當前，商業(yè)地產正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。
在消費升級和商業(yè)變遷的背景下，需求端正在發(fā)生改變，新模式新技術迭代日益加快，商業(yè)變革不斷出現(xiàn)。同時，商業(yè)地產行業(yè)已經進入存量高度競爭的時代，市場面臨眾多的不確定性，這對于各類參與主體提出了新的挑戰(zhàn)。
為適應當前中國商業(yè)地產市場快速發(fā)展需要，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，啟動中國房地產指數系統(tǒng)商業(yè)地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業(yè)地產價格水平及其變化趨勢。
一、中國商鋪租金指數運行分析
根據中國房地產指數系統(tǒng)商鋪租金指數對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2019年下半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金整體水平穩(wěn)中有漲。其中，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。
從漲跌個數來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占71.6%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占22.4%，6.0%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占66.7%，租金環(huán)比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈（購物中心）租金與上期持平。
從市場表現(xiàn)來看，2019年前三季度，我國GDP總量為69.8萬億元，同比增長6.2%，增速較上年同期收窄0.5個百分點。2019年1-10月，我國社會消費品零售總額實現(xiàn)33.5萬億元，同比增長8.1%，增速較上年同期收窄1.1個百分點，居民消費整體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。同時，在線下零售回暖的背景下，商業(yè)零售企業(yè)積極推動產品與用戶體驗升級，推動消費潛力不斷釋放。整體來看，商業(yè)零售市場平穩(wěn)運行，租賃需求較活躍。
1、百街商鋪租金指數變化
�。�1）百街商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本調查數據，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的，構成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數。2019年下半年，百街商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%。
分城市等級來看，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲，其中南鑼鼓巷漲幅最高，達2.64%；上海11條商業(yè)街中，6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，2條環(huán)比下跌，3條持平，其中四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高，為3.56%；廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條環(huán)比下跌，一條持平，其中上下九步行街環(huán)比上漲0.27%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲，其中東門步行街漲幅最高，達2.48%。
2019年下半年，二線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占70.0%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占30.0%。二線城市中，南昌主要商業(yè)街租金全部下跌，天津、蘇州、重慶和海口主要商業(yè)街租金漲跌互現(xiàn)，成都、武漢、杭州等6個城市商業(yè)街租金較上期均全部上漲。其中，蘇州龍湖獅山金街租金環(huán)比漲幅為3.24%，位列二線城市各商業(yè)街租金漲幅第一位。
�。�2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2019年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街
數據來源：CREIS中指數據、Fang.com、3Fang.com
2019年下半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，上海四川北路商業(yè)街、蘇州龍湖獅山金街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對較大，其中上海四川北路商業(yè)街環(huán)比上漲3.56%，漲幅位列首位；蘇州龍湖獅山金街、杭州河坊街和長沙黃興路步行街租金環(huán)比漲幅亦在3.0%以上；北京南鑼鼓巷、上海七寶老街等5條商業(yè)街商鋪租金環(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間；北京新街口商業(yè)街環(huán)比上漲1.71%。在商鋪租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，南昌勝利路步行街、天津鼓樓商業(yè)街以及蘇州石路步行街環(huán)比跌幅較大，均在1.5%-2.0%之間；天津古文化街、天津南市食品街等7條商業(yè)街環(huán)比跌幅在1.0%以內。
2、百MALL商鋪租金指數變化
�。�1）百MALL商鋪租金變動情況
根據全國15個重點城市典型購物中心商鋪樣本調查數據，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數。2019年下半年，百MALL商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。
分城市等級來看，2019年下半年，一線城市中63.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，36.4%的商圈租金環(huán)比下跌。北京有9個商圈租金環(huán)比上漲，3個環(huán)比下跌，其中三里屯商圈環(huán)比漲幅最高，達1.76%；上海有11個商圈租金環(huán)比上漲，11個環(huán)比下跌，其中長壽路商圈環(huán)比漲幅最高，為1.68%；廣州有4個商圈租金環(huán)比上漲，2個環(huán)比下跌，其中東圃商圈環(huán)比漲幅最高，為1.79%；深圳4個商圈租金環(huán)比均上漲，其中東門商圈漲幅最高，達2.38%。
2019年下半年，二線城市中69.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，23.1%的商圈租金環(huán)比下跌，7.7%的商圈租金與上期持平。除天津、杭州、重慶、南昌、�？谥攸c商圈租金漲跌互現(xiàn)外，成都、武漢、蘇州等6個城市重點商圈租金較上期均上漲或持平。成都4個商圈租金環(huán)比均上漲，其中建設路商圈租金環(huán)比漲幅最高，為2.02%。
�。�2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2019年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
從商圈層面看，2019年下半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，深圳東門商圈、深圳福田中心區(qū)商圈等10個商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中深圳東門商圈租金環(huán)比漲幅最大，達2.38%；深圳福田中心區(qū)商圈、成都建設路商圈、深圳南山中心區(qū)商圈漲幅在2.0%-2.2%之間；蘇州湖西商圈、廣州東圃商圈等6個商圈租金環(huán)比漲幅在1.5%-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅最大，環(huán)比下跌2.47%，廣州市橋、天津友誼路等4個商圈租金環(huán)比跌幅在1.0%-1.5%之間；上海天山、上海陸家嘴等5個商圈環(huán)比跌幅在1.0%以內。
3、租金運行趨勢研判
從市場表現(xiàn)看，2019年以來線下零售企業(yè)在“互聯(lián)網+”轉型下經營狀況有所改善。2019年1-10月，線下零售額累計同比增速約為5.5%，重新恢復正增長；而同期線上零售額累計同比增速已經下降到16.4%。一方面，電商平臺正強化開放賦能，重點布局下沉市場和融合社區(qū)生態(tài)，推動消費潛力不斷釋放。另一方面，商業(yè)零售企業(yè)在“互聯(lián)網＋”浪潮的推動下紛紛轉型，利用大數據、人工智能和移動互聯(lián)網等新技術為整個商業(yè)地產運營和消費提供支持。整體來看，2019年下半年，零售商業(yè)市場整體表現(xiàn)較活躍，一二線城市成熟商圈仍是品牌商擴張的首選，而居民消費呈現(xiàn)個性化、多元化、定制化的趨勢，零售業(yè)正朝著更加注重便利性、差異性、體驗性的方向發(fā)展。
供應方面，從短期供應來看，2019年1-10月15個重點監(jiān)測城市約有980萬平方米140余個購物中心項目入市，較2018年1-10月減少240萬平方米左右。2019年下半年新入市項目主要有深圳One Avenue卓悅中心、北京龍湖長安天街等。根據擬開業(yè)商業(yè)項目情況，預計2020年上半年，15個重點監(jiān)測城市將有超3000萬平方米約400個購物中心項目入市。從長期供應來看，2019年1-10月，全國300城商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為16468.58萬平方米，同比下降1.71%。從城市等級看，一、二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比均下降；其中一線城市同比下降36.80%，二線城市同比下降5.28%。從成交占比看，一線城市商辦用地成交面積占全國比例由去年同期的4.43%下降至2.85%，二線城市占比由去年同期的43.94%下降至42.34%。整體來看，由于供應減少，一線城市商辦用地市場規(guī)模較二線城市下降更多。
需求方面，2019年1-10月，我國社會消費品零售總額為334778億元，同比增長8.1%，增幅較去年同期收窄1.1個百分點，其中實物商品網上零售額同比增長19.8%，仍保持快速增長態(tài)勢。按消費類型分，餐飲收入同比增長9.4%，增幅較去年同期收窄0.2個百分點；商品零售同比增長7.9%，增幅較去年同期收窄1.2個百分點。限額以上單位商品中，日用品類、化妝品類、中西藥品類分別同比增長13.4%、12.1%和9.6%；通訊器材類、家用電器和音像器材類以及家具類則分別同比增長8.0%和5.4%。整體來看，我國消費需求呈較快增長態(tài)勢，但增速有所放緩，其中升級類商品和服務類消費較為活躍，對我國未來商業(yè)市場需求、消費結構優(yōu)化升級都將形成一定支撐。
展望未來，在我國服務業(yè)經濟平穩(wěn)運行、經濟繼續(xù)向第三產業(yè)傾斜、消費總量持續(xù)增長與消費不斷升級、線上線下融合發(fā)展等多因素的共同推動下，我國商業(yè)零售市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。從未來趨勢上看，中國經濟的增速越來越依靠內需的增長，越來越需要消費的擴大，中央及地方政策也會將更多的精力放在培育和擴大國內消費市場上面。2019年前三季度，最終消費支出對經濟增長的貢獻率為60.5%，較上半年提高0.4個百分點，且明顯高于資本形成總額及貨物和服務凈出口對經濟增長的貢獻率。就零售商業(yè)市場整體租賃需求而言，消費的持續(xù)增長將使租賃需求保持活躍；預計未來，我國重點商圈商鋪租金有望繼續(xù)平穩(wěn)運行。
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