2018是鄭州商業(yè)地產(chǎn)的崛起之年。經(jīng)歷前半年商業(yè)項(xiàng)目如期亮相，商業(yè)地塊階段性放量，新零售的技術(shù)迭代，第三季度鄭州商業(yè)市場(chǎng)又迎來(lái)了新的變化。

　　近期，RET睿意德舉辦的媒體交流會(huì)上發(fā)布的第三季度鄭州商業(yè)數(shù)據(jù)顯示，鄭州商業(yè)用地新增供應(yīng)41.73萬(wàn)㎡，成交47萬(wàn)㎡，成交地塊主要由綠都、正商、融創(chuàng)等房企摘得，用于寫字樓及住宅地塊配套使用。新增開業(yè)商業(yè)三個(gè)共10.1萬(wàn)㎡，其中兩個(gè)為存量改造項(xiàng)目。三環(huán)內(nèi)“填空”階段接近尾聲，未來(lái)城市更新將成為土地供應(yīng)主要來(lái)源。除了分享第三季度全國(guó)及鄭州商業(yè)數(shù)據(jù)外，此次媒體交流會(huì)上，RET睿意德華中區(qū)副總經(jīng)理石俊東就“城市更新”這一熱門話題也進(jìn)行了深入的主題分享。

　　高鐵站東廣場(chǎng)地塊加快釋放， 新商務(wù)格局初現(xiàn)

　　三季度土地出讓中，值得關(guān)注的是8月高鐵站片區(qū)東廣場(chǎng)6.04萬(wàn)㎡商服用地。由楷林置業(yè)以8.3億元的起始價(jià)摘得，為項(xiàng)目“中原總部基地”部分用地。地塊所屬的鄭州高鐵站商圈分為東西廣場(chǎng)，與CBD商務(wù)金融中心、北龍湖金融島、龍子湖湖心島共同構(gòu)成鄭東新區(qū)商務(wù)板塊“四大金剛”。目前西廣場(chǎng)已開發(fā)較為成熟，運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)項(xiàng)目有正大樂(lè)城、升龍站前廣場(chǎng)、匯藝·銀河里、海匯中心、永和i89、綠地新都會(huì)·新田360廣場(chǎng)等。而規(guī)劃中扛鼎未來(lái)商務(wù)新地標(biāo)的東廣場(chǎng)，306米超高層--寶能國(guó)際金貿(mào)中心、華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目已陸續(xù)開工。隨著東廣場(chǎng)商業(yè)地塊的后續(xù)入市，該片區(qū)高端商務(wù)氛圍將進(jìn)加碼，“米字型”高鐵樞紐拉動(dòng)的新商務(wù)版圖浮出水面。

　　銷售型物業(yè)方面，2018第三季度公寓共新增量40.11萬(wàn)㎡，成交31.51萬(wàn)㎡。商鋪新增供應(yīng)17.78萬(wàn)㎡，成交11.84萬(wàn)㎡。辦公物業(yè)新增供應(yīng)僅為0.14萬(wàn)㎡，成交6.89萬(wàn)㎡。其中寫字樓8、9月連續(xù)出現(xiàn)“零供應(yīng)”，整個(gè)季度未有大型寫字樓入市。但總體來(lái)看，伴隨規(guī)劃中商務(wù)地塊的陸續(xù)釋放，鄭東新區(qū)商務(wù)屬性還將繼續(xù)強(qiáng)化，辦公物業(yè)或會(huì)再現(xiàn)井噴式放量。

　　新增購(gòu)物中心三個(gè)，其中兩個(gè)為存量改造項(xiàng)目

　　2018年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入爆發(fā)期，預(yù)期開業(yè)項(xiàng)目為上年三倍之多。而三季度新開商業(yè)項(xiàng)目3個(gè)，共10.1萬(wàn)㎡。

　　三季度開業(yè)的三個(gè)購(gòu)物中心為新田360廣場(chǎng)綠地新都會(huì)店、泰德城、關(guān)照先生。前者為綠地集團(tuán)與新田置業(yè)合作，整體定位為輕奢潮流，倡導(dǎo)精致生活，將以“藝術(shù)IP、藝術(shù)空間、藝術(shù)交互”為維度融入產(chǎn)品體驗(yàn)。購(gòu)物中心總建筑面積13萬(wàn)㎡，分為地上五層，地下兩層。此次開業(yè)為一期共5萬(wàn)㎡，引進(jìn)河南首店有“柴門飯兒”、“威馬汽車”以及河南首家擁有51個(gè)包廂的臺(tái)北純K、世嘉美式健身金標(biāo)店等。新田360廣場(chǎng)綠地新都會(huì)店運(yùn)營(yíng)后，將有助于改變高鐵商圈“商業(yè)氛圍不足”的現(xiàn)狀。泰德城、關(guān)照先生則為改造商業(yè)，由華潤(rùn)萬(wàn)家、大商超市合約到期后物業(yè)方收回改造，重新打造成社區(qū)型購(gòu)物中心。其中關(guān)照先生塑造了“社區(qū)新物種”的概念，自創(chuàng)IP并打造了自有美食版塊“關(guān)照食集”，在視覺(jué)呈現(xiàn)上有較多亮眼之處。泰德城僅有2.1萬(wàn)㎡，由中影泰得子公司鄭州泰得商業(yè)打造，引入了首次入鄭的“鶴壁裕隆”精品超市。兩個(gè)改造項(xiàng)目的重新開業(yè)，也標(biāo)志著三環(huán)內(nèi)商業(yè)“填空階段”基本接近尾聲，城市更新將成為土地供應(yīng)的主要來(lái)源。

　　此外，繼今年1月萬(wàn)科集團(tuán)收購(gòu)部分凱德廣場(chǎng)后，鄭州凱德廣場(chǎng)也已在本季度調(diào)整為“金水印象匯"，隨之引入部分定位性品牌，零售品牌也將逐步升級(jí)。

　　一線品牌加速下沉，鄭州商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)品牌豐富度再提升

　　第三季度一線輕奢品牌在鄭布局加碼，Jimmy Choo、Stuart wetizman、Theory首次進(jìn)軍鄭州市場(chǎng)，GIOVANNI VALENTINO、Camicissima、OVV、hazzys也均有新店開出。運(yùn)動(dòng)潮牌Champion三季度確定進(jìn)駐大衛(wèi)城、新田360國(guó)貿(mào)店，并于11月正式營(yíng)業(yè)。在茶飲品牌方面，喜茶、奈雪的茶及鹿角巷三大“網(wǎng)紅”飲品已落座優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，10月、11月陸續(xù)開出鄭州首店。三季度瑞幸咖啡在鄭州也迅速布局20家咖啡店，門店位置位于商務(wù)中心或辦公樓集中地。從一線品牌對(duì)鄭州的下沉速度來(lái)看，新晉“國(guó)家重點(diǎn)中心城市”的鄭州正在快速吸引外來(lái)目光，品牌豐富度飛速提升。

　　總的來(lái)看，第三季度鄭州商業(yè)在新開商業(yè)項(xiàng)目類型與品牌的引進(jìn)程度上有了較大的變化。如今的鄭州存量商業(yè)已達(dá)到一定規(guī)模，存量物業(yè)改造潮即將來(lái)襲。新增商業(yè)也將作為優(yōu)質(zhì)品牌的承接地，進(jìn)一步加快一線品牌下沉的速度。由此形成的新商業(yè)、新商務(wù)的全新格局，正在徐徐打開。

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