經(jīng)過(guò)一年半的改造之后，上海的“長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)”變成了“長(zhǎng)風(fēng)大悅城”，它于五一開(kāi)業(yè)了。這是繼靜安大悅城之后，中糧集團(tuán)旗下的大悅城地產(chǎn)在上海的第二個(gè)商業(yè)綜合體。
這個(gè)總面積為 12 萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心位于普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)公園旁。它一公里內(nèi)有施耐德、藝康、IFF 等企業(yè)辦公樓，也離華師大不遠(yuǎn)，附近還有居民區(qū)。
長(zhǎng)風(fēng)大悅城
這里入駐了 245 個(gè)品牌，只保留了原購(gòu)物中心的 40 多個(gè)品牌。新品牌中，包括樂(lè)高探索中心(默林集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的室內(nèi)游樂(lè)園)、包飾品牌 Cote&Ciel 和 DKNY SPORT 精品店是首次進(jìn)入中國(guó)的品牌業(yè)態(tài)。除此之外還有 H&M、優(yōu)衣庫(kù)、Pandora、絲芙蘭和無(wú)印良品等，和大悅城一貫的年輕、中產(chǎn)定位一致。據(jù)長(zhǎng)風(fēng)大悅城靜安大悅城總經(jīng)理危建平介紹，零售與非零售的比例為 55％：45％，其中餐飲比例在 30％左右。
大悅城將在這座購(gòu)物中心 5 樓屋頂建一個(gè) 1 千米粉紅色的跑道“Gordon Park”。按照計(jì)劃，這個(gè)跑道可以俯瞰上海天際線，并且和 2～4 樓的體育服飾品牌如斯凱奇、耐克等聯(lián)動(dòng)起來(lái)。不過(guò)這條跑道目前尚未建成。
Gordon Park 效果圖
和帶有摩天輪的靜安大悅城設(shè)定的“愛(ài)情地標(biāo)”不同，因?yàn)橹苓叞最I(lǐng)女性和親子客群聚集，長(zhǎng)風(fēng)大悅城把目標(biāo)消費(fèi)者定為都市女性，提出了“她的理想城池”的 slogan。這和改造前的購(gòu)物中心有所不同，之前長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)更多瞄準(zhǔn)了家庭和兒童。
不過(guò)，家庭仍然是這座購(gòu)物中心比較核心的目標(biāo)群體。長(zhǎng)風(fēng)大悅城(包括在內(nèi)的樂(lè)高探索中心)牽頭和長(zhǎng)風(fēng)公園、長(zhǎng)風(fēng)海洋世界、成龍電影藝術(shù)館和上海國(guó)豐酒店，提出了“長(zhǎng)風(fēng)城市微度假區(qū)”戰(zhàn)略，未來(lái)可能將實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館之間的聯(lián)票，通過(guò)聯(lián)票兌換餐飲代金券、電影票和優(yōu)惠停車等權(quán)益。
樂(lè)高探索中心
2016 年 11 月大悅城以14億元人民幣收購(gòu)了長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)，是大悅城當(dāng)時(shí)完成的最大一筆收購(gòu)。長(zhǎng)風(fēng)大悅城也是公司項(xiàng)目中第一個(gè)在原有基礎(chǔ)上改造的購(gòu)物中心，他們花了近 4 億元人民幣改造了 12 萬(wàn)方中的 8 萬(wàn)方。
雖然長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)在 2015 年虧了 2.9 億元，不過(guò)危建平很有信心，“長(zhǎng)風(fēng)大悅城預(yù)計(jì)一年能達(dá)到現(xiàn)金流平衡。”
2017 年，大悅城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入117億元，同比上升67％，主要因?yàn)?ldquo;物業(yè)和土地開(kāi)發(fā)”和“投資物業(yè)”增長(zhǎng)較快。物業(yè)及土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)(以住宅銷售為主)收入為 71億元，占比為 61％。上海天悅壹號(hào)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了一半的銷售結(jié)算收入。核心凈利潤(rùn)為 19 億元，同比上升220％。
大悅城地產(chǎn)提出了“輕重并舉”的大資產(chǎn)管理戰(zhàn)略。為拓展版圖，它成立了并購(gòu)基金，在一二線城市的較核心位置中，尋找符合自身定位卻又運(yùn)營(yíng)不善的存量項(xiàng)目改造，目標(biāo)是帶動(dòng)租金收入，提升物業(yè)的溢價(jià)空間，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)回報(bào)。
目前全國(guó)有9個(gè)正式開(kāi)業(yè)的大悅城，位于北京、上海、天津、沈陽(yáng)和成都等城市；下半年還將有 3 座開(kāi)業(yè)：分別位于杭州、西安和昆明。
因?yàn)樽プ×四贻p人的需求和差異化定位，大悅城的第一個(gè)項(xiàng)目西單大悅城是十年前北京商業(yè)地產(chǎn)中比較成功的一個(gè)。到 2017 年，西單大悅城 40 億元的銷售額依然能進(jìn)入全國(guó)購(gòu)物中心(及商場(chǎng))銷售額的前 20 名。2010 年開(kāi)業(yè)的朝陽(yáng)大悅城也突破了 40 億元的銷售額。
財(cái)報(bào)中并未公布上海靜安大悅城的銷售額。危建平表示靜安大悅城去年銷售額增長(zhǎng)了18％，今年還將以雙位數(shù)的速度增長(zhǎng)。不過(guò)，大悅城要在上海復(fù)制北京市場(chǎng)的成功并不容易。
據(jù) RET 睿意德的數(shù)據(jù)，2017 年上海新入市了46個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括興業(yè)太古匯、愛(ài)琴海購(gòu)物公園、華潤(rùn)萬(wàn)象城和長(zhǎng)寧來(lái)福士等等，新增的購(gòu)物中心體量為 296.3 萬(wàn)平方米。上海市商業(yè)項(xiàng)目存量面積已高達(dá) 1616 萬(wàn)平方米。不過(guò)， 2018 年商業(yè)房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。去年，有 127.7 萬(wàn)平方米的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了改造。存量改造的項(xiàng)目多出現(xiàn)在內(nèi)環(huán)的幾個(gè)核心商圈。
（來(lái)源：好奇心日?qǐng)?bào) 董芷菲）
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