等了多年，談判了多年，前海地主招商蛇口終于迎來了實質(zhì)性利好。近2000億貨源、近千億土地價值，能否挽回招商蛇口曾經(jīng)在地產(chǎn)江湖的失落與內(nèi)耗？
作為特區(qū)中的特區(qū)深圳前海最重要的“地主”招商局集團，政府與企業(yè)間的土地整備已經(jīng)進行了數(shù)年，而今這些在深圳寸土寸金的資產(chǎn)終于有了實質(zhì)性利好。
如果從房地產(chǎn)江湖更長的時間來看，背靠母公司最具資源優(yōu)勢的招商蛇口（001979.SZ）無疑已經(jīng)落后很多年了。跟同時期相比的另外一些地產(chǎn)大鱷們，招商蛇口早就在持續(xù)花落。曾經(jīng)的“招保萬金”之首，遠遠弱于萬科、保利地產(chǎn)。即便是與同類型的華潤置地（01109.HK）相比，也差距甚遠。
12月24日晚，招商蛇口發(fā)布了《關(guān)于簽署前海土地整備協(xié)議的公告》和《關(guān)于簽署合資合作協(xié)議的公告》，對前海片區(qū)土地的土地整備實施方式、補償價值、土地使用權(quán)置換方案以及后續(xù)合資合作的實施方案進行詳細說明。
據(jù)投資者網(wǎng)研究員了解，這是前海土地整備以來，首次披露關(guān)于前海土地面積、土地價值評估、土地收益等細節(jié)。
前海土地帶來直接利好：1850億元權(quán)益貨源和925億地價
公告稱，合作協(xié)議主要包括土地整備和合資合作兩個階段。土地整備階段，由前海管理局根據(jù)《土地整備協(xié)議》的約定收回前海土地整備范圍內(nèi)原19家持地公司原規(guī)劃下的全部土地使用權(quán)，計算得出土地補償價值約432.10億元；再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商馳迪置換價值等于上述補償價值的新規(guī)劃下的土地使用權(quán)。該部分置換用地及前海管理局收回的經(jīng)營性用地，將一并納入合資合作范圍。
在合資合作階段，招商蛇口控股子公司招商前海實業(yè)和前海管理局下屬前海投控將各自獲得的合資合作范圍內(nèi)新規(guī)劃下的持地公司股權(quán)注入合資公司，通過現(xiàn)金對價補足實現(xiàn)50%：
50%的股權(quán)比例，并由招商蛇口合并財務(wù)報表。合資公司將負責開發(fā)建設(shè)合資合作范圍內(nèi)全部的用地。
根據(jù)公告，招商置換用地面積約為42.53萬平方米，總建筑面積約為212.9萬平方米；前海作價出資用地約50.14萬平米，建筑面積約為284.86萬平方米，合計用地面積約92.67萬平米，總建筑面積約497.76萬平米。
該次前海土地整備評估與合作將對招商蛇口在財務(wù)和銷售方面產(chǎn)生什么影響？投資者網(wǎng)研究員日前就相關(guān)問題發(fā)送到招商蛇口董秘劉寧、證券事務(wù)代表陳江郵箱，但截至發(fā)稿前，并沒有得到相關(guān)回應(yīng)。
華創(chuàng)證券首席房地產(chǎn)分析師袁豪說，合資公司旗下合計建筑面積約497.8萬方，對應(yīng)評估地價約925.3億元。
國信證券首席房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明給出的招商蛇口該貨源估值在1850億元。
6年談判路：前海土地整備并不容易
不管是1850億的權(quán)益貨源，還是近千億的地價評估，招商蛇口的土地變現(xiàn)能力似乎得到了市場認可。但，何時能變現(xiàn)，或者未來市場預(yù)期如何，甚至于一直以來的前海地塊為什么沒有為招商蛇口帶來業(yè)績利好，也頗令外界疑惑。
有深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就告訴投資者網(wǎng)，“機構(gòu)的鼓吹并不大，最直接的感受是招商蛇口多年來業(yè)績處于爬坡狀態(tài)，即便有那么多核心土地，但并沒有給招商蛇口到了好處。反而是，招商蛇口近些年內(nèi)部異常不穩(wěn)，也影響了公司發(fā)展。招商蛇口錯過了最好的發(fā)展期。”
2012年底，深圳市政府宣布賦予前海管理局“非金融領(lǐng)域計劃單列市”的審批權(quán)限，這預(yù)示著原來由深圳規(guī)土委承擔的前海合作區(qū)規(guī)劃和土地管理職能，交由前海管理局負責，后者將擁有前海開發(fā)建設(shè)的主導權(quán)。
2013年5月，深圳政府出臺《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》，主動提出土地“公轉(zhuǎn)商”的要求。這種被官方稱為“創(chuàng)新前海合作區(qū)土地整備方式”的做法，揭開了此后政企就土地長達多年協(xié)商的序幕。
《規(guī)劃》提出，前海合作區(qū)內(nèi)已出讓的工業(yè)、倉儲用地變更為商業(yè)、辦公、居住用途，符合主導產(chǎn)業(yè)要求的，原土地使用權(quán)人可以申請變更土地用途。
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