以下為大悅城地產(chǎn)有限公司2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問：公司93億掛牌出售三公司股權(quán)預(yù)計(jì)什么時(shí)候能夠完成？這個(gè)交易對(duì)公司資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)產(chǎn)生哪些影響？交易產(chǎn)生的現(xiàn)金會(huì)用來拿地嗎？目標(biāo)區(qū)域有哪些？
許漢平：關(guān)于核心基金，我們會(huì)在9月9日召開特別股東大會(huì)，預(yù)計(jì)9月底這個(gè)交易能完成，9月底應(yīng)該能收到錢。
90多億資金回來以后，應(yīng)該說對(duì)我們整個(gè)負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)有非常好的改善，當(dāng)然這里面涉及到用途，回來的錢怎么用。一個(gè)是我們會(huì)動(dòng)用到周總已經(jīng)提到的一些項(xiàng)目發(fā)展上，這是主要的。另外就是對(duì)于一些負(fù)債結(jié)構(gòu)想做調(diào)整，還一部分貸款。當(dāng)然還也一些其他，我們會(huì)跟大小股東一起，用在有利于股東的一些用途，比如說大家可能會(huì)關(guān)注個(gè)別區(qū)域，我們到時(shí)候都會(huì)考慮。
周政：建設(shè)物業(yè)方面來說我們有戰(zhàn)略，首先還是圍繞在一線城市，比如說北京、上海、深圳、廣州，一線城市中心區(qū)或者新區(qū)。二線城市像省會(huì)城市，比如說青島、武漢、重慶，目前我們已經(jīng)進(jìn)入的二線城市有沈陽、天津、成都，一線城市有北京、上海、深圳。
除了這些之外，下一步武漢、青島、廣州、重慶這些城市我們也會(huì)陸續(xù)進(jìn)入。二線城市沿著它的軌道交通，對(duì)它的區(qū)域有考究，另外城市總體的供需關(guān)系要做總體的把握。一方面確實(shí)市場(chǎng)空間很大，地鐵覆蓋的物業(yè)和我們大悅城的定位吻合，定位18-35歲年輕的中產(chǎn)階級(jí)，以時(shí)尚為主線，以年輕時(shí)尚、潮流、品位為我們的核心理念，這個(gè)區(qū)域來說，供應(yīng)關(guān)系上比較平衡，拿地重新建新，大悅城對(duì)區(qū)域市場(chǎng)來說是正向貢獻(xiàn)的話，我們會(huì)做合理的布局。
與此同時(shí)，我們積極研究市場(chǎng)，對(duì)有些存量比較大的城市，可能采取剛才講的輕資產(chǎn)的辦法，有些項(xiàng)目同行業(yè)內(nèi)部建的項(xiàng)目運(yùn)營不是太好，地鐵商圈基本上具備我們大悅城的硬件條件和選址，包括體量方面在10萬-25萬之間，符合我們的要求。在這樣的情況下，通過專業(yè)技術(shù)進(jìn)行判斷以后，我們可以與存量的方面尋求合作。
現(xiàn)在這方面的機(jī)會(huì)也不少，基本上還是沿著一線城市、二線城市，包括在一線城市的機(jī)會(huì)還很多。因?yàn)樯虡I(yè)的運(yùn)營到了今天，專業(yè)能力要求非常強(qiáng)，系統(tǒng)能力、招商能力、運(yùn)營能力，包括對(duì)團(tuán)隊(duì)的整合力裂變的能力，這方面也是探索。輕重并舉，加快發(fā)展的步伐，基本上是圍繞一線和二線城市來做。三線城市，沿海一帶經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)的地區(qū)，中心區(qū)我們要看情況，像煙臺(tái)這個(gè)城市在濱海市中心，我們前幾年已經(jīng)投了一個(gè)，現(xiàn)在運(yùn)營情況整體還不錯(cuò)。
所以總體來說，我們還是本著2020年20個(gè)大悅城，通過投資和并購，輕資產(chǎn)輸出管理這樣的方式來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：公司輕資產(chǎn)現(xiàn)在的擴(kuò)張節(jié)奏具體會(huì)是什么樣的？現(xiàn)在有沒有其他正在洽談的輕資產(chǎn)項(xiàng)目？上半年有消息，大悅城跟中國信達(dá)要聯(lián)手開發(fā)北京的國盛中心，這個(gè)消息是不是準(zhǔn)確？如果屬實(shí)的話，現(xiàn)在談到了什么樣的階段？
吳錚：其實(shí)剛才周總和許總說了，我們發(fā)展模式加快速度，除了自己拿地建設(shè)發(fā)展之外，我們會(huì)有并購，并購叫做激活休克和存量的項(xiàng)目，通過直接股權(quán)的進(jìn)入。同時(shí)的話，我們還會(huì)有第三種純輕資產(chǎn)進(jìn)入，管理和品牌先行，用管理和品牌逐步撬動(dòng)資產(chǎn)，后期增值收益分享，是這樣的大概模式。
那么它是怎么做的呢？先期我們一定會(huì)在不錯(cuò)城市的核心位置，能夠以管理協(xié)議的方式，就像酒店管理公司一樣，品牌和團(tuán)隊(duì)進(jìn)入，收取相應(yīng)管理的費(fèi)用和收益。在簽署管理協(xié)議的同時(shí)，我們要和對(duì)方約定開業(yè)后一定時(shí)間內(nèi)能夠以鎖定價(jià)格的購買權(quán)，購買它一定比例的股份，就是以成本價(jià)或者什么樣的價(jià)格定好。一旦成熟了，市場(chǎng)還不錯(cuò)，到那個(gè)時(shí)候我們直接進(jìn)入股權(quán)。
在我們后期退出項(xiàng)目的時(shí)候還會(huì)有增值收益的分享，增值收益估值差額的10%-20%的部分，再作為整個(gè)管理的獎(jiǎng)勵(lì)。主要是通過這樣的方法，用品牌和管理撬動(dòng)資產(chǎn)，獲取更大的收益，提高股東回報(bào)這樣的模式。
目前我們還是會(huì)在主要的城市，一些省會(huì)城市，包括目前談的很多城市，像西安、貴陽、昆明等等。貴陽的話我們已經(jīng)簽了協(xié)議，昆明正在簽署協(xié)議，這些城市都是在最核心的地段，人口有一定的保有量，我們對(duì)這種模式還是很有信心的。
周政：對(duì)于國盛的事，我們跟信達(dá)有接觸，目前這方面的工作還是在溝通之中，尚沒有結(jié)果。
現(xiàn)場(chǎng)提問：西單大悅城也是比較旗艦的項(xiàng)目，能介紹下西單大悅城目前新的進(jìn)展。
沈新文：從07年年底開業(yè)到現(xiàn)在9年時(shí)間了，西單大悅城的銷售業(yè)績(jī)大家看到了每年是兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2015年實(shí)現(xiàn)了40億萬的銷售額，租金收入也實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。因?yàn)楫吘故?年的項(xiàng)目，目前處于調(diào)整期的過程，所以商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整，從15年調(diào)整了方向，調(diào)整的品牌和數(shù)量也比較大。
目前我們可能更多是想延續(xù)大悅城在行業(yè)的標(biāo)桿地位，在一些品牌引進(jìn)上，特別是國內(nèi)品牌的引進(jìn)上做很多嘗試。比如說最近開業(yè)的歐萊雅，今年上半年剛剛開業(yè)，業(yè)績(jī)非常不錯(cuò)，這是品牌調(diào)整上。另外從整個(gè)銷售來講，剛才匯報(bào)過了，今年品種銷售一直沒有新品出現(xiàn)，下半年應(yīng)該會(huì)有機(jī)會(huì)出來。上半年銷售額如果剔除整個(gè)蘋果來看，銷售額是增長(zhǎng)的，銷售額實(shí)現(xiàn)了大概6%的增長(zhǎng)。這是從品牌調(diào)整來講的。
另外從大悅城自身來講，目前還是以會(huì)員為核心的方式，在不同的創(chuàng)新方面，會(huì)員權(quán)益提升方面可以做很多工作。大悅城從體驗(yàn)角度來看，目前能夠?qū)崿F(xiàn)將近8種的支付方式，讓消費(fèi)者到現(xiàn)代城能夠充分體驗(yàn)到支付的便捷和其他方面便捷的方式。包括在一些創(chuàng)新方面，跟外部會(huì)員的打通，銀行、機(jī)場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)會(huì)員打通方面實(shí)現(xiàn)了會(huì)員價(jià)值的提升，會(huì)員權(quán)益也得到了充分體現(xiàn)。目前會(huì)員積分當(dāng)現(xiàn)金使用，這些方面做了很多了創(chuàng)新工作。這是會(huì)員方面。
從調(diào)整的方向來講我們要做亮點(diǎn)和增量，亮點(diǎn)主要是做街區(qū)型購物中心場(chǎng)景的嘗試，這是亮點(diǎn)方面。從整個(gè)增量來講，現(xiàn)代城是綜合體項(xiàng)目，有酒店寫字樓，我們?cè)僮鰞?nèi)部聯(lián)動(dòng)。包括現(xiàn)代城的業(yè)績(jī)，目前來講我們的品牌有30%是在整個(gè)全國的銷售冠軍，40%-50%是在整個(gè)北京市銷售冠軍。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 王柔金、陳翠）
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