蘇寧環(huán)球的地產(chǎn)迷局和突圍
不過蘇寧帝國地產(chǎn)的發(fā)展并非一番風(fēng)順。2010年以來一輪緊逼一輪的政策調(diào)控，是當(dāng)頭棒喝。
2010年開始，蘇寧環(huán)球開始展現(xiàn)出了和前一個五年不同的發(fā)展態(tài)勢。“保守”的姿態(tài)逐漸顯現(xiàn)。除了不拿地之外，退地事件陸續(xù)撲面而來。
根據(jù)財報數(shù)據(jù)，蘇寧環(huán)球開始撞上了成長道路上的天花板，早期的擴張也為日后埋下了隱患。各項數(shù)據(jù)指標(biāo)昭示著風(fēng)險。
在2010-2015年間，蘇寧環(huán)球總資產(chǎn)分別為152億元、174億元、191億元；207億元、214億元和248億元。不過總資產(chǎn)的提高是因為流動資產(chǎn)項目的大幅度增加，而流動資產(chǎn)的增加是主要因素為存貨的大幅度增加。
按照財報數(shù)據(jù)顯示，流動資產(chǎn)分別為148億元、167億元、184億元、199億元、208億元和234億元，而貨存分別為130億元、153億元、167億元、170億元、180億元和164億元，占比非常高。這意味著，蘇寧環(huán)球存在大量的存貨沒有售出，而貨存的長期積壓將會侵害資金占有量，對運營資金產(chǎn)生影響。此外，在蘇寧環(huán)球的流動性資產(chǎn)中，應(yīng)收賬款和存貨占了很大的比重。
早期的擴張也為蘇寧環(huán)球的負(fù)債埋下地雷。2005年和2014年總負(fù)債呈現(xiàn)直線上升，由原先的11.1億元升至165億元。其中流動負(fù)債方面，由9.8億元躍升至145億元。綜合負(fù)債數(shù)據(jù)來看，流動負(fù)債在公司總負(fù)債中占比較高，足以見得公司以短期債務(wù)資金為主，這對公司在短期還債能力上提出了要求。
可怕的是在速動比率上，蘇寧環(huán)球在2010-2014年間處于0.1-0.2之間，與行業(yè)設(shè)定的安全值1之間差距較遠(yuǎn)，更意味著公司在短期債務(wù)安全性上較低。
風(fēng)險還在加劇，在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上，蘇寧環(huán)球都表現(xiàn)出了弱于同行的發(fā)展現(xiàn)狀。
接近蘇寧環(huán)球的相關(guān)人士表示，早在2012年起，張桂平就已經(jīng)開始思考企業(yè)轉(zhuǎn)型的事宜。“提高周轉(zhuǎn)，快速回籠資金”為主題的建議書不斷送到他的手中。
蘇寧環(huán)球日后的多元化轉(zhuǎn)型便不難理解，土地儲備已經(jīng)足夠蘇寧環(huán)球在短期內(nèi)的開發(fā)，以這些土地為蓄水池，為“大文體、大健康、大金融”三大產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展。
2015年被認(rèn)為是蘇寧環(huán)球的轉(zhuǎn)型元年，不過從2014年7月以1億元從大股東手中收購蘇寧文化開始，蘇寧環(huán)球已經(jīng)實質(zhì)性啟動轉(zhuǎn)型。而過去一年時間里，在三大領(lǐng)域的動作布局堪稱迅速，在動漫、影視、美容、健康、金融領(lǐng)域的“買買買”動作更是密集上演。
從成立文化公司到收購游戲公司，從成立教育公司到和資管公司合作做大教育產(chǎn)業(yè)，再到與韓國醫(yī)院進(jìn)行合作，布局大健康等，這些無不顯示著蘇寧環(huán)球去地產(chǎn)化的決心。
而地產(chǎn)方面的積累則為蘇寧環(huán)球相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展提供線下門店。從控制、利用韓國的技術(shù)和經(jīng)驗，再結(jié)合自身的國內(nèi)資源優(yōu)勢，最終引流國內(nèi)，回歸國內(nèi)消費市場，這一簡單的商業(yè)模式被蘇寧環(huán)球一再使用。
2015年的轉(zhuǎn)型在財報上有著不錯的呈現(xiàn)。對比2014年，在總負(fù)債、流動負(fù)債上有了降低，在利潤總額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上有了提高。此外，營業(yè)總收入和毛利潤也有了增加。
據(jù)蘇寧環(huán)球相關(guān)人士向時代周報記者透露，過去5年里，管理層一直在“市值管理”上有過深入的思考。“大文體、大健康、大金融，無疑可以做大市值。”該人士表示，不過另一個層面，對蘇寧環(huán)球的資本運作提出了考驗。
慶幸的是，在過去的發(fā)展中，蘇寧環(huán)球不斷進(jìn)行降杠桿的融資手段。據(jù)時代周報記者了解，融資上主要依靠銀行貸款，此外在一定時期進(jìn)行一次股權(quán)融資。
蘇寧環(huán)球副總裁賈森對蘇寧環(huán)球的發(fā)展信心滿滿，在他看來，2015年是蘇寧環(huán)球轉(zhuǎn)型的耕耘期，接下來將進(jìn)入密集的落地期。在去年答復(fù)投資者的時候，他篤定地表示：“如果你知道去哪，全世界都會為你讓路”。
蘇寧置業(yè)的崛起
就在蘇寧環(huán)球思考轉(zhuǎn)型的時候，蘇寧置業(yè)更多則是在物流項目和商貿(mào)項目的合作、拿地行為愈發(fā)增多。
在業(yè)界，蘇寧置業(yè)旗下的蘇寧廣場被認(rèn)為是下一個雄起的“萬達(dá)廣場”。
截至目前，蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一二線城市，儲備開發(fā)了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產(chǎn)品。
按照張近東在2015年年會所述，蘇寧置業(yè)目前已經(jīng)累計開發(fā)100余個項目，規(guī)模近2000萬平方米，發(fā)展方向也明晰，“（未來）建立起蘇寧自身特色的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。”他說。
按照蘇寧置業(yè)相關(guān)人士對時代周報記者的介紹，蘇寧置業(yè)擁有蘇寧廣場、蘇寧電器廣場兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業(yè)體量來劃分，蘇寧廣場為大型的城市綜合體，包括多種業(yè)態(tài)，比如零售業(yè)、酒店、寫字樓等，商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場。
涉足商業(yè)地產(chǎn)的并非蘇寧云商一家，事實上不少連傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)都在積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。租金上漲，電器利潤的下滑，被認(rèn)為是傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)謀求商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接原因。
不過這一次，張氏兩兄弟又再次產(chǎn)生了交集，主題是多元化。
蘇寧云商的“多元化”可謂涉獵廣泛，除了家電零售，為了從傳統(tǒng)零售企業(yè)轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)，蘇寧云商涉足的業(yè)務(wù)包括了電商、文化、地產(chǎn)、超市、金融、網(wǎng)絡(luò)視頻甚至足球產(chǎn)業(yè)。
顯而易見，蘇寧置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是張近東多元化中的一個分支。有分析認(rèn)為，蘇寧云商多元化布局和蘇寧環(huán)球的多元化布局，目的是打造出一個生態(tài)閉環(huán)，有助于降低非系統(tǒng)性風(fēng)險，加強業(yè)務(wù)協(xié)同性。
按照蘇寧云商2015年年報表述，對于轉(zhuǎn)型是非常滿意的，“完成互聯(lián)網(wǎng)零售轉(zhuǎn)型的蘇寧已經(jīng)站在了時代和行業(yè)的最前沿”。
時代周報記者 楊靜 發(fā)自上海
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