“6年前花498萬買的別墅，現(xiàn)在賣570萬都不容易出手。”上海寶山區(qū)美蘭湖花園的業(yè)主張琪（化名）說，要不是打算賣房，他可能還不知道自己的房子因“一證兩房”產(chǎn)生這么多后遺癥。更不會(huì)想到，原來他買的“疊加別墅”只算普通住宅。
開發(fā)商上海安東房地產(chǎn)發(fā)展有限公司則表示，房屋實(shí)際情況在當(dāng)初的售房合同中均已清晰體現(xiàn)，如何存在業(yè)主毫不知情一說？如果開發(fā)商存在合同詐騙等行為，為何業(yè)主在簽約5年后才向媒體反映此事？
對此，律師認(rèn)為，這場看似業(yè)主和開發(fā)商之間的沖突，實(shí)質(zhì)是業(yè)主和開發(fā)商在“7090”政策和限購令之間的“矛盾”。
業(yè)主被要求簽兩份預(yù)售合同
2016年5月16日，張琪回憶，2010年10月，他和妻子以498萬元的價(jià)格購買了一套美蘭湖高爾夫別墅。該小區(qū)是由上海安東房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的雙層疊加聯(lián)排別墅，一個(gè)門號(hào)4戶人家，“我購買的是三四層，是這里面最小面積的別墅，產(chǎn)證上顯示面積逾175平方米，但實(shí)際還送了一個(gè)面積百余平方米的閣樓。”
張琪說，前期宣傳甚至交定金的時(shí)候，開發(fā)商均沒有提及要簽兩份預(yù)售合同的事情，等到簽合同當(dāng)天業(yè)主才知曉此事。開發(fā)商告知，自2006年6月1日起，新批、新開工的商品房，建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上。否則無法獲得相關(guān)規(guī)劃，房管部門的行政審批和許可，也無法上市出售。
“開發(fā)商表示，只能按照要求把別墅拆分成兩個(gè)90平米以下的住房，這是開發(fā)商和房管局之間的問題，跟業(yè)主毫無關(guān)系，也不會(huì)對業(yè)主有影響。”張琪說，由于是初次購買別墅，對購房程序和房地產(chǎn)政策等事項(xiàng)一無所知，心想：反正都是自己和開發(fā)商簽的合同，一份兩份有啥關(guān)系呢？
房產(chǎn)公司楊經(jīng)理表示，預(yù)售合同的附加條款中明確寫有：甲乙雙方確認(rèn)，乙方在購買該房屋的同時(shí)還購買了與該房屋相連的401室房屋，乙方已非常明確并充分地了解了301、401房屋的現(xiàn)狀。
房產(chǎn)公司楊經(jīng)理表示，預(yù)售合同附加條款第九條就意味著業(yè)主買的是全裝修的房子，不可能出現(xiàn)兩套所謂的獨(dú)立的水電系統(tǒng)。
2011年1月交房，當(dāng)年4月，張琪拿到產(chǎn)證，附記頁卻顯示張琪所買的別墅被分割成兩套面積80多平米的公寓。“我當(dāng)時(shí)看到產(chǎn)證的時(shí)候，心頭再次起了疑問：明明是一套別墅，卻被寫成兩套公寓合法嗎？但看到兩套房也實(shí)實(shí)在在都在一本產(chǎn)證上，且在自己的名下，第二次疑問還是沒有引起足夠重視。正是因?yàn)樵撘商幬匆�，才�?dǎo)致后續(xù)問題不斷。”張琪說。
疊加別墅是別墅還是普通住宅？
張琪所簽的兩份預(yù)售合同中均寫明：甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建設(shè)美蘭湖花園商品房。而張琪在采訪過程中，一直聲稱所購的是美蘭湖高爾夫別墅。
業(yè)內(nèi)人士告訴澎湃新聞?dòng)浾撸瑥奈飿I(yè)屬性的角度來劃分，美蘭湖花園屬于普通住宅，跟別墅有本質(zhì)的差異。那么，張琪購買的到底是普通住宅還是別墅呢？
張琪稱，開發(fā)商一直強(qiáng)調(diào)他們所購的是美蘭湖高爾夫別墅，房屋類型為疊加及聯(lián)排別墅的純別墅小區(qū)，并用環(huán)境優(yōu)雅，高尚會(huì)所、美輪美奐的裝修等宣傳和推廣，吸引買家。購房時(shí)所有的宣傳廣告和售樓處都以美蘭湖高爾夫別墅小區(qū)的字樣，開放參觀的所有樣板房也是一家一戶的疊加別墅房型。交完定金，后續(xù)參與選定房號(hào)的搖號(hào)過程中，也一直被告知是一家一戶一號(hào)。所以，他并沒有注意預(yù)售合同上的小區(qū)名稱。
張琪提供了一份當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)商的宣傳手冊。記者看到該封面寫有美蘭湖高爾夫別墅幾個(gè)大字，上面寫有美蘭湖花園，但字體非常小，是整個(gè)頁面中最小號(hào)字體，很容易忽視。
在上海寶山區(qū)規(guī)劃和土地管理局的網(wǎng)站上，記者并沒有查到美蘭湖高爾夫別墅的信息，只查到美蘭湖花園等規(guī)劃信息。
上海寶山區(qū)政府官網(wǎng)上《羅店新鎮(zhèn)美蘭湖花園修建性詳細(xì)規(guī)劃》顯示：羅店新鎮(zhèn)美蘭湖花園修建性詳細(xì)規(guī)劃的范圍東至羅迎路，西瀕區(qū)級干河荻涇，南臨美丹路，北近月羅公路。規(guī)劃總用地面積12.06公頃。張琪的房屋位于美丹路18弄，正處于該區(qū)域。
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