沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬達(dá)轉(zhuǎn)讓文旅和酒店項(xiàng)目事件已發(fā)酵了一段時(shí)間，除了融創(chuàng)，其間還突然“殺入”富力，三巨頭的戲劇化情節(jié)跌宕起伏。
當(dāng)有關(guān)交易的一切都?jí)m埃落定后，很多人不禁要問，以地產(chǎn)起家的萬達(dá)此番走輕資產(chǎn)化路線，如果光靠文旅和酒店的管理收益，真的可以賺錢嗎?事實(shí)上，根據(jù)2016年世界500強(qiáng)排行榜數(shù)據(jù)，萬達(dá)集團(tuán)去年的凈利潤率竟不到0.4%。
第一財(cái)經(jīng)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)商業(yè)的主要收益并非來自酒店，而是物業(yè)銷售以及投資物業(yè)和管理，其中光是物業(yè)銷售就占總收益的67.3%，酒店經(jīng)營收益僅占7%。
有研究人士指出，萬達(dá)系大量開拓文旅項(xiàng)目的背后是城市大型項(xiàng)目用地的匱乏和高成本，而旅游地產(chǎn)給了萬達(dá)低成本拿地的機(jī)會(huì)，盡管旅游用地有銷售限制，但其拉動(dòng)的相關(guān)可售地產(chǎn)項(xiàng)目溢價(jià)非常高，在文旅的背后，地產(chǎn)一直是萬達(dá)系收益不可或缺的根本。萬達(dá)此番只是賣了自己想賣的，但卻保留了自己想留的。
物業(yè)銷售是主力
萬達(dá)系如今的架構(gòu)頗為復(fù)雜，大連萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——萬達(dá)商業(yè)、萬達(dá)文化、萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)和萬達(dá)金融。酒店重資產(chǎn)及萬達(dá)廣場商業(yè)項(xiàng)目都在萬達(dá)商業(yè)麾下;而輕資產(chǎn)的酒店管理則歸于萬達(dá)文化，同時(shí)萬達(dá)文化麾下還有萬達(dá)旅業(yè)，主要是旅行社業(yè)務(wù)，目前萬達(dá)旅業(yè)已交給同程整合，影視文化和體育等也算在文化板塊。萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)和萬達(dá)金融的業(yè)務(wù)較容易理解。
2016年上半年，萬達(dá)文化集團(tuán)收入290.3億元，占集團(tuán)總收入24.2%;同比增長57.1%。
既然王健林一再強(qiáng)調(diào)萬達(dá)的文旅屬性，那么萬達(dá)商業(yè)是不是都依靠酒店和文化項(xiàng)目在賺錢呢?
事實(shí)似乎并非如此。
根據(jù)萬達(dá)商業(yè)2016年中期報(bào)告，期內(nèi)其收入376.35億元，同比增長21.82%;公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利為27.11億元，同比增長19.74%;每股基本及攤薄盈利為1.36元。
物業(yè)租賃、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營是萬達(dá)商業(yè)的三大業(yè)務(wù)板塊，在萬達(dá)商業(yè)2016年中期報(bào)告中，第一財(cái)經(jīng)記者看到占據(jù)最大份額的收入并非酒店，而是物業(yè)銷售——物業(yè)銷售收入占67.3%，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入占21.6%，而酒店收入僅占約7%。物業(yè)銷售方面，物業(yè)銷售確認(rèn)的收入為人民幣253.15億元，同比增長20.61%。來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理的收入為81.23億元，同比增長28.02%。而以上述三大業(yè)務(wù)板塊的EBIT比重來看，物業(yè)銷售占35.3%，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理占69.3%，酒店為負(fù)1%。
截至2016年6月30日，萬達(dá)商業(yè)累計(jì)在95個(gè)城市開業(yè)142個(gè)，總可租面積約1487萬平方米，所有已開業(yè)購物中心的平均出租率為96.3%。
萬達(dá)商業(yè)表示，投資物業(yè)及物業(yè)管理收入的增長主要來源于2016年上半年可租面積和平均租金的提升，其中可租面積的增加主要源于2015年下半年及2016年上半年新開業(yè)的購物中心;平均租金的提升主要源于已開業(yè)購物中心的租金的基于合同條款自然增長，部分商戶租約到期協(xié)商漲租及萬達(dá)對(duì)部分商戶進(jìn)行調(diào)整產(chǎn)生的租金上升。
梳理財(cái)報(bào)和資料可見，收入占比僅約7%的酒店業(yè)務(wù)變現(xiàn)遠(yuǎn)不如物業(yè)租售搶眼。截至2016年6月30日，萬達(dá)商業(yè)有79家已開業(yè)豪華酒店，總客房數(shù)量24435間，其中49家為萬達(dá)自營酒店，30家則是由第三方酒店公司管理，2016年上半年酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)業(yè)主利潤為3.47億元，同比增長21.4%，但其業(yè)主利潤率為12.35%，較2015年同期相比下降0.41%。
“酒店和文旅項(xiàng)目都是要靠養(yǎng)的，并不是像租金或銷售地產(chǎn)項(xiàng)目那樣快速回收資金的，所以萬達(dá)商業(yè)的收入主力自然是物業(yè)租售板塊。”勁旅咨詢首席分析師魏長仁表示。
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