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大悅城控股的思考

  近幾年常有聲音說,房企大規(guī)模增長(zhǎng)的時(shí)代已過去,但在更多資源都向規(guī)模房企傾斜的時(shí)代,房企們?nèi)詻]有放松對(duì)于銷售規(guī)模的追求。

  不過在2020年這個(gè)特殊的年份,大悅城控股追逐規(guī)模目標(biāo)過程中,有了更多的思考和調(diào)整。

  2019年3月重組完成后,大悅城控股成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái),公司管理層也定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo),當(dāng)年的銷售不負(fù)期望,全口徑簽約金額710.82億元,權(quán)益金額618.54億元,同比增幅27%。

  但2020年的疫情“黑天鵝”,讓很多企業(yè)中期業(yè)績(jī)并不好看。大悅城控股董事長(zhǎng)周政也在中報(bào)會(huì)上表達(dá)了自己的思考:“疫情給我們敲了警鐘,公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑,帶給公司今后的思考是,業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長(zhǎng)連續(xù)性出現(xiàn)問題,未來大悅城將會(huì)強(qiáng)化規(guī)劃,預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年,從而保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”

  大悅城控股的思考也不單局限在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),隨著疫情緩解,下半年通過開源節(jié)流的方式繼續(xù)回追商業(yè)。對(duì)重度運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力的重視,也達(dá)到了新的高度。

  為此,大悅城在2020年11月發(fā)布了商業(yè)板塊全新重度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略,以“經(jīng)營(yíng)客群”為中心,將“人-貨-場(chǎng)”關(guān)系升級(jí)到“社群-內(nèi)容-場(chǎng)景”的重度運(yùn)營(yíng)模式,并表示:“大悅城這一全新的重度運(yùn)營(yíng)模式,也將為行業(yè)帶來全新的思考與啟迪。”

  何時(shí)破千億?

  重組完成之后,外界第一時(shí)間都在關(guān)注大悅城控股的規(guī)模增長(zhǎng)問題,所以在2019年初定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。

  2019年銷售表現(xiàn)不俗,全口徑簽約金額710.82億元,權(quán)益金額618.54億元,同比增幅27%。同時(shí),期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入337.87億元,同比增長(zhǎng)52.41%;毛利139億元,同比增長(zhǎng)36%,毛利率41%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)23.78億元,同比增長(zhǎng)15.27%。

  2020年3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上,被問及千億目標(biāo),周政明確表示:“公司對(duì)于2021年銷售業(yè)績(jī)破千億的目標(biāo)有堅(jiān)定的信心。”

  據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單,大悅城控股2020年實(shí)現(xiàn)銷售金額約822.4億元,比2019年增長(zhǎng)15.7%。若要突破千億銷售,2021年增幅還需要達(dá)約22%。

  事實(shí)上,實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的慣常做法,無非都是加大融資-積極擴(kuò)儲(chǔ)-加快開發(fā)建設(shè)。所以2020年上半年,大悅城控股的融資與拿地動(dòng)作也尤為積極,開發(fā)周期進(jìn)一步加快。

  中期報(bào)告顯示,截至2020年6月30日,大悅城共獲取項(xiàng)目11個(gè),主要集中在成都、武漢、西安等中西部區(qū)域,累計(jì)新增計(jì)容建筑面積合計(jì)273萬平方米,同比增長(zhǎng)165%,新增貨值約353億元,同比增幅139%,平均樓面地價(jià)為3718元/平方米,同比下降24%。

來源:公司公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理

  彼時(shí)管理層透露,新增項(xiàng)目全部為銷售型項(xiàng)目,獲取土地平均溢價(jià)率7.5%,溢價(jià)率是大悅城控股五年來的新低。

  融資方面,于2020年上半年,大悅城融資余額為796.49億元,包括銀行貸款537.88億元、中期票據(jù)48.94億元、公司債券65.80億元、非銀行類貸款(財(cái)務(wù)公司)35.80億元、信托融資70.30億元、保債與ABS共37.77億元,平均融資成本為5.14%。

  相比2019年末,大悅城半年新增融資額約105.34億元。

來源:公司公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理

  與此同時(shí),截至2020年6月30日,尚未結(jié)清的擔(dān)保金額為142.73億元,較上一年末增加約11.52億元。

  除了常規(guī)融資手段之外,大悅城還通過引入戰(zhàn)投的方式不斷加快腳步。據(jù)悉,2020年初,大悅城控股成功引入太平人壽保險(xiǎn)有限公司參與混改,同時(shí)工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。

  具體為,大悅城控股以6.73元/股的價(jià)格向太平人壽保險(xiǎn)有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發(fā)行對(duì)象,非公開發(fā)行股份360,443,001股,募集配套資金24.26億元。定增完成后,中糧集團(tuán)及一致行動(dòng)人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。

  開發(fā)建設(shè)方面,大悅城中報(bào)指出:“公司深化大運(yùn)營(yíng)管控,持續(xù)提升開發(fā)效率”。

  數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,大悅城開工、開盤周期均創(chuàng)最快紀(jì)錄,拿地到開盤為10.6個(gè)月,較2019年底縮短1.3個(gè)月,較推行大運(yùn)營(yíng)前縮短6.9個(gè)月。

  “敲響警鐘”之后

  一般意義上,規(guī)模加速會(huì)帶來負(fù)債急升、現(xiàn)金流減少等“通病”,且2020年在新冠疫情影響下,受到的沖擊也不容忽視,資金把控更為重要。

  據(jù)2020年中期報(bào)告披露,大悅城控股負(fù)債總計(jì)1549億元,資產(chǎn)負(fù)債率為78.53%,較2019年末的76.93%增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。

  同時(shí),一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債為145.7億元,帶息負(fù)債約796億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額351.2億元,歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)則僅為189.47億元,凈負(fù)債率遠(yuǎn)超100%。

來源:公司公告,觀點(diǎn)指數(shù)整理

  盈利方面,大悅城控股2020年中期營(yíng)業(yè)收入為121.87億元,同比減少33.31%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約5.67億元,同比大減61.3%。

  面對(duì)較高的負(fù)債與下跌的營(yíng)收,大悅城控股需要思考應(yīng)對(duì)的辦法。

  董事長(zhǎng)周政在中報(bào)會(huì)上坦言:“疫情給我們敲了警鐘,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑,帶給公司今后的思考是,業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長(zhǎng)連續(xù)性出現(xiàn)問題,未來大悅城將會(huì)強(qiáng)化規(guī)劃,預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年,從而保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”

  新的預(yù)算規(guī)劃,在拿地方面的變化尤為明顯。

  據(jù)公告披露,2020年下半年,大悅城僅新增7個(gè)項(xiàng)目,新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)183.76萬平方米。據(jù)此,2020年共新增項(xiàng)目18個(gè),累計(jì)新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)456.76萬平方米,同比減少8.63%。

  從上半年新增計(jì)容建面同比增長(zhǎng)165%到全年減少8.63%,大悅城調(diào)整力度不小。

  隨著下半年各項(xiàng)工作慢慢恢復(fù)正軌,大悅城的規(guī)劃調(diào)整似乎也顯出效果。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單,大悅城控股2020年共實(shí)現(xiàn)銷售金額822.4億元,比2019年710.82億元增長(zhǎng)15.7%。

  最新財(cái)報(bào)則公布,2020年前三季度,大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入178.04億元,同比減少20.30%(上半年?duì)I收同比減少約33%);實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.6億元,同比減少67.65%;扣非凈利潤(rùn)為7.39億元,同比減少49.32%(上半年同比減少61.3%)。

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