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債股之辨
事實(shí)上，恒大是在銀行系統(tǒng)清洗地產(chǎn)融資的風(fēng)口浪尖上拿到這筆資金的。
今年2月，中國基金協(xié)會(huì)出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，明確禁投包括深圳、成都在內(nèi)的16個(gè)城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，其中包括“以明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)”。
明股實(shí)債揭示了過去地產(chǎn)類企業(yè)一種融資路徑：通過銀行信托等方式以股權(quán)投資的方式進(jìn)行融資，成立合資項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司再用該筆資金進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。通過項(xiàng)目回籠資金后，以回購股權(quán)的方式償還資金。
在房企報(bào)表里，明股實(shí)債不計(jì)入公司資產(chǎn)負(fù)債率中，而是計(jì)入權(quán)益，通過這樣一種股權(quán)擔(dān)�；刭彽慕灰捉Y(jié)構(gòu)，這部分融資被計(jì)入表外，但實(shí)際上是一種債務(wù)關(guān)系。恒大的永續(xù)債即被外界解讀為其中一種。
判斷一個(gè)融資工具是負(fù)債還是權(quán)益，需要看合約的具體條款。嚴(yán)躍進(jìn)分析，判斷是否明股實(shí)債，關(guān)鍵要看此類地產(chǎn)基金是否設(shè)置了保本收益或類似固定收益的相關(guān)約定。恒大并未在公告中詳細(xì)披露與信銀基金的合作細(xì)節(jié)和相關(guān)條款。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在監(jiān)管部門明令禁止的情況下，恒大此次融資被判定明股實(shí)債的可能性較小。從房企法務(wù)部門的角度，會(huì)盡可能規(guī)避各類監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。
上述深圳房地產(chǎn)私募人士認(rèn)為，中信、恒大房地產(chǎn)基金是“股”而不是“債”。區(qū)別在于，永續(xù)債是跟著項(xiàng)目走的，其初始利率較低，但幾年后便逐步增加利率，恒大的永續(xù)債通常滿2年退出，真正的股權(quán)投資資金存續(xù)期會(huì)長一些，一般在3-5年。
據(jù)上述中信人士透露，中信的房地產(chǎn)基金是跟恒大長期滾動(dòng)合作的。中信發(fā)起成立基金，區(qū)分劣后和優(yōu)先，再配套委托貸款，首批進(jìn)入恒大10個(gè)項(xiàng)目，若干年后陸續(xù)從這些項(xiàng)目退出，又會(huì)滾動(dòng)投入新項(xiàng)目。同時(shí)，中信與恒大談妥合作協(xié)議，不參與項(xiàng)目運(yùn)作，只做財(cái)務(wù)投資者，拿分紅回報(bào)。
在這一思路下，恒大正在開啟新一輪的資本運(yùn)作。有媒體統(tǒng)計(jì)，從2016年9月開始，恒大這一輪項(xiàng)目股權(quán)融資僅在成都區(qū)域就引入了至少14.62億元的資金。 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁 恒大地產(chǎn)完成轉(zhuǎn)讓嘉凱城52.8%股份予控股股東 許家印沒有食言 恒大地產(chǎn)第二輪引資方案浮出 大股東收購嘉凱城專項(xiàng)回復(fù) 恒大地產(chǎn)回A遇關(guān)口？ 嘉凱城與恒大地產(chǎn)在江浙滬等八省存在同業(yè)競爭 恒大地產(chǎn)回歸A股再度推遲？深深房繼續(xù)停牌 搜索更多: 恒大地產(chǎn) |
