位于北京地鐵4號線角門站的美廉美大賣場內(nèi)，賣場的許多租戶打出了清倉、撤店的標牌，這些準備撤走的店鋪大約有40％，在記者的詢問下，一位租戶告訴記者：“租不起了。房租一到年底就漲，今年更是漲了20％，生意又不好，做不下去了。”

　　當然，對于房東美廉美，日子就舒坦多了。毛利下滑了，多辟出一塊地方出租，租金就抵消了毛利下滑帶來的損失。

　　眼下，國內(nèi)許多零售企業(yè)，尤其是區(qū)域零售企業(yè)越來越嘗到了日進斗金(租金)的甜頭，也正基于此，這些區(qū)域零售企業(yè)也愈發(fā)追逐地產(chǎn)份額，無意間放大了地產(chǎn)帶來的效應。

　　攤子越來越大

　　在四川成都流行著這么一個段子：成都伊藤洋華堂雙楠店5年后租期到期，到期之后誰來接盤？伊藤洋華堂絕不自建物業(yè)的路子能不能走得通？

　　在成都本土零售商看來，伊藤洋華堂只租不建的做法有些固執(zhí)。

　　不僅是成都本土的零售商，全國的零售企業(yè)似乎已成習氣：除了以便利店業(yè)態(tài)為主的零售商，但凡稍具規(guī)模的，幾乎均涉及到商業(yè)地產(chǎn)，甚至住宅地產(chǎn)。

　　因項目需求拿地，再用土地招商、收租、做各種購物中心，以此形成循環(huán)。而也正是這樣的循環(huán)，零售商的地產(chǎn)雪球也會越滾越大。

　　湖南步步高近幾年在湖南省各縣市的布局就是一例。

　　面對近年租金上漲兇猛的成本壓力，步步高董事長王填曾經(jīng)強調(diào)：“最近三年來，我們完完全全是在給地產(chǎn)商打工。”不過，步步高在給地產(chǎn)商“打工”的同時，也在快速發(fā)展著自己的地產(chǎn)，即在各三四線市場大力發(fā)展“超市+百貨”項目，同時將發(fā)展區(qū)域延伸至江西省。

　　據(jù)王填透露，步步高下一步會考慮來四川發(fā)展，在四川的中小城市或者做大型購物中心，或者與地產(chǎn)商合作做大型城市綜合體。“像南充、綿陽這些具有潛力的二三線城市，我們都在洽談合作方案。”

　　在東北遼寧，同樣的雪球也在興隆大家庭滾著。

　　4月，興隆大家庭位于鞍山的14萬平方米商場已經(jīng)建造完畢，將在兩年內(nèi)完成裝修開業(yè)，成為遼寧省最大的單體商場之一。

　　5月，興隆大家庭與齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)簽約購物中心項目。這次簽約的項目總投資15億元，占地面積7萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積30萬平方米。

　　6月，興隆大家庭與葫蘆島市同樣簽約建立城市綜合體項目，總建筑面積65.3萬平方米，預計投資40億元，是集高端大型購物中心、文化廣場、甲級寫字樓、商務公寓為一體的“標志性城市綜合體”。

　　7月，營口市大石橋市的興隆大家庭摩爾世界項目開建，據(jù)說總投資超過50億元，建筑面積170萬平方米，是一個和國際接軌的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體。

　　與步步高相比，興隆大家庭的項目更是一個比一個大，投資金額也逐日攀升。

　　高增長背后

　　顯然，這樣的投資所帶來的回報是立竿見影的。

　　2012年1~9月，步步高實現(xiàn)營業(yè)收入73.78億元，同比增長17.42%;凈利潤2.47億元，同比增長33.29%。預計全年凈利潤增長三成以上，高于行業(yè)平均增速。

　　“一方面是由于公司開店速度加快，經(jīng)營效率明顯提升，另一方面是因為我們大力發(fā)展Mall。”王填所說的Mall，大多其實都為自建物業(yè)，不僅免去給地產(chǎn)商打工的煩惱，還為其帶來了租金收入。

　　平安證券分析員認為，步步高2009 年之后將百貨獨立出來，實行事業(yè)部制。目前步步高百貨業(yè)態(tài)共 22 家，其中一般百貨 18 家(自有物業(yè)面積 50 萬平米，約占 40%)，購物中心 4 家(全部為自有物業(yè)) 。百貨業(yè)態(tài)近兩年收入增速約 30%以上，利潤增速高達50%，已經(jīng)成為公司的主要利潤增長點。

　　而興隆大家庭的發(fā)展思路也被業(yè)內(nèi)描述為“自有物業(yè)+多業(yè)態(tài)”的模式，目前，商業(yè)百貨公司普遍面臨一方面毛利率下滑，另一方面租賃費用率上漲的發(fā)展難題。如果以自有物業(yè)為載體進行門店擴張，能較大幅度降低經(jīng)營成本，從而提高盈利能力。

　　不僅如此，興隆大家庭李維龍還透露，其零售主業(yè)不會考慮上市，但其酒店、地產(chǎn)等輔業(yè)會考慮與其他企業(yè)合作或上市方式發(fā)展。

　　一位上市房企總經(jīng)理也坦言，長期持有商業(yè)地產(chǎn)項目不僅可以從物業(yè)升值中獲利，更重要的是可以通過抵押物業(yè)從而獲得大量的銀行貸款，這也是零售企業(yè)以及其他非地產(chǎn)行業(yè)愿意進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要原因。

　　“所以許多企業(yè)寧可承受商業(yè)方面的虧損，也要想方設(shè)法在固定投資上來補償，土地每年在升值，升值速度比商業(yè)虧損來得快，總賬面上仍然是盈利的，實際上他們在做商業(yè)地產(chǎn)而非商業(yè)本身。”上海市流通經(jīng)濟研究所所長汪亮表示。

　　甚至有些企業(yè)寧愿虧損，也要跟地方政府“講故事”，拿地才算是真正意圖。之前本報記者報出的上海農(nóng)工商紅利會員店就被懷疑有不純目的。

　　自2011年11月30日開業(yè)時，農(nóng)工商紅利會員店就以1%的毛利以及超低價的商品引來業(yè)界一片非議。但其真正毛利率、模式前景等均遭業(yè)界質(zhì)疑，甚至有人指出，農(nóng)工商玩會員店志不在此，而是有更深遠的目的——變相拿地。

　　“比如江蘇泰州姜堰縣，就是農(nóng)工商下一個目標。”一位熟悉農(nóng)工商人士直接指出農(nóng)工商的目的。據(jù)了解，許多城鄉(xiāng)結(jié)合部或者縣級市的土地目前均屬于集體用地，并不能進行交易。但是可以租借，一租就是20年甚至更長的合同。

　　后知后覺的風險

　　不論是講故事，還是好模式，在三四線城市形勢一片大好的當下，絲毫感覺不到大塊大塊拿地的隱憂。

　　“很少聽說自建商業(yè)地產(chǎn)前2~3年能賺錢的企業(yè)，聽到更多的是預算先預虧幾年。”貴州某企業(yè)運營總監(jiān)梁建勇告訴記者，今年房地產(chǎn)遇冷的大形勢又在一定程度上加長了培育期，在一定程度上拖累了零售業(yè)。

　　然而在國內(nèi)某些地方，因房地產(chǎn)所造成的崩盤不在少數(shù)。

　　鄂爾多斯已經(jīng)成為一個噩夢之城。在轟轟烈烈的批量造富、大蓋樓房后，如今的鄂爾多斯陷入了樓市崩盤、豪車賤賣的境地，催債的人隨處可見，房地產(chǎn)開發(fā)一蹶不振，大片大片樓盤停工，政府也欠債累累，想在此地通過拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)資金，可以說難比登天。

　　如果零售商在這樣的城市拿地，無法抵押，不能變賣，最后結(jié)果只能說資金鏈崩斷。

　　而在日本，同樣的事情籠罩著許多消費產(chǎn)業(yè)。

　　虧損嚴重、現(xiàn)金流緊張的日本消費電子三大巨頭松下、索尼和夏普，正在執(zhí)行“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”，他們期望通過出售不動產(chǎn)和“包袱”業(yè)務，以迅速減損止虧。

　　又回到最初成都流行的那個段子，伊藤之所以不自建物業(yè)，堅持租賃的輕資產(chǎn)模式，是因為其當初在日本受到過房地產(chǎn)的重創(chuàng)。然而，國內(nèi)目前很少有企業(yè)領(lǐng)教過這樣的教訓，5年后哪個零售商還能揚言要接伊藤洋華堂雙楠店的盤？

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