負(fù)債持續(xù)攀升。
近日，家居賣場(chǎng)巨頭紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（下稱紅星美凱龍）收到上海證券交易所對(duì)公司2018年年度報(bào)告的事后審核問(wèn)詢函。主要關(guān)于投資性房地產(chǎn)及主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和主要財(cái)務(wù)信息相關(guān)問(wèn)題。
紅星美凱龍2018年年報(bào)顯示，公司投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重約七成。公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為18.20億元，占利潤(rùn)總額的比例為30.24%。紅星美凱龍司的2018年公司債券（第一期）評(píng)級(jí)報(bào)告中提到，公司利潤(rùn)總額中公允價(jià)值變動(dòng)收益及投資收益占比仍較高，非經(jīng)常性損益的持續(xù)性值得關(guān)注。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷向時(shí)間財(cái)經(jīng)介紹，投資性房地產(chǎn)有兩種核算方式。一種和普通房地產(chǎn)核算方式相同，原值入賬，每年計(jì)提折舊。另一種按照公允價(jià)值入賬，不需要計(jì)提折舊，每個(gè)季度末對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值增值部分計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而影響利潤(rùn)。在當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)大概率是增值的，所以采用第二種核算方式的投資性房地產(chǎn)，通常都是“盈利”的。
車建新在上世紀(jì)九十年代用600元啟動(dòng)資金建立的家具小作坊，如今已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積最大、商場(chǎng)數(shù)量最多、地域覆蓋面最廣的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。
到2019年一季度，據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，截至5月17日收盤，Wind數(shù)據(jù)顯示A股上市公司中有3家公司持有投資性房地產(chǎn)超過(guò)500億元，分別為紅星美凱龍798.77億元、中國(guó)建筑689.42億元和萬(wàn)科A560.55億元�？梢�(jiàn)，紅星美凱龍囤房比萬(wàn)科還多。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，從投資性房地產(chǎn)的概念來(lái)說(shuō)，主要因?yàn)榧t星美凱龍物業(yè)持有較多有關(guān)。需要注意是，公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)，往往會(huì)成為提升利潤(rùn)的一個(gè)重要工具。
囤地比萬(wàn)科還多
上交所關(guān)注到，紅星美凱龍近三年年報(bào)顯示，2016年至2018年末，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快；2018年末，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)70.84%，為最主要的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
為此，問(wèn)詢函要求紅星美凱龍披露未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的原因、各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用的估值技術(shù)，并說(shuō)明投資性房地產(chǎn)估值的合理性。另外，要求其按成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量并模擬測(cè)算對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債及各項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。
明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，像紅星美凱龍這樣的公司，拿地非常有優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樗軒?dòng)產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，持續(xù)給政府帶去稅收，而不像住宅開(kāi)發(fā)是一錘子買賣，所以政府愿意低價(jià)給它地。
此外，對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值損益增長(zhǎng)，財(cái)報(bào)表述為，主要是報(bào)告期內(nèi)自有商場(chǎng)租金提升，開(kāi)發(fā)中的投資物業(yè)工程推進(jìn)以及新購(gòu)入物業(yè)所致。2018年，公司確實(shí)回購(gòu)了重慶和寧波的特許經(jīng)營(yíng)合作伙伴回購(gòu)了兩家商場(chǎng)，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)至57億元。至于租金提升，嚴(yán)躍進(jìn)表示，理論上說(shuō)對(duì)于紅星美凱龍而言，類似租金收益具有可持續(xù)性，而難點(diǎn)在于近兩年很多互聯(lián)網(wǎng)的家居平臺(tái)上線，對(duì)于此類實(shí)體店是有一定的影響的。
紅星美凱龍是“自營(yíng)”+“委管”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。自營(yíng)和委管兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收入之和占比91%。自營(yíng)模式是公司通過(guò)自建、購(gòu)買或者租賃的方式獲取物業(yè)后統(tǒng)一對(duì)外招商，為入駐商場(chǎng)的商戶提供綜合服務(wù)，以收取租賃及管理收入。委管模式是公司利用品牌知名度和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，派出管理人員為合作方提供全面的咨詢和委管服務(wù)。
投資性房地產(chǎn)主要來(lái)源于自營(yíng)模式。截至2018年，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)直營(yíng)店80家，其中自有物業(yè)有53家，占比66.3%，租賃或合營(yíng)聯(lián)營(yíng)的有27家。除了將自有物業(yè)算入投資性房地產(chǎn)之外，2018年年報(bào)顯示，紅星美凱龍持有公允價(jià)值為15.55億元的投資性房地產(chǎn)在項(xiàng)目合作方擁有使用權(quán)的土地上，并將其確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)。為此，問(wèn)詢函要求其披露該項(xiàng)房產(chǎn)的基本信息，說(shuō)明將該項(xiàng)房產(chǎn)確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)的依據(jù)。
可以對(duì)比的是，紅星美凱龍2018年經(jīng)營(yíng)直營(yíng)店80家，委托管理加盟店228家。居然之家2018年直營(yíng)商場(chǎng)86家，加盟商場(chǎng)198家。雖然紅星美凱龍直營(yíng)店占比低于居然之家，但其投資性房地產(chǎn)所占總資產(chǎn)比例卻高于居然之家。紅星美凱龍2018年底資產(chǎn)總計(jì)1108.6億元，其中投資性房地產(chǎn)占比71%；居然之家2017資產(chǎn)總計(jì)372億元，其中投資性房地產(chǎn)占比45%。
獨(dú)立地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、前方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的角度來(lái)看，實(shí)際上紅星美凱龍未必需要這么多土地，但是土地價(jià)值能升值。此外，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致公司資產(chǎn)規(guī)模增加，每股凈資產(chǎn)隨之提高。畢竟在二級(jí)市場(chǎng)，業(yè)績(jī)上有利股價(jià)上漲的兩個(gè)核心因素就是業(yè)績(jī)好和每股凈資產(chǎn)增長(zhǎng)。
共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
搜索更多: 紅星美凱龍
