前腳跟SOHO中國剛簽完約，要在商業(yè)寫字樓、產(chǎn)園辦公、產(chǎn)業(yè)孵化等領(lǐng)域進行全面戰(zhàn)略合作，后腳馬上搭伙建行發(fā)行200億元長租公寓ABN，再往前數(shù)10天，首單60億元的儲架式長租公寓CMBS計劃正式獲批，招商蛇口布局100萬間長租公寓的“雄心”逐漸顯露。

　　半個月內(nèi)，招商蛇口找了一個做聯(lián)合辦公空間的合作商，完成了260億元的長租公寓資產(chǎn)支持證券化，大有押重金加碼存量市場的超車意圖。

　　據(jù)悉，招商蛇口已將長租公寓列為公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，其長租公寓建筑規(guī)模總計約60萬平方米，約1.6萬間，目前已在深圳、北京、天津、重慶等有所布局，上海、廣州等城市亦正在推進落地中。

　　據(jù)悉，按照招商蛇口的計劃，未來將圍繞一線及重點二線城市進行重點布局，通過收購兼并的模式加速擴張，管理規(guī)模擴容至100萬間。

　　中金公司分析師張宇表示，公司當(dāng)前全國長租公寓總房源數(shù)達1.6萬套（對應(yīng)建筑面積約60萬平方米），其中在運營房源數(shù)1.3萬套，平均月租金約為每平方米100元，出租率達98%-99%。預(yù)計此業(yè)務(wù)板塊今年可實現(xiàn)4億元左右收入，且由于產(chǎn)品多為存量自持物業(yè)，拿地成本極低，毛租金收益率預(yù)計可達20%，毛利率超過50%。

　　值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，自持長租公寓沉淀資金量大，對企業(yè)資金鏈壓力大，需要房企有很強的融資能力，并且資金成本相對較低，才能實現(xiàn)規(guī)�；瘮U張，但仍需很長周期才能獲得盈利。

　　事實上，今年以來，招商蛇口在融資、加杠桿方面動作頻繁，上半年先后發(fā)行兩筆共計50億元的中期票據(jù)，11月下旬繼續(xù)發(fā)行了兩筆共29億元的公司債券，同時與太盟投資集團合作設(shè)立規(guī)模為16億元的地產(chǎn)基金。

　　據(jù)張宇表示，截至9月底，招商蛇口在手現(xiàn)金約445.5億元，短期借款及一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計262.7億元。公司幾次融資將優(yōu)化資金狀況，提升償債能力。

　　事實上，自從中央提出多項鼓勵及支持住房租賃市場發(fā)展的政策后，多家知名房企紛紛進軍長租公寓，大舉發(fā)展自持租賃住宅業(yè)務(wù)。

　　而自房地產(chǎn)融資渠道收緊之后，長租公寓項目則是較為容易獲得融資的渠道。

　　前不久新派公寓的2.7億元國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs正式“破冰”發(fā)行后，保利亦趁機拿下了國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，規(guī)模50億元。

　　“長租公寓目前回報率很低，對企業(yè)運營提出了很高的要求，資本對該領(lǐng)域的投入也愈發(fā)理性。”某房企高管接受《證券日報》記者采訪時表示，長租公寓盛宴之下，不少房企紛紛將其作為主航道業(yè)務(wù)之一，若盲目發(fā)展，不排除將來出現(xiàn)大量空置的長租公寓。

　　《證券日報》 記者 王麗新

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