記者：綠地商業(yè)更多是在配合集團(tuán)戰(zhàn)略，在輕資產(chǎn)品牌輸出方面有怎樣的計(jì)劃？
薛迎杰：北京大興綠地繽紛城Ⅱ期成為首個(gè)外部管理輸出的項(xiàng)目，這也意味著商業(yè)集團(tuán)輕資產(chǎn)化運(yùn)作邁出堅(jiān)實(shí)一步。目前項(xiàng)目可行性研策、項(xiàng)目商業(yè)定位、整體經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算工作等前期工作均已完成，主力店招商工作穩(wěn)步推進(jìn)。
記者：綠地部分酒店和商業(yè)資產(chǎn)也在對(duì)接資本市場(chǎng)，這方面的規(guī)劃是怎樣的？
薛迎杰：當(dāng)前市場(chǎng)新常態(tài)下，中國(guó)房地產(chǎn)的金融化是大勢(shì)所趨，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅影響企業(yè)的融資方式，更重要的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)包括銷售模式、盈利模式、運(yùn)作模式在內(nèi)的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。
綠地近年來一直將“輕資產(chǎn)化”作為戰(zhàn)略方向，在中期發(fā)展規(guī)劃中即明確，不論是存量業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，還是增量業(yè)務(wù)的開拓，都盡可能堅(jiān)持輕資產(chǎn)、快成長(zhǎng)的原則，始終確保企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流狀況良好。其中包括將大力探索和推進(jìn)房地產(chǎn)金融化，借鑒國(guó)際通行做法，加大力度引入金融力量和金融手段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，探索資產(chǎn)證券化、基金管理、融資租賃等形式多樣的大宗資產(chǎn)定制和大宗資產(chǎn)變現(xiàn)。
記者：綠地自持商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況如何？
薛迎杰：截至2016年6月末，公司出租物業(yè)面積為163.29萬平方米，出租率為80.88%；酒店客房數(shù)為7,317間，入住率為57.6%。2016年1-6月，公司出租物業(yè)取得租金收入29,316.09萬元，酒店取得經(jīng)營(yíng)收入72,562.08萬元。
記者：體驗(yàn)性業(yè)態(tài)在商業(yè)項(xiàng)目中的占比越來越大，綠地商業(yè)是如何將體驗(yàn)性元素與項(xiàng)目結(jié)合起來？
薛迎杰：即將于年底亮相的徐匯綠地繽紛城是商業(yè)集體首個(gè)升級(jí)后的項(xiàng)目，定位品質(zhì)生活方式中心，集文化、美食、親子、時(shí)尚、藝術(shù)、娛樂為一體，將藝術(shù)展示貫穿于各樓層，形成商場(chǎng)魔幻森林系的主題造景和屋頂巴比倫藝術(shù)展，打造名副其實(shí)的文化藝術(shù)主題的消費(fèi)體驗(yàn)空間。擁有1.3萬平方米綠植覆蓋面和超過1.3萬平方米的商業(yè)露臺(tái)，成為上海屋頂商業(yè)之最。
未來，徐匯綠地繽紛城屋頂商業(yè)將打造成為集綠色覆蓋、露天大屋頂，咖啡、酒吧等輕餐飲聚集業(yè)態(tài)為一體的休閑消費(fèi)場(chǎng)所。由日本著名設(shè)計(jì)師操刀的建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)理念結(jié)合自然景觀、綠化等，外觀上最大的亮點(diǎn)就是打造了一個(gè)健康步道，消費(fèi)者可以從一層直接走到屋頂，給消費(fèi)健康生活提供另一個(gè)選擇，并且健康步道跟景觀、綠化達(dá)到很好地結(jié)合，讓消費(fèi)者在購(gòu)物休閑的同事也體驗(yàn)到鍛煉的樂趣。
記者：這幾年行業(yè)都在談互聯(lián)網(wǎng)電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的影響，綠地商業(yè)怎么看待互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢(shì)？作為企業(yè)應(yīng)如何適應(yīng)這種改變？
薛迎杰：互聯(lián)網(wǎng)對(duì)綠地商業(yè)無論在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是消費(fèi)零售領(lǐng)域影響都很大。在零售業(yè)態(tài)內(nèi)部，相比房地產(chǎn)消費(fèi)行業(yè)更公眾化、管理流程復(fù)雜、產(chǎn)品更迭更頻繁、市場(chǎng)變化更快、人員架構(gòu)更趨于年輕化。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式很難完全適應(yīng)消費(fèi)行業(yè)特性，特別是線上電商團(tuán)隊(duì)有80后、90后年輕群體加入，更需要在人員架構(gòu)、激勵(lì)制度、管理方式方面作出調(diào)整，建立起一套具有綠地特色的行業(yè)管理模式以適應(yīng)內(nèi)外發(fā)展需求。
商業(yè)地產(chǎn)招商承受電商沖擊，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成亮點(diǎn)。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)和限制“三公消費(fèi)”的雙重影響，高端商戶的引入基本處于停滯狀態(tài)。線上電商全面侵蝕線下實(shí)體，特別是能夠?yàn)轫?xiàng)目吸客的終端零售商戶引入難度加大，已簽約商戶招商進(jìn)度趨緩，“電商化”帶來的市場(chǎng)抽血效應(yīng)顯著。餐飲、教育、兒童、影城、健身、休閑等受電商沖擊小的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成為新亮點(diǎn)。
與此同時(shí)，事實(shí)上綠地“大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)亦已全面進(jìn)入跨境電商領(lǐng)域，擴(kuò)大上游海外直采規(guī)模，并與上海青浦區(qū)合作設(shè)立跨境貿(mào)易基地，目前已迎來一批成長(zhǎng)型跨境電商企業(yè)的入駐，未來平臺(tái)年銷售規(guī)模將突破20億元。下階段，以青浦跨境電商供應(yīng)鏈平臺(tái)為載體，將形成有集聚力、競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式，引入優(yōu)質(zhì)資源，帶動(dòng)自營(yíng)品牌、采購(gòu)規(guī)模及銷售業(yè)績(jī)的快速提升。
記者：商業(yè)地產(chǎn)熱潮逐漸消退，空置率、去庫(kù)存難等問題開始顯現(xiàn)，您認(rèn)為熱潮過后，商業(yè)地產(chǎn)還能收獲什么？
薛迎杰：市場(chǎng)固然存在挑戰(zhàn)，但亦同時(shí)倒逼行業(yè)與企業(yè)的轉(zhuǎn)型與革新，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能夠更快地升級(jí)運(yùn)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)能力，更好地整合資源、創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)，仍然將掌握主動(dòng)，占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，大浪淘沙之后，這將成為企業(yè)最大的獲益。綠地針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)升級(jí)策略、“輕資產(chǎn)化”戰(zhàn)略均基于此。
整體來看，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)層面上講，要防范快速擴(kuò)張給企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量等帶來一系列的風(fēng)險(xiǎn)，必須以精細(xì)化管控和標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)為手段，確�？焖贁U(kuò)張的同時(shí)做到風(fēng)險(xiǎn)可控。
在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，從成本管控和提質(zhì)增效入手，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效果，提高項(xiàng)目整體附加值，以資產(chǎn)回報(bào)率作為判斷運(yùn)營(yíng)好壞的標(biāo)準(zhǔn)。有條件有資源的企業(yè)，應(yīng)重視并努力推進(jìn)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，通過金融手段和工具，平衡資金投入與分散風(fēng)險(xiǎn)。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 張常旺）
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