這些壓力，從方方面面影響開(kāi)發(fā)商資金鏈和銷(xiāo)售，并對(duì)房?jī)r(jià)本身造成壓力。實(shí)際上，能夠支撐今天一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，必須有高周轉(zhuǎn)銷(xiāo)量的保證，然后才有現(xiàn)金流的安全。地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)是高杠桿的游戲，萬(wàn)科算是杠桿玩得小的，姑且有壓力，其他企業(yè)不用說(shuō)。
如果銷(xiāo)售疲態(tài)，甚至回落，購(gòu)房者觀(guān)望和需求端被控制，必然就面臨陰跌、降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。成本已經(jīng)擺在那里，降不起！
3、其他房地產(chǎn)企業(yè)壓力又在哪？
熟悉萬(wàn)科的朋友都知道，萬(wàn)科的現(xiàn)金儲(chǔ)備高、資產(chǎn)負(fù)債率低。杠桿游戲的親大哥總和張銀銀說(shuō)，就算中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都垮完了，萬(wàn)科也還在。
潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳，確實(shí)如此。
資金成本、現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)……簡(jiǎn)而言之，大部分房企將不得不面對(duì)這些問(wèn)題。
調(diào)控的中短期堅(jiān)持是無(wú)疑的，那么房企在一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售明顯走好短期沒(méi)可能。當(dāng)然，也不一定很差，每個(gè)企業(yè)也有自己的情況。
在銷(xiāo)售整體一般的情況下，就會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，資金成本和資金來(lái)源保障。購(gòu)房者的房貸利率上升是很明顯的，甚至房貸速度下降。要理解銀行的難。
譬如年初，北京、重慶等城市首套房帶來(lái)利率優(yōu)惠普遍還有，現(xiàn)在很少了，不少還上浮到基準(zhǔn)利率以上。杠桿游戲在重慶、北京近期購(gòu)房的朋友都這么和張銀銀說(shuō)。
除了對(duì)購(gòu)房者房貸利率上浮，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本也明顯上升。銀行同業(yè)、理財(cái)造成了負(fù)債端成本上升，央行市場(chǎng)利率調(diào)節(jié)也是個(gè)因素；現(xiàn)在金融去（穩(wěn)）杠桿也在推進(jìn)，各種表外被緊縮，市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率自然攀升。
去杠桿必然就會(huì)推升市場(chǎng)利率，那么出價(jià)高者得成為必然，貸款市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商求銀行、求金融產(chǎn)品發(fā)行者。高價(jià)成為必然。
而不少開(kāi)發(fā)商2016年高價(jià)拿地，部分款項(xiàng)就算再拖，現(xiàn)在也該逐步付了；
其次，2016拿的地也到了該開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，開(kāi)發(fā)多多少少就要點(diǎn)啟動(dòng)資金，才能預(yù)售；
預(yù)售現(xiàn)在面臨去盤(pán)速度放緩，當(dāng)然有的城市目前依舊能高頻率周轉(zhuǎn)，但接下來(lái)進(jìn)入多空博弈期，一定會(huì)相對(duì)放緩。那么現(xiàn)金回流將是個(gè)問(wèn)題。
看最新的報(bào)道可以意識(shí)到，無(wú)論北京、上海，還是此前都還大熱的重慶，實(shí)際二手房交易均出現(xiàn)了觀(guān)望。二手房的情緒之于京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)就是核心，之于重慶等二線(xiàn)城市市場(chǎng)，于新房情緒也是高度相關(guān)。那么，開(kāi)發(fā)商就必然面臨回款壓力；
各種日常債務(wù)滾動(dòng)也要還，融資收緊，部分錢(qián)換了卻未必馬上可以拿到新錢(qián)。現(xiàn)金流還是現(xiàn)金流，如何保障？真不是個(gè)說(shuō)著玩的問(wèn)題。
所以，萬(wàn)科的謹(jǐn)慎，準(zhǔn)備拿自己的薪酬體系改革，這是有道理的。傳遞出的信號(hào)，更值得購(gòu)房者、投資者深思。
�。▉�(lái)源：公眾號(hào)“杠桿游戲”，撰文/張銀銀）
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