12月14日，泰禾集團(tuán)密集發(fā)布了三條與融資有關(guān)的公告，資金鏈吃緊的壓力躍然紙上。
一則是，泰禾將以6.35億元向第三方轉(zhuǎn)讓間接持有的三家子公司100%股權(quán)。二則是，泰禾全資子公司北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司擬以項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓形式融資，將其位于北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)的居住用地項(xiàng)目收益權(quán)（北京院子二期）轉(zhuǎn)讓給北京國(guó)際信托，以融資35億元。三則是，泰禾第一大股東及其一致行動(dòng)人繼續(xù)質(zhì)押公司股份，共計(jì)3125萬(wàn)股，用途為補(bǔ)充質(zhì)押和融資。
壓力不止于此。2018年以來(lái)，泰禾面臨人事大調(diào)整，先后已有10名總監(jiān)、總經(jīng)理或副總裁級(jí)別高管離職。頻繁的管理層離職潮和員工大換血，讓外部投資者對(duì)泰禾的團(tuán)隊(duì)協(xié)同力和生存狀態(tài)產(chǎn)生質(zhì)疑。處在風(fēng)雨飄搖中的泰禾，由此疊加了不確定性因素。
賣(mài)不動(dòng)的“院子”、人心漸散的管理層、惡化的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、融資渠道不暢、連遭國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)……對(duì)規(guī)模的渴求讓泰禾集團(tuán)高歌猛進(jìn)，然而重兵布局的北京高端項(xiàng)目遭遇了“滑鐵盧”。今年前11個(gè)月，泰禾實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1110億元，僅完成2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)的55%，背后是泰禾正在經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”。
激進(jìn)路線遇市場(chǎng)滑坡
對(duì)于被貼上的激進(jìn)標(biāo)簽，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森一直不以為然，甚至可能還覺(jué)得正是這種“藝高人膽大”，令泰禾得以彎道超車(chē)。
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1007億元，凈利潤(rùn)21.24億元，凈負(fù)債率高達(dá)402%。這一年，泰禾合計(jì)投入資金552.4億元（含土地拍賣(mài)和收購(gòu)資產(chǎn)），共計(jì)獲取36個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，獲取土地792.8萬(wàn)平方米（約合1.19萬(wàn)畝），其中30個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)并購(gòu)及購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式獲取。
在2017年年底，黃其森曾放出豪言：2018年泰禾銷(xiāo)售額的目標(biāo)是再翻一番至2000億元。爭(zhēng)取2018年上半年將負(fù)債率降到79%，下半年降到75%。預(yù)計(jì)2018年上半年泰禾有30多個(gè)項(xiàng)目達(dá)到入市條件。
黃其森對(duì)于這種擴(kuò)張的篤定來(lái)自于：“泰禾90%以上的項(xiàng)目基本上都做到拿地7~8個(gè)月就可以開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。高周轉(zhuǎn)能夠有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我們的策略是不捂盤(pán)，以抵抗市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。”
但顯然他對(duì)形勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀了。2018年，在愈發(fā)收緊的調(diào)控政策下整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯，尤其是泰禾重倉(cāng)的北京。定位高端或改善型需求的泰禾項(xiàng)目銷(xiāo)售速度并不樂(lè)觀。
以泰禾累計(jì)耗資108.62億元從華僑城手中收購(gòu)的北京豐臺(tái)地王項(xiàng)目（泰禾金府大院）為例，該項(xiàng)目計(jì)容建筑面積共23.94萬(wàn)平方米，從2018年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售并表，2018年上半年預(yù)售面積為8.09萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)近三年，僅有三分之一實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，周轉(zhuǎn)速度慢是不爭(zhēng)的事實(shí)。
由于政府祭出的限價(jià)政策，預(yù)售證遲遲難以批復(fù)，受此影響，項(xiàng)目利潤(rùn)也并不大。據(jù)悉，金府大院前后兩批獲售房源（共164套）的預(yù)售價(jià)都沒(méi)有超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。獲批房源已接近清盤(pán)階段，第三批預(yù)售證什么時(shí)候能辦下來(lái)還未可知。
據(jù)一位行業(yè)人士計(jì)算，金府大院總投資140.13億元，截至2018年上半年實(shí)際已投資103.21億元，按8萬(wàn)元/平方米售價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)可回籠資金約65億元。
同樣的情況發(fā)生在泰禾另一個(gè)大手筆拿下的明星項(xiàng)目身上——位于北京孫河的北京院子。
2017年，泰禾以接近60億元總價(jià)拿下北京院子二期所在地塊，剔除配建等純商品住宅樓面價(jià)6.8萬(wàn)元/平方米。但這一地塊限售價(jià)7萬(wàn)元，執(zhí)行“7090”政策，同時(shí)限高12米，容積率1.1。也就是說(shuō)，樓面價(jià)與銷(xiāo)售限價(jià)所差無(wú)幾，無(wú)法建洋房，只能做疊拼或聯(lián)排，并且70%的房源要做成90平方米的小戶型，如何打造該地塊是個(gè)大難題，實(shí)現(xiàn)盈利似乎是個(gè)不可能完成的任務(wù)。
此番通過(guò)轉(zhuǎn)讓北京院子二期項(xiàng)目收益權(quán)來(lái)融資，也可看出該項(xiàng)目的資金壓力之大。今年10月，北京泰禾錦繡置業(yè)已經(jīng)向萬(wàn)向信托申請(qǐng)了近10億元貸款。
從逐年攀升的存貨指標(biāo)來(lái)看，泰禾的“高周轉(zhuǎn)”能力并非如其宣傳得那么強(qiáng)。據(jù)泰禾集團(tuán)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年末至2017年末，其存貨持續(xù)攀升，分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。截至2018年9月30日，存貨增至1679.27億元；存貨周轉(zhuǎn)率為0.09次，較2017年底的0.15次進(jìn)一步下降，處于行業(yè)較低水平。以此計(jì)算，泰禾消化完存貨需要3082.19天。
業(yè)績(jī)壓力致人事變動(dòng)
今年以來(lái)，房企高管離職潮頻發(fā)，泰禾是最受關(guān)注的一家，也是動(dòng)作幅度最大的一家。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)記者不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)前后離職的高管分別有：財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊、上海區(qū)域副總經(jīng)理鄂宇、集團(tuán)副總裁丁毓琨、鄭州總經(jīng)理肖浩燃、集團(tuán)副總裁兼廣深區(qū)域總裁許珂、集團(tuán)副總裁沈力男、品牌總經(jīng)理伍小峰、集團(tuán)副總裁兼北京區(qū)域公司總裁錢(qián)嘉，以及集團(tuán)副總裁鄭鐘、朱進(jìn)康等。
規(guī)模擴(kuò)張不力和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑被認(rèn)為是這波高管離職潮涌動(dòng)的主要原因。以泰禾的大本營(yíng)福州為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾福州區(qū)域的銷(xiāo)售額達(dá)到139.35億元，但今年上半年擁有泰禾最多的銷(xiāo)售項(xiàng)目的該區(qū)域僅銷(xiāo)售了30.37億元。
共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
搜索更多: 泰禾
