值得注意的是，當(dāng)年重組時，農(nóng)房集團(tuán)曾許下承諾：“本次重組實(shí)施完畢當(dāng)年及之后兩個完整會計(jì)年度，農(nóng)房集團(tuán)合計(jì)實(shí)現(xiàn)的實(shí)際凈利潤不低于利潤補(bǔ)償期間內(nèi)預(yù)測凈利潤的合計(jì)數(shù)，即農(nóng)房集團(tuán)全體股東承諾2015年-2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元。”
為了給予市場強(qiáng)力信心，農(nóng)房集團(tuán)近乎斷了自己后路。甚至承諾如出現(xiàn)農(nóng)房集團(tuán)在利潤補(bǔ)償期間的實(shí)際凈利潤合計(jì)數(shù)低于承諾凈利潤合計(jì)數(shù)需履行補(bǔ)償義務(wù)的情形，光明地產(chǎn)便可以1塊錢直接定向回購應(yīng)補(bǔ)償?shù)墓煞莶⒂枰宰N。
業(yè)績承諾期正在一步步逼近，光明地產(chǎn)的這份成績單進(jìn)展如何？
財(cái)報(bào)顯示，2015年光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入123.87億元，其中歸屬母公司的凈利潤為5.1億元。2016年光明地產(chǎn)營業(yè)收入上升至207.82億元，歸母凈利潤10.11億元。至此，光明地產(chǎn)2015-2016兩個年度共實(shí)現(xiàn)歸母利潤15.21億元。若要完成業(yè)績承諾，其2017年度歸母凈利潤至少需要達(dá)到19.92億元，這一數(shù)值已經(jīng)超過了此前兩年之和，也意味著光明地產(chǎn)2017年全年凈利潤需要同比翻番也能達(dá)標(biāo)。
然而，2017年過半，光明地產(chǎn)的歸母凈利潤僅僅為2.6億元，其下半年無疑將面臨更為嚴(yán)峻的環(huán)境。
光明地產(chǎn)暴露出的財(cái)務(wù)問題遠(yuǎn)不止疲軟的盈利能力，其負(fù)債率始終處于80%以上的高位，且流動負(fù)債占比過半。以2017年上半年為例，393.32億元的負(fù)債中，流動負(fù)債高達(dá)281.64億元，占比超過70%，光明地產(chǎn)短期償債承壓。
此外，報(bào)告期內(nèi)取得借款收到的現(xiàn)金107.24億元，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金112.76億元，換言之，光明地產(chǎn)借款幾乎都用于償還債務(wù)了，“借新還舊”正是其當(dāng)前正在運(yùn)用的模式。
這四筆交易后，光明地產(chǎn)將獲得超過15億元的凈利潤。這一交易產(chǎn)生獲利，甚至超過此前兩年的業(yè)績總和。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時表示，業(yè)績承諾也會為其帶來一定的壓力，所以項(xiàng)目拋售資產(chǎn)也有助于回籠資金，進(jìn)而改善現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況。
嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，就光明地產(chǎn)出售的項(xiàng)目而言，不排除“逢高套現(xiàn)”的可能，畢竟有些項(xiàng)目的當(dāng)前價格相對偏高，拋售是有利的。
以上述東恒海鑫項(xiàng)目為例，公告顯示，東恒海鑫的主要資產(chǎn)為恒海國際花園項(xiàng)目。截至2016年12月31日，恒海國際花園別墅1期、2期、3-2期已開發(fā)且基本銷售完畢；待開發(fā)土地面積約37.4萬平方米，均為住宅，物業(yè)類型有別墅及小高層，預(yù)計(jì)可售面積約22.5萬平方米。因此該項(xiàng)目對于光明地產(chǎn)來說是后續(xù)盈利空間十分有限。
此外，淀山湖屬于上海、江蘇和浙江的交界處，具有較好的區(qū)域優(yōu)勢。然而實(shí)際情況是，后續(xù)類似上海17號線地鐵開通以后，其沿途所經(jīng)區(qū)域?qū)Φ砩胶糠址堑罔F沿線項(xiàng)目勢必會造成沖擊。
并購擴(kuò)土
就在光明地產(chǎn)以迅雷不及掩耳之勢拋售掉四個變現(xiàn)能力不佳的資產(chǎn)，確保業(yè)績承諾達(dá)標(biāo)后，其又開展了一系列并購拿地計(jì)劃。
11月、12月接連拍得蘇州、上海地塊，其中上海地塊用途為動遷安置房。
一名行業(yè)人士向《國際金融報(bào)》記者表示，此類地塊的投資是帶有執(zhí)行政府動拆遷政策的，通常拿地成本也不高，但銷售的盈利空間也相對有限。光明地產(chǎn)之所以拍下此類地塊，不排除后續(xù)會有機(jī)會在此類區(qū)域獲取其他商品住宅用地，這樣有助于其在上海一些郊區(qū)市場的土地拓展。
早在今年10月，光明食品（集團(tuán)）便強(qiáng)調(diào)將從資金、金融創(chuàng)新、市值管理等方面予以光明地產(chǎn)支持。要求光明地產(chǎn)在做好資金創(chuàng)新的同時，要用好外部資源，用活地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)。這一表態(tài)一度被看作光明食品（集團(tuán)）對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視。
當(dāng)利潤承諾進(jìn)入倒計(jì)時之際，光明地產(chǎn)頻頻“賣子”，意圖不可謂不明顯。而業(yè)績承諾無憂后的并購擴(kuò)土，又飽含其對于未來繼續(xù)加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期望。
畢竟，作為上海較為知名的國企，手握較多工業(yè)用地的光明地產(chǎn)，在進(jìn)軍長三角時，始終沒能做到深耕。這些城市作為光明地產(chǎn)心心念念的票倉和主場，卻始終在扮演到不了的遠(yuǎn)方角色。
《國際金融報(bào)》記者就相關(guān)問題聯(lián)系光明地產(chǎn)，但其電話始終無人接聽。（來源：《國際金融報(bào)》）
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