|
大悅城地產(chǎn)：做賬方式調(diào)整后，凈利潤驟降六成
先看中糧地產(chǎn)是怎么評(píng)價(jià)大悅城的資金情況的，還是看截圖：
這里的標(biāo)的公司就是指大悅城。中糧地產(chǎn)稱大悅城“存在較大的資金壓力”，另外還隨附上大悅城的資產(chǎn)負(fù)債率與同行業(yè)的對(duì)比情況。截至報(bào)告期末，大悅城資產(chǎn)負(fù)債率為64.25%，而同期可比香港上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均值和中位值48.6%和59%。
大悅城主營商業(yè)地產(chǎn)，包括出租和銷售。港股商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)上有一個(gè)特點(diǎn)，就是通常投資性房地產(chǎn)的賬面值較大。
按照大悅城在港股披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至2017年末，投資性房地產(chǎn)有542.68億元，總資產(chǎn)為863.71億元，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為62.83%。
在港股上市的商業(yè)地產(chǎn)公司，通常每年都會(huì)將投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估，如果估值增加，那么該部分資產(chǎn)的賬面價(jià)值就會(huì)增加，同時(shí)利潤表中還會(huì)多出重估利潤。但這種重估并不會(huì)帶來真實(shí)的現(xiàn)金流入。
因此，我們可以看到大悅城在港股的財(cái)報(bào)利潤節(jié)節(jié)攀升：
2015年初，0207.HK正式由中糧置地更名為大悅城地產(chǎn)。此后，大悅城的營收和利潤均開始恢復(fù)增長。2015年至2017年，大悅城的營收從53.74億元增至116.58億元，增長了1.17倍。歸母凈利潤從7.26億元增至2017年的11.53億元，增長58.82%。
由于歷年重估帶來的賬面價(jià)值增加，港股商業(yè)地產(chǎn)公司通常市盈率和市凈率看起來都很低。大悅城地產(chǎn)當(dāng)前的市凈率只有0.52倍，即便以中糧的收購價(jià)格計(jì)算，市凈率也不到1倍。但這并不意味著收購價(jià)格就真的很便宜。
中糧地產(chǎn)的公告顯示：由于并購后中糧地產(chǎn)將為大悅城的母公司，按照中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，子公司應(yīng)按照母公司的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行調(diào)整報(bào)表。由于中糧地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，因此大悅城也要更改相關(guān)政策。
從上圖可以看到，經(jīng)調(diào)整后，大悅城2016年的歸母凈利潤為虧損1.54億元，2017年則為盈利4.5億元，較調(diào)整前歸母凈利潤減少了近六成。
這在某種程度上解釋了，為何大悅城股價(jià)長期低于賬面凈資產(chǎn)，即便中糧地產(chǎn)的收購價(jià)遠(yuǎn)高于二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)前的價(jià)格，股價(jià)走勢(shì)仍然低迷。
高負(fù)債的中糧地產(chǎn)加上高負(fù)債的大悅城，1+1真的能大于2？
本文作者：面包財(cái)經(jīng) 出處：新浪證券綜合 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 大悅城 |
