12月4日，中國(guó)恒大（3333.HK）公告了靚麗的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：2018年1月份至11月份，累計(jì)合約銷售金額人民幣5352.1億元，累計(jì)合約銷售面積約5088.4萬平方米。盡管2018年尚未結(jié)束，以前11個(gè)月的情況來看，恒大全年銷售額創(chuàng)歷史新高已無懸念。
同樣在走高的是融資利率。
2018年10月31日，中國(guó)恒大（3333.HK）發(fā)布公告稱，旗下全資附屬公司將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。其中2022年到期的6.45億美元優(yōu)先票據(jù)利率13.0%，而2023年到期的5.9億美元優(yōu)先票據(jù)利率為13.75%。
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在面包君的記憶里，上一次見到如此高的房企巨頭美元債券利率是很久以前了。
三巨頭海外債券：恒大利率遠(yuǎn)超萬科碧桂園
隨著最近兩年美聯(lián)儲(chǔ)的加息步伐，房企海外債券利率有所上揚(yáng)不是新鮮事。
但是，與恒大同屬房企第一陣營(yíng)的萬科和碧桂園今年發(fā)行的美元債券利率遠(yuǎn)沒有達(dá)到恒大當(dāng)前的水平。
萬科2018年4月份發(fā)行了期限為5年的9.71億美元債，票面利率僅有4.15%。
今年4月份之后，經(jīng)歷了美聯(lián)儲(chǔ)加息，美元債券發(fā)行利率整體有所上揚(yáng)，萬科與恒大債券利率可比性或許有所減弱。碧桂園9月份發(fā)行的債券還是有一定的參考價(jià)值。
碧桂園今年9月發(fā)行的5.5億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率還只有8.0%。
每半年付息一次：許家印自掏腰包認(rèn)購(gòu)10億美元
恒大這次債券發(fā)行還有一個(gè)特色：許家印及其附屬公司認(rèn)購(gòu)了超過半數(shù)。
根據(jù)公告顯示，恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印及其全資擁有的鑫鑫（BVI）有限公司已各自認(rèn)購(gòu)2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù)，本金總額為10億美元。
付息條款也較為優(yōu)厚，自2019年5月6日其每半年派息一次。
同樣是恒大：債券利率比去年高了5個(gè)點(diǎn)
盡管有許家印自掏腰包帶頭認(rèn)購(gòu)，與恒大自己此前發(fā)行的美元債利率相比，最新的這批債券利率也有明顯的攀升。
2016年1月12日，恒大發(fā)行了7億美元2019年到期的票據(jù)，其中4億美元2019年到期的私募票據(jù)，票面利率7.8%；3億美元2019年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率8%。
進(jìn)入2017年，恒大先后發(fā)行了6期優(yōu)先票據(jù)，其中利率最高的為10億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.5%。利率最低的是5.98億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率僅有6.25%。以下為恒大2018年中報(bào)的債券截圖：
債券條款、期限等因素也會(huì)影響票面利率，一般來說期限越長(zhǎng)利率可能越高。然而，恒大在2017發(fā)行的債券中，期限較長(zhǎng)的8年期債券的票面利率也只有8.75%。而恒大10月31日的公告的13.75%優(yōu)先票據(jù)是5年期。利率相差達(dá)到5%。
利率也與信用狀況相關(guān)，恒大的信用狀況惡化了嗎？至少三大國(guó)際評(píng)級(jí)公司不這么認(rèn)為。
公司公告顯示，2018年恒大新發(fā)行的債券獲得的評(píng)級(jí)并不差，標(biāo)準(zhǔn)普爾給出的評(píng)級(jí)為B、穆迪的評(píng)級(jí)為B2、惠譽(yù)的評(píng)級(jí)為B+。
此外，根據(jù)公司2018年中報(bào)業(yè)績(jī)，標(biāo)準(zhǔn)普爾還對(duì)恒大的整體評(píng)級(jí)由B上調(diào)至B+。
最近幾個(gè)月，海外發(fā)債利率攀升的不止恒大一家。盡管13%以上的利率還很罕見但10%左右已經(jīng)不是新聞。
年關(guān)臨近：房企海外發(fā)債利率集體上揚(yáng)
房地產(chǎn)海外債券發(fā)行在最近這幾年經(jīng)歷了一個(gè)輪回。2016年之前，由于國(guó)內(nèi)融資渠道受限，不少房企加大海外債券發(fā)行力度，利率也偏高。到了2016年，由于國(guó)內(nèi)較為寬松的融資環(huán)境和較低的利率環(huán)境，使得國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以國(guó)內(nèi)融資為主，不少房企轉(zhuǎn)為在國(guó)內(nèi)發(fā)行人民幣債券，甚至大規(guī)模提前贖回海外債券。
2017年之后隨著房地產(chǎn)金融政策的收緊，不少房地產(chǎn)公司重新轉(zhuǎn)向海外融資。而此時(shí)，由于美聯(lián)儲(chǔ)多次加息，以及海外投資人對(duì)于房企信用狀況趨于謹(jǐn)慎，海外債券利率開始明顯提升。
盡管像恒大這樣高達(dá)13%以上的利率很罕見，但10%左右的美元債券利率水平已經(jīng)不少見。以下為根據(jù)wind數(shù)據(jù)整理的近兩個(gè)月部分房企海外債券發(fā)行情況：
短短三年時(shí)間，房企海外債券經(jīng)歷了一個(gè)輪回。
回到本文開頭援引的恒大公告數(shù)據(jù)：2018年1月份至11月份，累計(jì)合約銷售金額高達(dá)人民幣5352.1億元。但這是數(shù)據(jù)的一個(gè)側(cè)面，另一個(gè)側(cè)面是：2018年10月份，恒大的單月合約銷售金額約530.4億元，11月份只有340.7億元，環(huán)比減少了接近190億元。
再往前翻公告，2017年11月份，恒大單月合約銷售金額約480.6億元。這意味2018年11月份，同比也減少了約140億元。
年關(guān)將近，便宜的錢越來越難找。
來源：面包財(cái)經(jīng)
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