收縮零售板塊
盡管大多數(shù)猜測(cè)都集中在宏觀調(diào)控上，但不可否認(rèn)的是，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店正失去競(jìng)爭(zhēng)力，采訪中，部分消費(fèi)者用“暗淡”、“疲憊”、“風(fēng)格老舊”來(lái)形容這個(gè)在1997年擴(kuò)建改造之初，創(chuàng)造出30%年均投資回報(bào)率和“北辰現(xiàn)象”的昔日強(qiáng)者。
北辰購(gòu)物中心的老去，從年報(bào)業(yè)績(jī)可見(jiàn)一斑。根據(jù)10月27日北辰實(shí)業(yè)發(fā)布的2017年第三季度報(bào)告顯示，2017 年 1-9 月，商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入 14,573 萬(wàn)元；據(jù)2016年三季度報(bào)顯示，上年同期商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入 17,983 萬(wàn)元，同比下滑19%。這種接近20%的下滑幅度，自2014年起，連續(xù)出現(xiàn)在北辰實(shí)業(yè)有型物業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告中。而在2013年之前，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為個(gè)位數(shù)。“現(xiàn)在的商場(chǎng)，要做電商無(wú)法做到的高級(jí)服務(wù)，深度挖掘體驗(yàn)以及延伸線上明星產(chǎn)品的價(jià)值，傳統(tǒng)商場(chǎng)不轉(zhuǎn)型就只能死掉。”北商研究院特邀專(zhuān)家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)指出。
在2017年中期年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)也正視了這個(gè)問(wèn)題，“商業(yè)物業(yè)受經(jīng)濟(jì)增速放緩、電商沖擊的疊加影響。”有報(bào)道稱(chēng)，北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理李偉東曾在8月17日香港召開(kāi)的2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開(kāi)表示，扭轉(zhuǎn)下滑的趨勢(shì)還是比較艱難，所以北辰在商業(yè)物業(yè)上的策略還是選擇逐步退出，重點(diǎn)是發(fā)展物業(yè)與投資物業(yè)。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，北辰關(guān)停北京最后一家購(gòu)物中心，意在收縮零售板塊，回歸了房地產(chǎn)商和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的角色，將物業(yè)運(yùn)營(yíng)工作交給專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，更多以物業(yè)合作的方式開(kāi)發(fā)，享受業(yè)主的租金收入，不再培養(yǎng)自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)去直接做運(yùn)營(yíng)。“北辰正在慢慢形成主營(yíng)業(yè)務(wù)的清晰化，在戰(zhàn)略上更多傾向于物業(yè)經(jīng)營(yíng)。它本質(zhì)上是一家地產(chǎn)公司，更多是通過(guò)打造物業(yè)，獲得資產(chǎn)價(jià)值，不同于通過(guò)物業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的王府井。”
寫(xiě)字樓扎堆存隱患
轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，對(duì)正在老去的北辰購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，是一個(gè)穩(wěn)妥的選擇。據(jù)2017年第三季度報(bào)顯示，前三季度，北辰商業(yè)業(yè)態(tài)收入1.46億，會(huì)議中心5.7億，寫(xiě)字樓5.2億，酒店5.9億，商業(yè)業(yè)態(tài)在北辰整個(gè)布局中占比不足8%。
北京商報(bào)記者在安居客搜索發(fā)現(xiàn)，同處亞運(yùn)村的北辰時(shí)代大廈日租金10元/㎡，距離北辰購(gòu)物中心直線距離不足2公里的盤(pán)古大觀可達(dá)到13元/㎡/天，在整個(gè)北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)屬于中上水平。北辰實(shí)業(yè)也在2017年半年報(bào)中指出，雖然北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)受供應(yīng)量增長(zhǎng)和吸納量放緩的雙重影響,空置率小幅上升,但租金水平相對(duì)穩(wěn)定，維持在高位。
郭增利指出，轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，這是目前很多企業(yè)在進(jìn)行存量改造時(shí)熱衷的方式，北京商務(wù)氛圍比較強(qiáng)，寫(xiě)字樓投入小、不復(fù)雜，收益較商場(chǎng)租金高。但需要警惕的是，近期存量商場(chǎng)改寫(xiě)字樓扎堆，可能勢(shì)頭太猛，各個(gè)行業(yè)都有一定的市場(chǎng)承受能力，寫(xiě)字樓也會(huì)有自己的市場(chǎng)容量和飽和度，這會(huì)帶來(lái)一種新的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
縱觀北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店停業(yè)后的亞奧商圈，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)目前僅剩下新奧購(gòu)物中心、亞運(yùn)村華堂和天虹新奧店。2017年年初，華訊股份完成了對(duì)飄亮購(gòu)物中心的收購(gòu)，并承擔(dān)飄亮購(gòu)物中心15億元人民幣的負(fù)債。郭增利認(rèn)為，亞奧商圈本身區(qū)域優(yōu)勢(shì)良好，既有高端消費(fèi)人群，又有鳥(niǎo)巢水立方這種旅游景點(diǎn)，但是一直以來(lái)缺乏龍頭的帶動(dòng)，有明顯的多點(diǎn)布局特點(diǎn)，實(shí)際上是以社區(qū)消費(fèi)為主，在和周邊商圈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，消費(fèi)力被周邊更小的區(qū)域商圈蠶食，并未形成區(qū)域商圈影響力。好消息是，隨著新奧購(gòu)物中心的發(fā)展，有望成為亞奧商圈的龍頭，可能會(huì)帶動(dòng)整個(gè)商圈的發(fā)展。
北京商報(bào) 吳文治 曲英杰 實(shí)習(xí)記者 劉卓瀾
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