8月24日，大悅城地產(chǎn)有限公司在香港舉行2016年中期業(yè)績會(huì)，董事長兼總經(jīng)理周政、副總經(jīng)理吳錚、財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平、西單大悅城總經(jīng)理沈新文、投資者關(guān)系及資本市場(chǎng)總監(jiān)潭莉儀一眾高管出席了業(yè)績會(huì)。
或許是提前預(yù)設(shè)好了媒體可能提問的問題，或許是為了讓大家更好地了解大悅城的發(fā)展模式，不同于其他房企業(yè)績會(huì)亮點(diǎn)大多集中在問答環(huán)節(jié)，在問答環(huán)節(jié)開始之前，大悅城便由副總經(jīng)理吳錚和財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平向現(xiàn)場(chǎng)媒體細(xì)細(xì)解讀了一番大悅城商業(yè)的運(yùn)營模式，以及由出售6項(xiàng)目49%股權(quán)成立核心基金為戰(zhàn)略起點(diǎn)的未來大資管模式。
顯然，5月份股東大會(huì)時(shí)有股東向周政提出的“讓資本市場(chǎng)更加了解大悅城的發(fā)展模式”之建議，周政一直銘記在心，不僅在業(yè)績會(huì)向資本市場(chǎng)更進(jìn)一步解讀大悅城的發(fā)展模式，在大悅城自身發(fā)展當(dāng)中，也有了更多關(guān)于資本市場(chǎng)和提升估值的考量。
商業(yè)模式：大悅城是做客流、做會(huì)員
在商業(yè)地產(chǎn)遭遇寒冬的當(dāng)下，上半年大悅城錄得投資物業(yè)租金收入達(dá)12.98億元，較2015年同期增長20.9%，占收入總額46.6%，其中的大悅城購物中心租金收入錄得10.50億元，同比增長23.6%，剔除上半年新開業(yè)商場(chǎng)，仍有10%的租金收入增長。
細(xì)節(jié)方面，上半年大悅城購物中心商戶銷售額增長19%，去掉新開業(yè)部分仍有15%的增長；客流增長19%，原有存量項(xiàng)目客流相對(duì)穩(wěn)健，新項(xiàng)目客流提升很大。據(jù)此，吳錚認(rèn)為，大悅城的租金增長是有序進(jìn)行，而非“殺雞去卵”掠奪租戶利益，而是大家在共同成長。
除此之外，上半年大悅城購物中心表現(xiàn)最兩眼的要數(shù)會(huì)員的增長速度。據(jù)吳錚介紹，上半年大悅城實(shí)現(xiàn)會(huì)員增長55%，會(huì)員消費(fèi)占比從18%提升到21%，而這與大悅城所倡導(dǎo)的商業(yè)模式是息息相關(guān)的。
吳錚認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，一個(gè)購物中心客流不可能無限制地上漲，因此，如何更多地挖掘消費(fèi)者的價(jià)值，通過給予會(huì)員更多的權(quán)益形成粘性，產(chǎn)生其高頻和反復(fù)的消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)其終身價(jià)值的提升，這也正是大悅城商業(yè)模式的核心所在。
據(jù)了解，正是基于做客流、做會(huì)員的核心思想，大悅城在業(yè)態(tài)分布設(shè)置上，對(duì)于吸引客流貢獻(xiàn)較大的餐飲，在比重上也較龍湖天街、凱德萊富士等同量級(jí)商場(chǎng)要多一些，而這必將是以犧牲一部分租金收入為代價(jià)的。
吳錚在業(yè)績會(huì)上的闡述也佐證了這一點(diǎn)，據(jù)吳錚介紹，大悅城購物中心業(yè)態(tài)分布中，零售占比45%-50%，貢獻(xiàn)的銷售額達(dá)到70%。但在上半年大悅完成的3000萬筆交易中，來自餐飲部分的交易筆數(shù)卻接近1700萬筆，零售僅有800萬筆，其余則來自娛樂。
顯然，對(duì)于大悅城來說，通過客流引入、會(huì)員深挖帶動(dòng)租戶銷售額增長，最終帶動(dòng)租金的增長，才是他們更加青睞的路徑。吳錚說，這也是大悅城的“特色之處”。
發(fā)展模式：從開發(fā)運(yùn)營到資產(chǎn)管理
或許是早就預(yù)料到出售股權(quán)事件會(huì)成為媒體圍剿的熱點(diǎn)，在問答環(huán)節(jié)開始之前，大悅城財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平就向在場(chǎng)媒體細(xì)細(xì)匯報(bào)了事件的進(jìn)展以及以此事件為起點(diǎn)公司戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。
據(jù)此前報(bào)道，7月18日，大悅城宣布在公開市場(chǎng)掛牌出售三子公司49%股份，作價(jià)92.89億元。此后的7月29日，大悅城宣布作為普通合伙人與兩家機(jī)構(gòu)投資者成立合伙基金，參與競(jìng)投此前掛牌出售的北京三公司49%股權(quán)。8月18日，大悅城宣布合伙基金成功競(jìng)得前述三公司股權(quán)，引入GIC及中國人壽兩大機(jī)構(gòu)投資者。
在此次業(yè)績會(huì)上，大悅城詳細(xì)披露了成立核心基金的臺(tái)前幕后。
據(jù)許漢平介紹，早在今年年初公司就已經(jīng)開始在談成立核心基金引入合作者事宜，從最初的10個(gè)意向合作者，最終篩選出了中國人壽和GIC兩大機(jī)構(gòu)投資者，成立合伙基金完成出售。
許漢平坦言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量巨大，購物中心多達(dá)4500個(gè)、2.3億平方米，供應(yīng)量居大，結(jié)構(gòu)性問題突出。在此背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸出現(xiàn)分化、整合，運(yùn)營管理能力也將成為核心競(jìng)爭力。
而在資本面寬松導(dǎo)致收益率下降、市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模資產(chǎn)荒的背景下，類似于大悅城這樣有著核心運(yùn)營能力能產(chǎn)生固定租金收入的資產(chǎn)，就成為了資本市場(chǎng)追捧的對(duì)象。據(jù)大悅城了解的最新情況，我國REITs已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的研究階段，國內(nèi)真正意義上的REITs創(chuàng)新產(chǎn)品明年或?qū)⒄嬲瞥觥?/p>
基于上述大環(huán)境，大悅城認(rèn)為，大悅城從開發(fā)運(yùn)營的發(fā)展模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理的發(fā)展模式，已經(jīng)具備條件，而釋放49%存量資產(chǎn)的股權(quán)成立核心基金，正是該戰(zhàn)略實(shí)施的第一步。
據(jù)許漢平介紹，大悅城核心基金預(yù)計(jì)在9月底完成交割，大悅城主要通過三項(xiàng)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)營收，一是基礎(chǔ)資產(chǎn)管理收費(fèi)，二是物業(yè)運(yùn)營管理收費(fèi)，三是基金退出時(shí)的利潤分成。
未來，該種模式也將成為大悅城加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略的其中一種重要模式。許漢平稱，未來大悅城將主要通過三種模式進(jìn)行擴(kuò)張，一是對(duì)于新建的項(xiàng)目，尤其是綜合體，將采用重資產(chǎn)的開發(fā)模式；二是對(duì)于社會(huì)存量的并購項(xiàng)目，將以基金的模式展開；三是對(duì)于輸出管理的項(xiàng)目，大悅城也將擁有以成本價(jià)收購一部分股權(quán)的權(quán)利。
共2頁 [1] [2] 下一頁
周政：大悅城還有400億存貨 想進(jìn)入武漢、青島、廣州
大悅城前6月營收27.89億元 溢利同比降21.06%
大悅城上半年?duì)I收27.9億 天津大悅城客流達(dá)1100萬
逾90億元出售六大購物中心！大悅城擬轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)
大悅城資產(chǎn)騰挪套現(xiàn)93億 管理模式落聽后擴(kuò)張將提速
搜索更多: 大悅城
