富力地產(chǎn)（2777.HK）總部大樓掛著一幅字：富而思進，力拔山河。
這幅字不僅嵌入公司名，還把公司兩位創(chuàng)始人的名字嵌了進去：李思廉和張力。
在地產(chǎn)圈，王健林、孫宏斌都是單打獨斗，吳亞軍夫妻店最后散伙，李思廉和張力則是合伙創(chuàng)業(yè)，這種合作關(guān)系從1994年富力成立，一直延續(xù)至今。
李思廉畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，此前在香港做證券交易。
跟恒大許家印喜歡被稱許教授一樣，他現(xiàn)在最中意的頭銜是李博士——2018年獲得澳洲麥格理大學(xué)商學(xué)榮譽博士學(xué)位。
作為董事長，李思廉主要負(fù)責(zé)富力的銷售和財務(wù)。
張力的學(xué)歷要低得多，大學(xué)沒讀過，20歲開始當(dāng)紡織工人，后來擔(dān)任廣州市二輕局團委書記、花園村酒店經(jīng)理等職。
1988年他下海當(dāng)包工頭，掙夠幾百萬元，跟李思廉合伙成立富力地產(chǎn)。
作為聯(lián)席董事長和總裁，張力負(fù)責(zé)富力的土地購置、工程開發(fā)和成本控制。
張力和李思廉的地產(chǎn)生意一度做到行業(yè)第四。二人當(dāng)年都有執(zhí)念，想做行業(yè)老大，頗有“力拔山兮氣蓋世”的霸氣。
然而，繼2008年商業(yè)地產(chǎn)過度擴張和2014年錯失一線城市紅利之后，富力2017年又以199億元吞下萬達旗下77家酒店資產(chǎn)，“病變”拐點終于出現(xiàn)。那場看似占到便宜的6折交易，現(xiàn)在成了一顆難以消化的胃結(jié)石。
房地產(chǎn)華南五虎，“小弟”碧桂園、恒大后來居上，曾經(jīng)的“大哥”富力只能艱難求生——2018年銷售金額排名跌出行業(yè)前20，凈資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)居行業(yè)前四，2018年報顯示未來一年償債資金缺口超過300億元。
時不利兮騅不逝。2019年，李思廉和張力能否從“垓下”突圍？
債務(wù)“送命題”
借多少錢，才能填上債務(wù)窟窿？
對于李思廉和張力來說，這道題答不好的話，可能“送命”。
2019年一季度末，富力地產(chǎn)借款余額1875.82億元，相比2018年底新增243.43億元，而其凈資產(chǎn)僅698.30億元。這些債務(wù)當(dāng)中，一年后必須償還的多達523億。
富力地產(chǎn)截止2018年底的現(xiàn)金余額只有347億元，其中149億元還是受限資金，真正能用來還債的只有198億元，風(fēng)險敞口325億元。
李思亮還是嘴硬，2019年3月20日的業(yè)績發(fā)布會上，他說，“我們應(yīng)該沒什么可難受的。”
2004年的時候，他也說過這句話，當(dāng)年博鰲房地產(chǎn)論壇上，首創(chuàng)老總劉曉光問道，“宏觀調(diào)控最讓你難受的是什么？”
李思廉說：“我們沒什么難受的。”他又認(rèn)真地想了下，“真沒什么難受的。”
而今李思廉還說不難受，業(yè)內(nèi)人士對此調(diào)侃，“底氣源于他已經(jīng)靠上一門硬親家。”
2018年12月，李思廉女兒KarenLi的婚禮在廣州舉行，雖然不像楊國強嫁二女兒那般奢華，但也賺足眼球。
李思廉的姑爺是香江集團董事長劉志強的公子——劉根森。
劉志強是地產(chǎn)界老前輩，許家印也要稱他一聲“強哥”。劉根森現(xiàn)在則掌管著香江集團金融板塊——香江控股，手里可運作的資金據(jù)稱高達200億元。
2018年年初，劉家父子在香港半山耗資11.48億港幣，買下一套別墅當(dāng)做婚房。
姑爺是否靠得住，暫未可知。李思廉首先還得自救，自救之道，不外乎借新還舊。
2018年富力瘋狂發(fā)債，共向上交所提交8次發(fā)債申請，其中3次獲批，1次被終止，其余4次尚處在“已反饋”或者“已回復(fù)交易所意見”階段。
此外，當(dāng)年2月9日，富力地產(chǎn)取消發(fā)行10億元中期票據(jù)，5月23日再次取消10億元超短期融資。
最后，富力2018全年依靠公司債、短融券和ABS，總共融資238億元，而公司債和超短融券的贖回和再融資則是282億元。簡言之，富力借了238億元新錢，還了282億元舊債，依舊入不敷出。
發(fā)債不夠解渴，富力轉(zhuǎn)而求助股權(quán)融資。
2018年11月5日，富力拋出增發(fā)新股方案：發(fā)行8億多新股，數(shù)目為發(fā)行前原有港股股本的79.35%，發(fā)行價為前5交易日平均發(fā)行價的80%。
初步估算，如按當(dāng)時股價完成，可募資90多億港元。
市場是清醒的，增發(fā)方案甫一發(fā)布，富力地產(chǎn)股價暴跌。
一個月之后，富力地產(chǎn)又將新股發(fā)行價調(diào)整為前5交易日平均發(fā)行價的90%，貌似理論募資額增加，愿意接盤的投資者卻可能更少。
另一個壞消息來自債券市場。考慮到富力目前的債務(wù)狀況和公司前景，不少投資者選擇用腳投票，提前回售債券走人。富力發(fā)行的大部分公司債都注明了投資者可以在期中回售的條款。
例如，2016年富力發(fā)行了一筆“16富力09”的公司債，發(fā)行額93億元，2020年6 月28 日該債券到期，2018年6月28日投資者可選擇回售。
為留住投資者，富力把債券利率從原來的5%提到到7.5%，最后大部分該債券投資者還是選擇回售，回售額85億元。
2019年富力同樣面臨著多筆公司債提前回售的情況，如大幅提高債券利率，需要付出的利息將大筆增加；如不大幅增息，投資者還會大面積實行回售。
無論何種情況發(fā)生，都讓富力的財務(wù)狀況雪上加霜。
“帶血”的銷售額
富力還有一個自救辦法，即大幅增加銷售回款。
2017年業(yè)績發(fā)布會上，李思廉放出豪言，2018年的銷售額要達到1300億元，同比增長6成。
2018年1-10月富力銷售額僅956.6億元，離目標(biāo)仍有350億元。
臨近2018年底，國內(nèi)地產(chǎn)銷售凜冬蕭索，開發(fā)商紛紛祭出買房送車等降價促銷招數(shù)，即便碧桂園、恒大這些頭部房企的銷售量也下滑嚴(yán)重。
富力11、12月份銷售額卻逆勢飆漲，完成354億，不多不少，擦邊完成1300億元目標(biāo)。
這個數(shù)據(jù)是塊海綿，稍微用力擠一下，水分就出來了。
其中一個套路是，富力把跟銷售代理公司簽訂的代銷合同金額，算成銷售額。實際情況則是，跟代理公司簽合同之后，代理公司真實賣出的房子，才能納入實際銷售額。
如果一套沒賣出去，富力一分錢都進賬不了。
一名開發(fā)商人士告訴《棱鏡》，富力在開發(fā)當(dāng)?shù)貥潜P時跟一個名叫大家顧問的公司簽訂代理銷售合同。此外，富力在南昌等各地均同大大小小的代理公司簽有銷售合同。
緊急趕工中，富力各地樓盤“人命”不斷。
住建部2018年6月的事故快報顯示，位于廣東梅縣富力城D區(qū)17棟項目發(fā)生物體打擊事故，死亡1人，施工單位是富力旗下子公司。
9月，福建省住建廳通報14家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，富力地產(chǎn)子公司——莆田富力房地產(chǎn)上榜；
10月，富力地產(chǎn)在江西南昌的首個項目富力金禧悅城的一名塔吊信號工作者因過度勞累死亡，該項目的施工單位也是廣州天力建筑工程有限公司。
為沖刺銷售額，一些房企枉顧質(zhì)量，富力亦不例外。
南京富力十號那起維權(quán)訴訟，最終判決結(jié)果引發(fā)開發(fā)商的集體恐慌。
2014年11月，富力地產(chǎn)在南京開發(fā)的花園洋房項目——富力十號小區(qū)正式交付。業(yè)主發(fā)現(xiàn)大量質(zhì)量問題，而且實際裝修費用明顯不到合同中約定的4500元/平方米。
業(yè)主將富力告上江寧區(qū)人民法院，法院判決業(yè)主敗訴，業(yè)主再向南京市中院上訴，南京市中院維持原判，業(yè)主要求再審。
再審過程中，南京市中院委托咨詢公司對房屋進行鑒定，結(jié)果是每平米裝修造價鑒定金額僅2526元。法院要求富力地產(chǎn)賠付裝修差額金。2019年3月，富力十號的業(yè)主們終于拿到賠償。
其他開發(fā)商們都坐不住了，中糧地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、新城、雅居樂等9家房企，聯(lián)名向江蘇省高院院長夏道虎上書一份《關(guān)于依法維護精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報告》。
“如果其他業(yè)主紛紛效仿此案例中富力業(yè)主的訴請，拒絕收房，要求進行裝修核價并退還差價，則會嚴(yán)重擾亂了社會秩序，誤導(dǎo)群體事件的頻發(fā)，且有愈演愈烈趨勢。”報告如是寫道。
共3頁 [1] [2] [3] 下一頁
搜索更多: 富力地產(chǎn)
