三大猜想
早在2006年保利地產(chǎn)上市時,其與保利置業(yè)同業(yè)競爭的問題就已被資本市場所注意。在近年的投資者交流會,保利系這兩大地產(chǎn)平臺的整合問題就屢屢被問及,但雙方高管均未有過明確回應(yīng)。
直至一年前,兩者整合可能性才正式被擺上臺面。2014年4月,保利地產(chǎn)董事長宋廣菊首次罕見作出明確回應(yīng)整合“會有”,并稱這是保利集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。
整合計(jì)劃雖被提上議程,但至今仍未見有具體整合方案出爐。對此,宋廣菊的回應(yīng)一般是“不在權(quán)屬范圍內(nèi)”,或是“會向集團(tuán)轉(zhuǎn)達(dá)”,從未給出指向性的答復(fù)。
外界猜測連連,在保利集團(tuán)內(nèi)部明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合意向之后,整合方式和解決代價就成了關(guān)鍵。業(yè)務(wù)龐大、作風(fēng)強(qiáng)硬的“保利系”將如何整合,以誰為主體?
從純市場的角度上看,保利地產(chǎn)在規(guī)模和行業(yè)地位上都要高于保利置業(yè)。公司年報(bào)數(shù)據(jù)可查,2014年,保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的年銷售額分別為1367億元和241億元,懸殊近5.7倍,分別位列房企50強(qiáng)的第5位和第27位。截至今年5月18日,保利地產(chǎn)的1349.26億元市值是保利置業(yè)的8倍以上。
保利地產(chǎn)合并保利置業(yè),也就成為最順其自然的重組猜想之一。
“以保利地產(chǎn)為主力平臺,吸收合并保利置業(yè),兩地上市的方案,相對較優(yōu),能促進(jìn)資產(chǎn)和資產(chǎn)整合,大有裨益,”克而瑞研究中心研究員尹鵬對時代周報(bào)記者分析說,此方案有兩大優(yōu)勢,其一,從城市布局來看,保利地產(chǎn)已布局57個城市,而保利置業(yè)僅有24個城市,采用保利地產(chǎn)的管理架構(gòu)體系,合并后的整合將更為簡單;其二,從運(yùn)作能力上來看,保利地產(chǎn)的市場地位和專業(yè)能力在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,體系成熟,團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定,整合吸收能力也會比較強(qiáng)。
在具體操作上,保利地產(chǎn)可以直接現(xiàn)金支付或股權(quán)支付方式收購保利(香港)控股持有的保利置業(yè)股權(quán);或采用換股支付吸收合并保利置業(yè),這種方式盡量少地占用保利地產(chǎn)的運(yùn)營資金,保利南方和保利(香港)控股共同成為保利地產(chǎn)的股東,最后保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)在上交所和港交所兩地上市。
當(dāng)然,也不排除以保利置業(yè)為主上市平臺進(jìn)行整合的可能。一方面,保利集團(tuán)歷來對保利置業(yè)有較大支持;另一方面,保利置業(yè)的海外上市平臺亦有助于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資本運(yùn)作。
“保利南方之前就持有保利置業(yè)6.94%的股份,存在繼續(xù)增持地可能性。”上海房地產(chǎn)分析師房玲對時代周報(bào)記者說,這種方案下,可能采用換股+現(xiàn)金的方式,將保利地產(chǎn)的資產(chǎn)注入保利置業(yè),保利南方與保利(香港)控股屆時將共同作為保利置業(yè)的大股東。
在房玲看來,在這過程中,不排除保利集團(tuán)先一步參與保利置業(yè)重組的可能。單就地產(chǎn)板塊而言,保利置業(yè)吸收合并保利地產(chǎn)的優(yōu)勢較小,并且保利置業(yè)的基本面也不如保利地產(chǎn)來得好,整合產(chǎn)生的正面效應(yīng)也不會太強(qiáng)。
保利置業(yè),前身是1973年在香港成立的新海康航空投資有限公司,在1993年被保利集團(tuán)收購后,由原來的航運(yùn)公司專營為綜合企業(yè),并在2005年更名。2005年以來,保利集團(tuán)多次對保利置業(yè)注入資產(chǎn),也足見對保利置業(yè)的器重。
有詳細(xì)數(shù)據(jù)足表,2005年,保利置業(yè)僅以5.85億元代價,就從保利集團(tuán)、保利科技手中獲得保利上海全部股權(quán),同時獲得保利上海位于北京、上海、蘇州、武漢和重慶等地的111萬平方米住宅、商業(yè)項(xiàng)目,以及85.43萬平方米土儲;2007年,保利置業(yè)以總代價14.3億港元向保利集團(tuán)旗下保利南方集團(tuán)有限公司配發(fā)約2.35億股新股,用于收購保利南方全資持有的深圳保利全部股權(quán),資產(chǎn)包括位于中國深圳、廣州、貴陽、南寧、哈爾濱及濟(jì)南等城市15個項(xiàng)目。收購?fù)瓿珊,保利置業(yè)的土儲規(guī)模由200萬平方米增至600萬平方米,約相當(dāng)于當(dāng)時保利地產(chǎn)1007萬平方米土地儲備的60%;2009年,保利置業(yè)再以向保利集團(tuán)配股形式融資30.13億港元,大多用于收購大股東價值27.42億港元的內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目,總建筑面積約為213萬平方米,土儲增至1150萬平方米;2013年,保利集團(tuán)與廣西簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議,將攜保利置業(yè)參與廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)、文化、旅游開發(fā)、綜合體開發(fā)等多個領(lǐng)域的投資。
反觀保利地產(chǎn),自1992年組建成立至今,除了在2008年發(fā)行43億元公司債獲得大股東提供擔(dān)保,以及2009年定向增發(fā)中保利集團(tuán)以15億元現(xiàn)金認(rèn)購?fù)猓瑤缀鯖]有獲得集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入。保利地產(chǎn)2012年報(bào)顯示,保利集團(tuán)和關(guān)聯(lián)方保利財(cái)務(wù)有限公司向上市公司提供的一筆20億元兩年期貸款,利率高達(dá)11.54%。這一筆貸款的利率,遠(yuǎn)高于華僑城、南京高科、云南城投等向大股東貸款的利率,甚至高于萬科向關(guān)聯(lián)信托貸款利率。
第三種猜想,則傾向于先從區(qū)域劃分整合或?yàn)榻趦?yōu)選。比如,保利地產(chǎn)和保利置業(yè)按照各自相對有優(yōu)勢的市場區(qū)域進(jìn)行劃分整合,保利置業(yè)原上?偛靠勺鳛檎虾箝L三角區(qū)域的管理中心,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)上海、杭州、蘇州、南京等城市的業(yè)務(wù),而其他區(qū)域及城市則整合納入保利地產(chǎn)“3+2+X”除長三角外的城市群管理體系。
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