作為蘇寧置業(yè)在成都的開篇之作，從2011年10月火爆開張以來，蘇寧廣場(chǎng)就被業(yè)內(nèi)稱之為近年來“為數(shù)不多”的大型商業(yè)賣場(chǎng)，甚至被寄予了“打造時(shí)尚購物中心”的厚望。但是，蘇寧廣場(chǎng)如今卻持續(xù)冷清，再次凸顯出成都商業(yè)地產(chǎn)跟風(fēng)扎堆與運(yùn)營等問題。

　　專注于成都商業(yè)地產(chǎn)研究的中潤實(shí)業(yè)策劃經(jīng)理祁宏志分析認(rèn)為，目前蘇寧廣場(chǎng)的持續(xù)冷清，至少有兩個(gè)原因，首先在于缺少大型主力店，而蘇寧旗艦店不足以支撐如此龐大的賣場(chǎng)；第二，品牌商家較少，招商率偏低，導(dǎo)致集客能力低。

　　此外，北京金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)成都公司副總經(jīng)理賴翰林也指出，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營人才的嚴(yán)重緊缺更值得憂慮。

　　多個(gè)商業(yè)零售賣場(chǎng)扎堆新南天地商圈 開張以來呈現(xiàn)人氣不足

　　成都發(fā)展看城南，城南看新南天地。如今，新南天地商圈已漸成氣候。

　　2011年5月，成都市高新區(qū)政府對(duì)外宣布，城南門戶商業(yè)規(guī)劃之一的新南天地商圈已初步建成并投入運(yùn)營，同時(shí)力爭(zhēng)到2013年，將其打造成為“百億級(jí)商圈”。

　　據(jù)了解，目前，這一區(qū)域已聚集了凱丹廣場(chǎng)、歐尚超市、宜家家居、迪卡儂、蘇寧廣場(chǎng)等六大主力商貿(mào)企業(yè)，建筑面積達(dá)55.5萬平方米，營業(yè)面積為40萬平方米，2010年的營業(yè)總收入達(dá)31億元。

　　當(dāng)前，像在建的凱德商用、大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)等超大體量的商業(yè)項(xiàng)目，不久也將入市，勢(shì)必將成為新南天地商圈的“搶食者”。

　　“在新南天地板塊，受政策、區(qū)位等利好因素的驅(qū)動(dòng)，眾多國內(nèi)外開發(fā)商紛紛搶奪先機(jī)，先占為王，尤其是商業(yè)地產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)扎堆的現(xiàn)象，未來該商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的硝煙或?qū)⒏鼮闈夂瘛?rdquo;一業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為。

　　作為新南天地商圈的新寵之一，蘇寧廣場(chǎng)在2011年9月30日隆重開張，其建筑總面積超過12萬平方米，豪擲資金9.3億元傾力打造。自亮相以來，蘇寧廣場(chǎng)一直被業(yè)界所高度關(guān)注。曾有業(yè)內(nèi)人士表示，憑借蘇寧作為國內(nèi)電器業(yè)的巨頭地位及強(qiáng)大號(hào)召力，蘇寧廣場(chǎng)或?qū)⒃谛履咸斓厣倘�嶄露頭角。

　　不過，上周末，本網(wǎng)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，蘇寧廣場(chǎng)并未像當(dāng)初開張時(shí)有關(guān)媒體報(bào)道的“人頭攢動(dòng)”，異�；鸨�，反而尤為冷清。在超大體積的蘇寧廣場(chǎng)內(nèi)部，除了來回走動(dòng)的保潔人員，購物或逛超市者“稀稀拉拉”。

　　在屬于品牌旗艦店的廣場(chǎng)一層，仍有不少門店暫時(shí)閑著。一保潔員告訴本網(wǎng)，“開張以來，一直都很冷清�？赡苁巧啼�?zhàn)饨鸶�，東西比周邊賣得貴”。與之緊鄰的凱丹廣場(chǎng)、歐尚等的人流雖然相對(duì)多些，但相對(duì)于自身的龐大體量而言，也呈現(xiàn)出“客源饑渴”。

　　對(duì)此，祁宏志認(rèn)為，蘇寧廣場(chǎng)的持續(xù)冷清，至少有兩個(gè)原因，首先在于缺少大型主力店，而蘇寧電器旗艦店卻不足以支撐如此龐大的賣場(chǎng)；第二，品牌商家較少，特色店稀缺，招商率偏低，導(dǎo)致集客能力低。

　　無獨(dú)有偶，成都早期興建的大世界商業(yè)廣場(chǎng)，甚至被業(yè)內(nèi)當(dāng)作一個(gè)失敗的商業(yè)案例來研究。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于紫荊北街富人區(qū)，開業(yè)可追溯至2001年，當(dāng)時(shí)出租率高達(dá)80%，其中涵蓋了不少國內(nèi)外一線品牌。然而好景不長(zhǎng)，眾商家紛紛撤離，至今一片凄涼。

　　“最主要原因在于，開發(fā)商銷售后沒有持續(xù)投入，更沒有強(qiáng)力支撐專業(yè)的運(yùn)營公司不斷打造。所以說，商業(yè)運(yùn)營也成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作鏈條中不可或缺的環(huán)節(jié)。”祁宏志表示。

　　運(yùn)營成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的短板 商業(yè)運(yùn)營人才缺口過大亟需彌補(bǔ)

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營短板日益凸顯，除商業(yè)項(xiàng)目迅猛入市應(yīng)接不暇外，其原因之一還在于受專門人才缺口過大。

　　2011年，全國住宅市場(chǎng)受調(diào)控?cái)D壓，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資選擇。與北京、上海與深圳等一線城市相比，成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也異常迅猛。

　　相關(guān)資料顯示，截至2011年上半年，成都在建和立項(xiàng)的商業(yè)項(xiàng)目多達(dá)88個(gè)，商業(yè)總體量更是近千萬平方米。目前，在成都，像商業(yè)步行街、社區(qū)商業(yè)、購物中心、綜合體、各類專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，而每種業(yè)態(tài)的開發(fā)要求也越來越細(xì)化。

　　然而，這一市場(chǎng)火爆的背后是，運(yùn)營短板日益成為商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的攔路虎。

　　當(dāng)前，成都商業(yè)運(yùn)營能力的不足，絕非大世界商業(yè)廣場(chǎng)和蘇寧廣場(chǎng)兩家。事實(shí)上，2011年12月，蘇寧集團(tuán)總裁金明在接受媒體采訪時(shí)表示，公司將回歸商業(yè)零售的盈利本質(zhì)，研究商品和消費(fèi)者，強(qiáng)調(diào)自營。祁宏志認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入調(diào)整期，探尋商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營的問題更為迫切。

　　四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春也表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值主要來源于此項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的附加值。另外，開發(fā)商在招商時(shí)要力避重復(fù)已存在的業(yè)態(tài)類型，尋找自身的特色。

　　當(dāng)前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正面臨運(yùn)營轉(zhuǎn)型期。從當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來看，最主要的還是相關(guān)專門人才的極度匱乏，以至于難以滿足市場(chǎng)需求，更在于開發(fā)商的用人機(jī)制存在過分短期化、功利化，更忽視了企業(yè)自身人才的長(zhǎng)期培養(yǎng)等問題。

　　以蘇寧為例，最具說服力的是，打開蘇寧置業(yè)的官方網(wǎng)站，首先映入眼簾的是項(xiàng)目總經(jīng)理、工程經(jīng)理等多個(gè)職位的急聘啟事。“當(dāng)前，商業(yè)項(xiàng)目的人才需求確實(shí)非常緊俏。”中輿地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理汪寧生表示。

　　作為深耕商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐者，賴翰林也深有體會(huì)。他認(rèn)為，“成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，人才成長(zhǎng)跟不上。大多數(shù)商業(yè)運(yùn)營商仍未從傳統(tǒng)住宅的開發(fā)理念中轉(zhuǎn)變過來，培養(yǎng)的人才根本也不是真正的商業(yè)地產(chǎn)人才”。

　　2011年初，亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告也表明了上述問題的嚴(yán)重性。該報(bào)告顯示，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，主要是通過企業(yè)自身培養(yǎng)、獵頭挖墻角和參加機(jī)構(gòu)培訓(xùn)等方式獲取人才，但挖墻角最為常見，已呈現(xiàn)出惡性的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前如何搞好商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營，尤其是各地遍地開花的購物中心、零售賣場(chǎng)等的持續(xù)運(yùn)營，值得商業(yè)地產(chǎn)商們深入思考，此外，如何吸納優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營專門人才，特別是建立起自身的人才智庫，也成為他們持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

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