2019年1月12日，是萬(wàn)達(dá)三十年年會(huì)的日子。青島市黃島區(qū)星光島上的幾家酒店，是萬(wàn)達(dá)年會(huì)的開(kāi)會(huì)場(chǎng)地，現(xiàn)場(chǎng)看去一片紅彤彤的，到處都是回顧萬(wàn)達(dá)30年發(fā)展歷史的展板。
王丹的朋友圈被萬(wàn)達(dá)年會(huì)的圖片、小視頻霸屏了。這些都是她在萬(wàn)達(dá)的前同事從東方影都現(xiàn)場(chǎng)發(fā)出來(lái)的。而此時(shí)的她，身在上海，張羅著融創(chuàng)文旅品牌商交流會(huì)的活動(dòng)。在融創(chuàng)的交流會(huì)上，向品牌商推介的眾多項(xiàng)目中，其中一個(gè)就是東方影都。
王丹是萬(wàn)達(dá)文旅管理公司的前員工，5年多前，她忙前忙后，張羅著青島東方影都的開(kāi)工儀式，看著國(guó)內(nèi)外的一線明星走馬燈般在她面前晃悠。王丹當(dāng)時(shí)真有目迷五色、心醉神迷的感覺(jué)。大半年前，東方影都正式開(kāi)業(yè)，王丹又是一通忙，然而彼時(shí)她已經(jīng)沒(méi)有了什么主人的感覺(jué)，因?yàn)?017年7月萬(wàn)達(dá)已將東方影都賣(mài)給了融創(chuàng)，隨后在2018年10月，萬(wàn)達(dá)又將13個(gè)文旅城的服務(wù)主體——萬(wàn)達(dá)文旅管理公司作價(jià)60.81億賣(mài)給了融創(chuàng)，王丹作為公司員工，也一起加盟了融創(chuàng)。
“我們私底下也有點(diǎn)疑惑，東方影都已是人家融創(chuàng)的項(xiàng)目，為啥萬(wàn)達(dá)還要在不是自己的地方舉辦公司的年會(huì)呢？”一位萬(wàn)達(dá)員工稱。
然而，董事長(zhǎng)王健林拍板的事，是雷打不動(dòng)的。
三十而立，2018年是萬(wàn)達(dá)的而立之年。在前兩年差點(diǎn)栽跟頭之后，能否立得穩(wěn)，要看王健林的智慧。1000家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還有700多家未建，輕資產(chǎn)的模式是否行得通？賣(mài)賣(mài)賣(mài)之后負(fù)債大減，而發(fā)債借款上市等融資渠道并沒(méi)有打通，企業(yè)賣(mài)掉文旅城之后，萬(wàn)達(dá)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)又在哪里？
王健林的《萬(wàn)達(dá)之歌》能否一年年唱下去？
輕資產(chǎn)模式的新挑戰(zhàn)
在2017年“經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難 ”之后，2018年，萬(wàn)達(dá)低調(diào)沉穩(wěn)了許多，“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚(yú)船”。
而這企穩(wěn)之道，靠的是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一核心資產(chǎn)。作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的護(hù)城河，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為萬(wàn)達(dá)提供了持續(xù)增長(zhǎng)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。
2018年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入達(dá)328.8億元，同比增長(zhǎng)28.8%。雖然相比地產(chǎn)集團(tuán)和文化集團(tuán)的收入，租金收入總值偏小，然而，其毛利率是最高的。2018年萬(wàn)達(dá)商管半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金營(yíng)業(yè)收入為143億元，營(yíng)業(yè)成本為26.4億元，毛利潤(rùn)達(dá)81.48%。
為了做大這只現(xiàn)金奶牛，王健林計(jì)劃自2018年起，10年之內(nèi)建成1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，按此推算，此后每年萬(wàn)達(dá)平均需要開(kāi)業(yè)76座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
2018年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)了49個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，比年初定下的開(kāi)業(yè)50個(gè)的任務(wù)少了一個(gè)。而且王健林調(diào)低了2019年的開(kāi)業(yè)任務(wù)：新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)43個(gè)。
原因出在萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上。此前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是萬(wàn)達(dá)拿地投資，靠開(kāi)發(fā)周邊的住宅地產(chǎn)來(lái)反哺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資和運(yùn)營(yíng)。
王健林嫌這種重資產(chǎn)模式太慢太累太耗資金，于是自2016年開(kāi)始推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，第三方可以通過(guò)出地、出錢(qián)跟萬(wàn)達(dá)合作，萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，租金收入三七分成，萬(wàn)達(dá)拿三。
王健林算過(guò)一筆賬，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，兩到三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收入抵得上一個(gè)重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，為此，萬(wàn)達(dá)只要多建輕資產(chǎn)廣場(chǎng)，就可以保持規(guī)模和收入的增長(zhǎng)。
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)剛推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略時(shí)，野心還是蠻大的。
2016年四季度，萬(wàn)達(dá)商管（彼時(shí)稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)）與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、共1050億元的投資合同。合同約定，2017年至2019年，每年開(kāi)業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方。
然而，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推行并未如王健林所想的那么順利。
2016年，萬(wàn)達(dá)新開(kāi)業(yè)21個(gè)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)，2017年，新開(kāi)業(yè)24個(gè)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)，2018年，新開(kāi)業(yè)僅19個(gè)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)。
王健林自己承認(rèn)：“輕資產(chǎn)的個(gè)別投資方不像萬(wàn)達(dá)有執(zhí)行力，這是輕資產(chǎn)模式帶來(lái)的新課題。”
2017年，萬(wàn)達(dá)將5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交給了民生信托，9個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交給了中信信托，此外，還有4個(gè)項(xiàng)目移交給了合同外的珠江人壽。
然而，2018年，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有項(xiàng)目移交給中信信托和民生信托。只有年初的時(shí)候，將淄博萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交給了富力集團(tuán)旗下的一家子公司。
之后萬(wàn)達(dá)更多的開(kāi)始跟地方的開(kāi)發(fā)商合作搞輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，然而此舉也有困難。
招商蛇口一位投資部人士表示，萬(wàn)達(dá)做廣場(chǎng)，無(wú)論是重資產(chǎn)模式，還是跟其他地方開(kāi)發(fā)商合作的輕資產(chǎn)模式，其底層邏輯可能依然是靠周邊住宅地方開(kāi)發(fā)來(lái)反哺商業(yè)地產(chǎn)，只不過(guò)重資產(chǎn)模式下是萬(wàn)達(dá)來(lái)操作，輕資產(chǎn)模式下則可能轉(zhuǎn)嫁到合作開(kāi)發(fā)商。
上述模式要看具體城市的具體地段，如果在增值空間不大、房?jī)r(jià)起不來(lái)的四五線城市，賣(mài)房的收入不足以維持商業(yè)地產(chǎn)的拿地建設(shè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則此種模式就很難成功。
“說(shuō)到底，萬(wàn)達(dá)是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了合作方開(kāi)發(fā)商頭上，而當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如萬(wàn)達(dá)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大，而合作模式又會(huì)牽涉到雙方的權(quán)責(zé)歸屬問(wèn)題，因此在開(kāi)發(fā)進(jìn)度上可能不如此前萬(wàn)達(dá)自建的快。”上述投資部人士稱。
融資不能光靠賣(mài)賣(mài)賣(mài)
王健林用“輕資產(chǎn)”來(lái)發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，此舉可以讓萬(wàn)達(dá)負(fù)債減少。對(duì)于萬(wàn)達(dá)的去杠桿減負(fù)債，王健林的意志是非常堅(jiān)決的。
因此“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”依然是2018萬(wàn)達(dá)的關(guān)鍵詞。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)出售部分股權(quán)給融創(chuàng)、京東等戰(zhàn)略投資者，獲得340億元資金；
萬(wàn)達(dá)電影出售部分股權(quán)給阿里、北京文投，獲得70億元現(xiàn)金；
萬(wàn)達(dá)文旅管理公司作價(jià)60億元賣(mài)給融創(chuàng)；
萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)旗下海外院線公司AMC影院出售部分股權(quán)給銀狐資本，獲得5億美元；
萬(wàn)達(dá)海外轉(zhuǎn)讓4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，收回18億美元現(xiàn)金；
萬(wàn)達(dá)作價(jià)27億元，將其在百年人壽中的股份出售給綠城中國(guó)。
通過(guò)一系列的股權(quán)和資產(chǎn)售賣(mài)，萬(wàn)達(dá)獲得合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。
萬(wàn)達(dá)通過(guò)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”回收現(xiàn)金，極大降低了其負(fù)債率，這既是王健林主動(dòng)為之，也是在目前融資環(huán)境下的無(wú)奈之舉。
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