近幾年常有聲音說，房企大規(guī)模增長(zhǎng)的時(shí)代已過去，但在更多資源都向規(guī)模房企傾斜的時(shí)代，房企們?nèi)詻]有放松對(duì)于銷售規(guī)模的追求。
不過在2020年這個(gè)特殊的年份，大悅城控股追逐規(guī)模目標(biāo)過程中，有了更多的思考和調(diào)整。
2019年3月重組完成后，大悅城控股成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，公司管理層也定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)，當(dāng)年的銷售不負(fù)期望，全口徑簽約金額710.82億元，權(quán)益金額618.54億元，同比增幅27%。
但2020年的疫情“黑天鵝”，讓很多企業(yè)中期業(yè)績(jī)并不好看。大悅城控股董事長(zhǎng)周政也在中報(bào)會(huì)上表達(dá)了自己的思考：“疫情給我們敲了警鐘，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長(zhǎng)連續(xù)性出現(xiàn)問題，未來大悅城將會(huì)強(qiáng)化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”
大悅城控股的思考也不單局限在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，隨著疫情緩解，下半年通過開源節(jié)流的方式繼續(xù)回追商業(yè)。對(duì)重度運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)回報(bào)能力的重視，也達(dá)到了新的高度。
為此，大悅城在2020年11月發(fā)布了商業(yè)板塊全新重度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，以“經(jīng)營(yíng)客群”為中心，將“人-貨-場(chǎng)”關(guān)系升級(jí)到“社群-內(nèi)容-場(chǎng)景”的重度運(yùn)營(yíng)模式，并表示：“大悅城這一全新的重度運(yùn)營(yíng)模式，也將為行業(yè)帶來全新的思考與啟迪。”
何時(shí)破千億？
重組完成之后，外界第一時(shí)間都在關(guān)注大悅城控股的規(guī)模增長(zhǎng)問題，所以在2019年初定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。
2019年銷售表現(xiàn)不俗，全口徑簽約金額710.82億元，權(quán)益金額618.54億元，同比增幅27%。同時(shí)，期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入337.87億元，同比增長(zhǎng)52.41%；毛利139億元，同比增長(zhǎng)36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)23.78億元，同比增長(zhǎng)15.27%。
2020年3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及千億目標(biāo)，周政明確表示：“公司對(duì)于2021年銷售業(yè)績(jī)破千億的目標(biāo)有堅(jiān)定的信心。”
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，大悅城控股2020年實(shí)現(xiàn)銷售金額約822.4億元，比2019年增長(zhǎng)15.7%。若要突破千億銷售，2021年增幅還需要達(dá)約22%。
事實(shí)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的慣常做法，無非都是加大融資-積極擴(kuò)儲(chǔ)-加快開發(fā)建設(shè)。所以2020年上半年，大悅城控股的融資與拿地動(dòng)作也尤為積極，開發(fā)周期進(jìn)一步加快。
中期報(bào)告顯示，截至2020年6月30日，大悅城共獲取項(xiàng)目11個(gè)，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區(qū)域，累計(jì)新增計(jì)容建筑面積合計(jì)273萬平方米，同比增長(zhǎng)165%，新增貨值約353億元，同比增幅139%，平均樓面地價(jià)為3718元/平方米，同比下降24%。
來源：公司公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
彼時(shí)管理層透露，新增項(xiàng)目全部為銷售型項(xiàng)目，獲取土地平均溢價(jià)率7.5%，溢價(jià)率是大悅城控股五年來的新低。
融資方面，于2020年上半年，大悅城融資余額為796.49億元，包括銀行貸款537.88億元、中期票據(jù)48.94億元、公司債券65.80億元、非銀行類貸款（財(cái)務(wù)公司）35.80億元、信托融資70.30億元、保債與ABS共37.77億元，平均融資成本為5.14%。
相比2019年末，大悅城半年新增融資額約105.34億元。
來源：公司公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
與此同時(shí)，截至2020年6月30日，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額為142.73億元，較上一年末增加約11.52億元。
除了常規(guī)融資手段之外，大悅城還通過引入戰(zhàn)投的方式不斷加快腳步。據(jù)悉，2020年初，大悅城控股成功引入太平人壽保險(xiǎn)有限公司參與混改，同時(shí)工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。
具體為，大悅城控股以6.73元/股的價(jià)格向太平人壽保險(xiǎn)有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發(fā)行對(duì)象，非公開發(fā)行股份360,443,001股，募集配套資金24.26億元。定增完成后，中糧集團(tuán)及一致行動(dòng)人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。
開發(fā)建設(shè)方面，大悅城中報(bào)指出：“公司深化大運(yùn)營(yíng)管控，持續(xù)提升開發(fā)效率”。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，大悅城開工、開盤周期均創(chuàng)最快紀(jì)錄，拿地到開盤為10.6個(gè)月，較2019年底縮短1.3個(gè)月，較推行大運(yùn)營(yíng)前縮短6.9個(gè)月。
“敲響警鐘”之后
一般意義上，規(guī)模加速會(huì)帶來負(fù)債急升、現(xiàn)金流減少等“通病”，且2020年在新冠疫情影響下，受到的沖擊也不容忽視，資金把控更為重要。
據(jù)2020年中期報(bào)告披露，大悅城控股負(fù)債總計(jì)1549億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.53%，較2019年末的76.93%增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債為145.7億元，帶息負(fù)債約796億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額351.2億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)則僅為189.47億元，凈負(fù)債率遠(yuǎn)超100%。
來源：公司公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
盈利方面，大悅城控股2020年中期營(yíng)業(yè)收入為121.87億元，同比減少33.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約5.67億元，同比大減61.3%。
面對(duì)較高的負(fù)債與下跌的營(yíng)收，大悅城控股需要思考應(yīng)對(duì)的辦法。
董事長(zhǎng)周政在中報(bào)會(huì)上坦言：“疫情給我們敲了警鐘，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長(zhǎng)連續(xù)性出現(xiàn)問題，未來大悅城將會(huì)強(qiáng)化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”
新的預(yù)算規(guī)劃，在拿地方面的變化尤為明顯。
據(jù)公告披露，2020年下半年，大悅城僅新增7個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)183.76萬平方米。據(jù)此，2020年共新增項(xiàng)目18個(gè)，累計(jì)新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)456.76萬平方米，同比減少8.63%。
從上半年新增計(jì)容建面同比增長(zhǎng)165%到全年減少8.63%，大悅城調(diào)整力度不小。
隨著下半年各項(xiàng)工作慢慢恢復(fù)正軌，大悅城的規(guī)劃調(diào)整似乎也顯出效果。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，大悅城控股2020年共實(shí)現(xiàn)銷售金額822.4億元，比2019年710.82億元增長(zhǎng)15.7%。
最新財(cái)報(bào)則公布，2020年前三季度，大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入178.04億元，同比減少20.30%（上半年?duì)I收同比減少約33%）；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.6億元，同比減少67.65%；扣非凈利潤(rùn)為7.39億元，同比減少49.32%（上半年同比減少61.3%）。
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