不開它，去主力店對(duì)品牌資源、選址要求特殊，非品牌商業(yè)難以復(fù)制。未來，主力店對(duì)于購(gòu)物中心而言仍是重要組成部分。”王永平如是說。
從這個(gè)意義上來講，購(gòu)物中心去百貨化不能一刀切，購(gòu)物中心地理位置不同、體制不同、顧客群不同，差異化調(diào)整也不同。反觀現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，除了大悅城、萬達(dá)等少數(shù)品牌外，真正將品牌做大做強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)商稀缺。這些非名牌或者商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新軍，需要主力店幫助其成長(zhǎng)度過培育期。
對(duì)此，王永平告訴記者，去主力店的購(gòu)物中心，必須確保以下幾大條件：首先，地段位置好，在核心商業(yè)區(qū)，不缺乏人流，項(xiàng)目有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，能夠用次主力店來替代;其次，體量不能太大，要是面積太大，沒有主力店是填不滿的。
在萬達(dá)百貨總經(jīng)理丁遙看來，對(duì)于一家經(jīng)營(yíng)能力一般的購(gòu)物中心而言，需要一家優(yōu)質(zhì)百貨店來支撐經(jīng)營(yíng)。而且，目前購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)很高，零租會(huì)給品牌生存帶來不穩(wěn)定因素。與之相比，整租盡管收益較低，但百貨主力店的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，租金回報(bào)穩(wěn)定。
事實(shí)上，除了租金收益相對(duì)較低之外，擁有百貨主力店的商家大多受益。目前，很多購(gòu)物中心都是招攬了優(yōu)質(zhì)的百貨主力店后，才吸引了很多零售品牌慕名而來。
“商場(chǎng)招商的最初階段一般是最難的，如果提前簽好一個(gè)品牌不錯(cuò)的百貨主力店，購(gòu)物中心的招商將變得更為容易”，一位百貨店負(fù)責(zé)人表示，而目前快時(shí)尚店進(jìn)購(gòu)物中心都是采取銷售分成模式。但同一商圈內(nèi)快時(shí)尚店越開越多，勢(shì)必會(huì)拉低單店銷售額，這樣購(gòu)物中心業(yè)主方分成收益也會(huì)被拉低，甚至收益水平還不如百貨。
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