2020年注定是不平凡的一年。
上半年，新冠疫情突如其來，房地產(chǎn)企業(yè)被迫按下“暫停鍵”；下半年，監(jiān)管部門對房企的調(diào)控持續(xù)加碼，“三道紅線”新規(guī)出臺、融資監(jiān)管再度收緊……
在這樣的背景下，每家企業(yè)都面臨一定程度的壓力，其中，“宇宙第一房企”碧桂園迎來了上市以來業(yè)績的首度下滑；“華南五虎”之一的富力繼續(xù)走在去杠桿、降負(fù)債的路上；而央企大悅城控股亦有自己的壓力。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.87億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-5.01億元。
或許這份成績單不盡如人意，但在這一個財報季中，投資者們更關(guān)注的顯然不是過往業(yè)績，有關(guān)新一年的調(diào)整，有關(guān)未來的發(fā)展規(guī)劃，顯得尤為重要。
熟悉大悅城控股的資本市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，在近日舉行的大悅城控股及大悅城地產(chǎn)2020年度業(yè)績投資者會議中，大悅城控股黨委書記、代董事長、總經(jīng)理、大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根表示，2021年打個翻身仗。
他提到，今年是一個考驗?zāi)辏髳偝强毓梢讶ツ甑臉I(yè)績壓力作為今年的工作重點，千億的目標(biāo)還是不動搖。
瞄準(zhǔn)兩千億目標(biāo)
兩年前，大悅城控股完成了對大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，并重新敲鐘上市。彼時，該公司提出了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。
同年，大悅城控股實現(xiàn)全口徑簽約面積290萬平方米，簽約金額710.82億元。但過去一年，受疫情、宏觀調(diào)控等因素影響，公司銷售有所下滑。
報告期內(nèi)，大悅城控股實現(xiàn)全口徑銷售額694億元，同比下降2%，全口徑銷售面積312萬平方米，同比上漲8%，銷售結(jié)算毛利率同比下降10個百分點至28%，全年銷售回款金額649億元。
銷售金額未達(dá)預(yù)期、結(jié)算毛利下降，一方面源于疫情影響下，上半年項目施工進(jìn)度、項目推盤、銷售受阻；另一方面，大悅城控股去年銷售項目大多為2016年、2017年拿下，當(dāng)時拿了比較多的高價地，近兩年受限購限價等政策影響，部分在售項目、銷售價格沒達(dá)到預(yù)期，資產(chǎn)減值拖累了整體的業(yè)績。
2021年是大悅城控股三年目標(biāo)的最后一年，在這個關(guān)鍵節(jié)點，繼續(xù)維持現(xiàn)有目標(biāo)還是會適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)？
財報透露，該公司2021年銷售目標(biāo)繼續(xù)維持1000億元不變。同時投資者提到，大悅城控股計劃在未來的三年保持一個穩(wěn)定的增長速度，實現(xiàn)千億之后，將會繼續(xù)瞄準(zhǔn)更大的目標(biāo)，該公司計劃在“十四五”期間實現(xiàn)兩千億。
但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是賴以生存的資本，近兩年隨著土地競爭與市場調(diào)控的加劇，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響持續(xù)加大。
值得關(guān)注的是，2021年開年，全國22個重點城市接連出臺住宅用地供應(yīng)“兩集中”的政策，普遍的觀點認(rèn)為，集中供地有望加速房企的分化，對中小房企拿地造成比較大的影響，同時上述政策對房企短期資金或?qū)⑿纬删薮蟮膲毫Α?/p>
銷售千億未滿，大悅城控股今年能否繼續(xù)保持一貫的拿地力度？土儲能否支撐企業(yè)后續(xù)的發(fā)展目標(biāo)?
據(jù)悉，2020年，大悅城控股新獲取項目共18個，全年新增土地面積205.65萬平方米，新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米，與2019年基本持平；全年地款總額209.12億元，平均樓面價為4579元/平方米，平均溢價率為10.2%。
據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，過去一年新增土儲當(dāng)中，住宅業(yè)態(tài)占比為78%，且該公司操盤或者主操盤的項目占新增項目的89%。
投資者告訴我們，管理層認(rèn)為，22個重點城市中，大悅城進(jìn)入的城市并不多，“兩集中”政策對公司還是有相對的優(yōu)勢，包括整個資金、融資的優(yōu)勢，對公司來說是一個正面的影響。
同時，該公司將進(jìn)一步關(guān)注差異化的拿地機(jī)會，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇獲取項目，結(jié)合重點項目的儲備計劃以及相關(guān)城市掛地的檔期，從投資、財務(wù)運(yùn)營、營銷等維度進(jìn)行認(rèn)真周密的資金推演，并且利用多種融資渠道籌措租金，以平衡公司整體拿地的現(xiàn)金流。
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