高端旅游地產(chǎn)項目布局三線城市，泰州華僑城項目近年連續(xù)虧損，總投資25億轉(zhuǎn)讓評估價值僅5196萬。
4月12日，華僑城公告顯示，擬將泰州華僑城有限公司（以下簡稱泰州華僑城）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東華僑城集團公司的全資子公司華僑城華東投資有限公司。該項目總投資達25億元，如今受讓方支付現(xiàn)金對價僅為5196.49萬元。交易完成后，上市公司華僑城不再持有泰州華僑城股權(quán)。
新京報記者近日走訪看到，泰州華僑城旗下的高檔住宅區(qū)內(nèi)沒什么人，多處底商關(guān)門歇業(yè)，客流量周末方有所回升，而停車場至今仍長著荒草。
多家底商待租，停車場長草
根據(jù)官網(wǎng)介紹，泰州華僑城總投資25億元，地處國家5A景區(qū)——江蘇省溱湖旅游景區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用地3000畝，內(nèi)部有溫泉、高爾夫球場、高檔酒店、商業(yè)街、別墅等眾多項目，2010年開業(yè)。該項目被稱是華僑城在全國縣級城市布點的第一個旅游+地產(chǎn)項目。
華僑城創(chuàng)立于改革開放后的深圳，其代表性品牌為“錦繡中華”、“世界之窗”、“歡樂谷”等。進入21世紀，華僑城開始向全國范圍布局，模式為旅游+地產(chǎn)，亦即依托旅游資源而建，融旅游、度假、居住功能為一體的綜合體，泰州華僑城即為其中代表。
4月14日，新京報記者來到泰州華僑城，看到商業(yè)街沒什么人。項目入口不遠的停車場面積較大，但至今仍是坑洼的泥土地面，野草叢生。
記者隨后來到華僑城的溱湖酒店，大堂和前臺并無服務(wù)人員。大堂內(nèi)一則公告顯示，因酒店經(jīng)營需要，溱湖酒店前臺現(xiàn)暫停使用，客人需前往對面的奧思廷酒店辦理入住和退房事宜。一位工作人員稱，由于溱湖酒店客人較少，所以撤掉了前臺。
4月13日，新京報記者走訪華僑城純水岸內(nèi)多個別墅區(qū)看到，幾乎所有別墅的大門與車庫都開著，未見有人居住的跡象。
現(xiàn)場的施工工人說，這些房子五年前都賣完了，當時一萬多塊錢。房天下信息顯示，華僑城純水岸項目2012年6月開盤，去年11月底之前為12400-15100元/平米之間，高于泰州市區(qū)房價，去年底顯示為7100元/平米左右，低于泰州市區(qū)。
商業(yè)街的入口處，多家底商處于待租狀態(tài)。商業(yè)街一位工作人員稱，這里已有四五年沒有新商戶了。附近店內(nèi)工作人員稱，之前他所在的地方有人開超市，就是看中了這里的招商優(yōu)惠政策：“前三年免租金”，但因為客流量少，第四年就關(guān)店了。
“這里人確實不多，周末時候每天銷售額有三四千元，五一、國慶最多能過萬，但平時每天也就一兩千元。”商業(yè)街入口處一家超市工作人員說，平時她一個人在這里照看著就夠了。
“是我們沒有進行大規(guī)模推廣。”泰州華僑城負責招商的一位人士稱，這里一平米（租金）只要一塊錢，三年一簽，比較便宜。
每年虧損近2億成“特困企業(yè)”
目前，泰州華僑城未公布其客流等方面數(shù)據(jù)。但從公告數(shù)據(jù)來看，泰州華僑城近年來營業(yè)收入大幅下滑。
公告顯示，泰州華僑城2014年營收9108.73萬元，2015年降至5998萬元，2016年為5999萬元，兩年間下滑了34%。
據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道，泰州華僑城曾預(yù)計8年內(nèi)可回收投資。而如今已被華僑城列為“特困企業(yè)”。
對于轉(zhuǎn)讓泰州華僑城的原因，華僑城在4月12日的公告中解釋稱，泰州華僑城是公司所屬特困企業(yè)，泰州華僑城目前每年虧損近2億元，處于嚴重資不抵債狀態(tài)，出售泰州華僑城可以提高公司整體經(jīng)營狀況。
新旅界創(chuàng)始人李陽稱，泰州華僑城已經(jīng)開業(yè)7年，已經(jīng)嚴重資不抵債，上市公司適時剝離不良資產(chǎn)是出于對公司整體業(yè)績和市值維護的考慮。
根據(jù)2016年年報，華僑城2016年營業(yè)收入354.81億元，凈利潤68.88億元，均創(chuàng)歷史新高。
根據(jù)公告，泰州華僑城2014-2016年連續(xù)三年虧損，2016年虧損額達2億元；截至去年底總資產(chǎn)15.1億元，總負債15.4億元，凈資產(chǎn)-3240萬元。評估價值僅為5196.49萬元。
泰州華僑城的虧損和高負債由來已久。
根據(jù)華僑城2009年6月公告顯示，泰州華僑城歸母凈利潤2007年為-432萬元，2008年為-1352萬元；截至2008年底，資產(chǎn)總計6.7億元，負債合計4.9億元，凈資產(chǎn)為1.8億元。
泰州華僑城的建設(shè)進展未達預(yù)期。據(jù)新華日報報道，泰州華僑城項目分三期建設(shè)，計劃于2014年以前全部竣工。而據(jù)泰州市政府官網(wǎng)近期信息顯示，到2021年，泰州華僑城三期項目等基本建成。
泰州華僑城客流量較低與項目選址、定位有關(guān)。
從位置上來看，其位于泰州市姜堰區(qū)溱湖大道2號，寧靖鹽高速旁，距離泰州市區(qū)東北方向約40公里，南京約70公里，上海約240公里，杭州約320公里。
在泰州華僑城負責招商的人士看來，泰州華僑城主要面向的是上海、浙江、蘇南方向、能自駕的中產(chǎn)以上家庭，“泰州當?shù)厝藖淼煤苌?rdquo;。
新旅界創(chuàng)始人李陽稱，泰州華僑城是“旅游+地產(chǎn)”模式的第三代類型項目，其旅游度假產(chǎn)品配比很高，能夠快速回收現(xiàn)金流的地產(chǎn)產(chǎn)品相對較少，這對度假旅游類型項目的運營能力、所在地的旅游市場成熟度等都有很高的要求。
“華僑城的經(jīng)營水平還是很高的，區(qū)位決定市場，時機也決定市場。泰州項目陷入如今這種狀況，不是經(jīng)營問題，而是跟選址即區(qū)位、時機有關(guān)，歸根到底是市場問題。”北京第二外國語學(xué)院教授、資深旅游專家王興斌認為。
王興斌稱，泰州是三線城市，盡管有長三角的依托，但是在江北，經(jīng)濟相對并不發(fā)達。雖然華僑城將目標瞄準上海等地的高端人群，但對他們來說，因為思想觀念的原因，對江北的興趣不如江南；第二，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑，也讓泰州華僑城受到影響，這兩大因素決定了這個項目未能成功。
“泰州華僑城環(huán)境確實不錯，但距離泰州市區(qū)太遠，配套服務(wù)不全，餐館品類少，而且比較高檔，沒有家常的飯店，有點不接地氣，所以也就偶爾來。”一位來自泰州市的游客說。
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