阿布阿布咖啡館創(chuàng)始人武鈺峰，是一個開店近10年的老司機(jī)。
這10年的經(jīng)驗不能說不豐富，他先后在寫字樓、社區(qū)、購物中心、甚至汽車4S店里，開過4種選址類型的5家咖啡館，深諳每種類型的經(jīng)營之道。
前兩天，我從他那兒“偷來”一套選址秘籍。
明確定位：你想開一家什么樣的咖啡館？
每個女人都想開一個咖啡館，每個男人都想開一個小酒館！不能面朝大海也要春暖花開！
但當(dāng)你認(rèn)真地問，“你到底想開一家什么類型的咖啡館時”，很多人就傻了眼。
按照武鈺峰的劃分，咖啡館分為4個類型：專業(yè)型咖啡館、外帶型咖啡店、餐飲型咖啡館、復(fù)合型生活館。
獨立咖啡館的類型
不同類型的咖啡館代表不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)，對選址的需求也完全不同。在選址之前，想清楚要做什么十分重要。
如果是要實現(xiàn)個人的情懷和夢想，開專業(yè)精品小館最好不過；但從盈利角度來說，外帶型咖啡館和復(fù)合型咖啡館存活率更高一些。
外帶咖啡館對租金和人員成本要求相對較低，對于既沒有人脈背景又沒有經(jīng)濟(jì)實力的小本經(jīng)營者，這種模式更合適。
如果資金實力好一些，復(fù)合型咖啡館時下正熱，雖然面積大租金高，但是銷售文創(chuàng)家具家居等用品，客單價也大大提高。像代字就屬于復(fù)合型咖啡館中，經(jīng)營得很不錯的。
清晰思路：咖啡館選址分5類，你和哪種最匹配？
確定好自己要經(jīng)營的咖啡館類型后，就可以對號入座，根據(jù)類型選擇合適的店址了。
“但盲目選址肯定會嚴(yán)重影響效率。其實任何城市也都可以劃分為商業(yè)中心區(qū)（商場、步行街等）、城市中心區(qū)（機(jī)場、市民中心、廣場公園等）、商務(wù)中心區(qū)（寫字樓聚集區(qū)）、大學(xué)城區(qū)、大型居民區(qū)（大型社區(qū)聚集區(qū)）。” 武鈺峰說。
按照武鈺峰的分析，想要開的咖啡館類型和城市區(qū)域該是對應(yīng)的。
比如商業(yè)中心區(qū)，商場租金高人流大，適合純外帶或復(fù)合型、餐飲型的咖啡館， 要么即買即走，要么坐下來多消費一些。
而在商務(wù)中心區(qū)，咖啡館對于職場人士的訴求有兩個，一是提神續(xù)命，二是商務(wù)會談。所以你會發(fā)現(xiàn)，這兩個區(qū)域是瑞幸和豪麗斯的主要布局點。同理大學(xué)城區(qū)，學(xué)生要復(fù)習(xí)要戀愛，而這里的租金又相對較低，所以要開帶空間慢節(jié)奏、文藝型的咖啡館，雕刻時光就是典型。
社區(qū)咖啡館在這兩年越來越多，星巴克也在布局（傳送門：星巴克低調(diào)布局社區(qū)店，持續(xù)加碼“第三空間”），社區(qū)店就是第三空間，是客廳的延伸，是見客會友的一個最佳地方。但社區(qū)店也有雷區(qū)，盡量不要開成餐飲型咖啡館，因為咖啡館的餐肯定拼不過周圍小飯館，便利店+咖啡館會是個不錯的選擇。
控制預(yù)算：要和錢匹配
必須要說，喝咖啡和開個喝咖啡的館子是兩回事兒，開咖啡館首先是個生意。不當(dāng)生意做，就做不長久。
所以當(dāng)你看中一個位置，到底該如何快速判斷這個地方是否合適呢？第一看看兜里的錢。
藍(lán)蓮咖啡店主熊棘表示，你的錢起碼要足夠：轉(zhuǎn)讓費+押金+至少一年的房租+至少半年的人員工資+裝修費用+機(jī)器設(shè)備+首批原物料+至少三個月運營雜費+一定的備用流動資金。
在武鈺峰看來，以新一線城市鄭州來說，如果沒有35萬以上的資金，就不要輕易考慮咖啡館的生意。
所以在選址時，預(yù)算特別重要，有多少錢辦多大的事兒。
投入行動：掃街
找到租金和預(yù)算相匹配的區(qū)域后，你會發(fā)現(xiàn)，街道千萬條的城市，可選擇的余地并不多。
這時候就需要“跑斷腿”了——把和你的經(jīng)營類型、租金預(yù)算相匹配的區(qū)域劃分出來，這樣就不用滿大街瞎溜達(dá)了，而是目的性極強(qiáng)、效率極高的掃街運動。
每月不同時期，每天不同時段到這些不同的選址區(qū)域去觀察，直至找到合適的。
綜合評估：掃雷行動
一般進(jìn)行到第5步，大部分的人都會找到2-3個目標(biāo)選址。不過，千萬別高興得太早——即使找到了經(jīng)營類型合適、租金不高的店鋪，也不代表這中間沒有雷區(qū)。
1.要看店鋪結(jié)構(gòu)，店鋪門頭是否夠大、結(jié)構(gòu)是否適合吧臺擺放、門前有無小廣場、有無倉庫、空間利用率如何，都是要一一考慮的。
2.要看物業(yè)條件，轉(zhuǎn)讓費是否高、交通和停車是否方便，租給你房子的是房東本人、中介還是二房東，一定要搞清楚，否則后患無窮。另外簽合同的時候，租金每年上調(diào)百分之幾也要考慮進(jìn)去。
3.一定要到市政去問問這一帶有沒有拆遷計劃，有很多剛剛經(jīng)營有起色的小館子，遭遇拆遷后，轉(zhuǎn)讓費裝修費都賠了進(jìn)去。
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