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恒大的償債能力
2015年初，恒大在上海的幾個項目啟動了“3%首付”的行動。即業(yè)主支付3%的首付，恒大出錢補足三成首付剩余的差價，加上銀行按揭，即可簽訂買賣合同。財新記者在恒大的部分項目了解到，這種加杠桿售房的方式確實被使用過，僅恒大名都項目就以這種方式在3月開盤時賣掉百余套，但是該政策不久被叫停。
4月，恒大又在全國范圍內(nèi)高調(diào)宣布恒大的房子可以“無理由退房”。盡管沒有公布執(zhí)行細節(jié)，消息一出，就在地產(chǎn)行業(yè)掀起一輪以“打臉”為主題的廣告大戰(zhàn)。
在持續(xù)的地產(chǎn)低迷中，所有房企思考的都是如何搶到用戶，但其他大房企主要還是在營銷方式上做文章，很少像恒大這樣出臺激進的銷售政策。短期還債的巨大壓力或許是刺激“無理由退房”等政策出臺的原因之一。
恒大2014年的財報顯示，在1561億元總借款中，一年以內(nèi)到期的債務(wù)為796.6億元，占總借款比例51%；一至兩年到期的債務(wù)為558.6億元，占總借款比例為35.8%；兩至五年到期的債務(wù)為19.63億元，占總借款比例為12.6%；五年以上債務(wù)為0.91億元，占比僅為0.6%。
2014年恒大的流動比率是1.43。這說明恒大短期可轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流動資產(chǎn)償還到期流動負債壓力很大，償還短期債務(wù)的能力弱。
這還不包括要定期付息的永續(xù)債。若將永續(xù)債從權(quán)益中扣除，恒大的凈借款率增長到1.62。“1是警戒線，超過1就危險了，這個指標的持續(xù)增長，表明恒大的償債能力在減弱。”一位地產(chǎn)公司高管分析稱。
截至2014年底，恒大賬面現(xiàn)金為298億元，受限現(xiàn)金296億元，去年的這兩個數(shù)字分別是401億元和135億元。上述高管表示，受限現(xiàn)金比例明顯增加，“說明恒大的資產(chǎn)已經(jīng)全部抵押出去了，已經(jīng)開始用銀行存款做抵押了”。
恒大的主營業(yè)務(wù)的增長顯然已經(jīng)趕不上短期債務(wù)增長的步伐。2014年恒大的短期債務(wù)翻一番多，至797億元人民幣，而合同銷售金額只增長了31%。這進一步帶來了一個后果，就是恒大的流動性在收緊：2014年恒大總現(xiàn)金（包括受限現(xiàn)金）對短期債務(wù)比率從2013年的1.5倍降至0.75倍。
高企的債務(wù)怎么還？借債還債，是恒大不得不用的方式。5月8日彭博社消息稱，恒大地產(chǎn)可能要發(fā)行其首支在岸債券。恒大地產(chǎn)計劃發(fā)行約50億元的五年期公司債，同時恒大地產(chǎn)還提出了后續(xù)的發(fā)債申請。在此之前的2月11日，恒大地產(chǎn)已宣布發(fā)行一筆金額為10億美元并于2020年到期的12%優(yōu)先票據(jù)。
一位會計業(yè)內(nèi)資深人士指出，恒大在2014年的資金周轉(zhuǎn)也幾乎完全依靠融資所得。在2014財年，恒大的經(jīng)營所得現(xiàn)金凈流入是-454.8億元，投資活動現(xiàn)金凈流入為-123.9億元，融資活動現(xiàn)金凈流入為476億元。大量的融資額保證了恒大在2014年的現(xiàn)金結(jié)余是正數(shù)。這種資金結(jié)構(gòu)與地產(chǎn)公司銷售回款周期較長有關(guān)，但仍從一個側(cè)面顯示了恒大的現(xiàn)狀。 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁 恒大成為第一家提前超額完成年度銷售目標的房企 恒大多元化迷途：冰泉虧損致許家印急踩剎車 天津恒大影城首期商家簽約 恒大院線已布局16個影城 恒大欲上半年獲120個新項目 2020年銷售五千億 長春恒大影城盛大開業(yè)南部新城配套再升級 搜索更多: 恒大 |
