要不要同情炒房團(tuán)
理直氣壯，掩飾不住劉熙載心頭忐忑。就算當(dāng)初的合同存在那么多的不合理，可誰叫他在合同上簽字呢？“業(yè)主中間還傳說，100多戶業(yè)主，和黃要一批一批慢慢告，一次都告了，怕引起群體性事件。還有人說，有人告訴法官，和黃告的都是炒房團(tuán)，不值得同情。”
第一批被和黃民事起訴的業(yè)主有11人，其中8個(gè)是溫州人。
劉熙載向《瞭望東方周刊》展示了自己當(dāng)年所簽下的合同。其中，合同簽署日期為2008年6月20日，但附件中要求首期房款須于2008年6月13日繳付，房款余額須于2008年6月27日或以前全部付清。
但實(shí)際上，劉熙載由建設(shè)銀行放款的二期樓款直到8月27日才付清，整整晚了2個(gè)月。
因?yàn)樾奶�，在長寧區(qū)法院發(fā)出訴前調(diào)解通知后，2011年3月10日至16日，多名業(yè)主前往法庭調(diào)解，“和黃的態(tài)度非常強(qiáng)硬，接受調(diào)解就打85折，不然就打官司。”
2011年4月11日，包括葛曉丹、劉熙載在內(nèi)的10多名業(yè)主前往和黃上海公司所在地要求當(dāng)面溝通此事。在按要求留下聯(lián)系方式后，卻在幾天后被告知和黃公司不會做出回應(yīng)。
5月24日，本刊記者與上海和記黃埔地產(chǎn)（上海）古北有限公司聯(lián)系采訪事宜，但至截稿之日尚未得到回復(fù)。
實(shí)際上，和黃的霸氣遠(yuǎn)不止于此。
2007年的《上海證券報(bào)》曾報(bào)道，和記黃埔地產(chǎn)上海御翠豪庭捂地多年獲利10倍。報(bào)道稱，和記黃埔于2001年9月以3.9億元人民幣的價(jià)格從古北集團(tuán)手中購得御翠豪庭所在的古北新區(qū)1區(qū)14號地塊，按照整個(gè)項(xiàng)目約18萬平方米的建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)每平方米為2167元。
2007年8月御翠豪庭首批房源推出時(shí)，售價(jià)為每平方米3萬元到3.5萬元，這也創(chuàng)造了古北地區(qū)房價(jià)的新高，4個(gè)月多前，與御翠豪庭一路之隔的倫敦廣場推出房源時(shí)，售價(jià)還只有2.3萬元到2.6萬元。
短短7年，御翠豪庭的房價(jià)已是樓板價(jià)的約12倍，銷售額也是地價(jià)的約12倍。當(dāng)時(shí)，御翠豪庭還因有“捂盤”嫌疑而受到業(yè)內(nèi)指責(zé)。
“和記黃埔在明知買方貸款購房的情況下，仍約定了如此苛刻的付款條件，并且在補(bǔ)充協(xié)議中約定了逾期付款的違約責(zé)任，有利用強(qiáng)勢地位迫使買房者接受該條款之嫌。”上海華榮律師事務(wù)所律師許峰告訴《瞭望東方周刊》，購房時(shí)，銀行貸款一般為開發(fā)商指定，銷售人員也告訴客戶超過上述付款時(shí)間公司不會追求責(zé)任。“銷售人員說這些話的時(shí)候，應(yīng)該是代表和記黃埔的，銷售人員的安慰使非法律專業(yè)人士的購房者有理由合理相信他們說的話是真的。”
霸氣外露的補(bǔ)充條款
補(bǔ)充條款深有講究。
第十四條：“如甲方在預(yù)售合同約定的乙方有權(quán)解除合同之日起十五日內(nèi)未收到乙方發(fā)出的書面解除合同通知，則視為乙方放棄解除合同及退房的權(quán)利，乙方同意繼續(xù)履行預(yù)售合同。”但在第四條中，甲方有權(quán)選擇解除合同或者繼續(xù)履行合同的時(shí)限是兩年之內(nèi)，這也是顯失公平的，許峰說。
北京世紀(jì)律師事務(wù)所律師張鐵雁告訴《瞭望東方周刊》，在這份購房合同中，補(bǔ)充條款大多具有“霸王內(nèi)容”，如購房者逾期付款，自違約之日起就要向開發(fā)商支付逾期應(yīng)付款額每日萬分之三的違約金，而開發(fā)商逾期交房，還要超過90天后才向購房者支付違約金，支付的金額僅為已付款額每日萬分之一。
而在合同正文中，開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)平面布局，且不能按要求恢復(fù)的，開發(fā)商向乙方支付違約金處填寫的是總房價(jià)款的“0%”。
開發(fā)商交付房屋有質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)賠償?shù)臄?shù)額也是修復(fù)費(fèi)的“0”倍。
張鐵雁說，和黃的《商品房預(yù)售合同》文本，名義上采用上海市房地局制定的《上海市商品房預(yù)售合同》成文文本，但實(shí)際上用補(bǔ)充條款將主要合同條款內(nèi)容全部改變。
在劉熙載的合同補(bǔ)充條款中，“刪除預(yù)售合同某一條項(xiàng)下的全部內(nèi)容，并替換為以下文字”的字句，就出現(xiàn)了7處。
張鐵雁說，補(bǔ)充條款中，幾乎每一條都隱藏著免除開發(fā)商責(zé)任、加重購房者責(zé)任的內(nèi)容，最典型的就是補(bǔ)充條款第22條規(guī)定。
事實(shí)上，補(bǔ)充條款是開發(fā)商自己的規(guī)定，按照《合同法》第四十條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。” 吉林金梅律師事務(wù)所律師蔡仁魯告訴《瞭望東方周刊》。
也就是說，未經(jīng)書面授權(quán)，和黃雇用的任何人員出具或簽署的任何文件均屬無效的條款，就是用來蒙蔽不懂法律的外行人的。
“整個(gè)《商品房預(yù)售合同》內(nèi)容有34頁之多，一個(gè)懂業(yè)務(wù)的人都需要幾個(gè)小時(shí)才能閱讀完，弄清含義則要更長的時(shí)間，一個(gè)普通的購房者就可想而知了，基本上就是相信開發(fā)商的售樓人員宣傳，通過售樓人員了解情況，而不會去看合同條文，更不會追究其條款內(nèi)容的含義，如果售樓人員再不去提示和說明，購房者就是聾子、瞎子。”
售樓人員是開發(fā)商安排負(fù)責(zé)售樓工作的人員，他們的宣傳和承諾是代表開發(fā)商的行為，其行為后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
《民法通則》第四十三條“企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔(dān)民事責(zé)任”。
盡管第一批參與訴前調(diào)解的業(yè)主多以強(qiáng)硬姿態(tài)回絕了和黃的調(diào)解方案，但他們至今也沒有收到法院開庭的傳票。此時(shí)，距很多業(yè)主收到訴前調(diào)解通知已逾3個(gè)月。
更具戲劇性的是，按照這份合同和補(bǔ)充協(xié)議，和記黃埔在款項(xiàng)全部付清之日起兩年內(nèi)應(yīng)提起要求支付滯納金的訴訟，否則即超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。而按照和黃自己出具的“結(jié)賬單”，劉熙載在2008年8月27日就已將全部房款付清。
也就是說，和黃很可能早就已經(jīng)超過了索賠的訴訟時(shí)效。
在接受本刊記者采訪時(shí)，御翠豪庭的業(yè)主都一致要求化名，以免成為和黃下一輪攻勢中的“靶子”。胡佳和葛曉丹則告訴本刊記者，在他們所處的炒房團(tuán)圈子里，和黃已經(jīng)被下了“封殺令”，“今后我們的親戚朋友，肯定不會再買和黃的房子。”
