這是一對站在同一起跑線上的親兄弟—老三張近東的蘇寧云商（002024.SZ）和老大張桂平的蘇寧環(huán)球，兩家彼此獨(dú)立的公司組成了蘇寧系的商業(yè)王國。
地產(chǎn)，老大的主業(yè)，也是兩家公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中共同涉及的部分，更是維持這個王國運(yùn)轉(zhuǎn)的命脈之一。不過，在發(fā)酵的“去主業(yè)化”轉(zhuǎn)型面前，兩兄弟給出了截然不同的地產(chǎn)發(fā)展選擇。
老大以幾乎“革自己命的方式”退出地產(chǎn)并轉(zhuǎn)向“大文體、大健康、大金融”，而老三則啟動高調(diào)擴(kuò)張，他更是希望旗下的蘇寧置業(yè)能成為國內(nèi)頂級商業(yè)地產(chǎn)航母—到2020年在全國擁有50個大型城市綜合體和300個社區(qū)購物中心。
選擇背后亦交織著企業(yè)家情懷和市場競爭的無奈，同時也是資本與企業(yè)管理之爭。入局或出局地產(chǎn)并非易事，一個企業(yè)的轉(zhuǎn)型并不會是一路順風(fēng)的過程。在現(xiàn)有的游戲規(guī)則面前，如何理性又冷靜地和現(xiàn)實(shí)妥協(xié)抑或抗?fàn)�，如何通過多元化戰(zhàn)略分散風(fēng)險(xiǎn)并使企業(yè)生存下去，是留給蘇寧帝國掌舵人的命題。
兩兄弟無疑要向外界證明蘇寧帝國在新歷史時期自我變革的毅力和決心，但誰都清楚，道阻且長，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)并非易事。
早期地產(chǎn)掘金
地產(chǎn)業(yè)務(wù)在蘇寧帝國中的發(fā)芽生長有著必然性。過去29年的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷中，張氏兄弟多次產(chǎn)生交集又分離。分分合合間，蘇寧帝國中地產(chǎn)業(yè)務(wù)隨之緩慢前進(jìn)。
起點(diǎn)始于1987年。“仕而優(yōu)則商”的內(nèi)生邏輯驅(qū)動了彼時已經(jīng)36歲的張桂平和24歲的張近東下海創(chuàng)業(yè)。這一年，江蘇南京市寧海路一家名為“江蘇蘇寧家電有限公司”（以下簡稱“蘇寧公司”）的家電門面誕生，占地200平方米，由兩人共同經(jīng)營。這也是現(xiàn)今蘇寧帝國的前身。
事實(shí)上，建筑科班出身的張桂平是兩兄弟中最早涉足地產(chǎn)的。接近蘇寧帝國的相關(guān)人士對時代周報(bào)記者表示，在2002年之前，張桂平是蘇寧帝國地產(chǎn)業(yè)務(wù)的指揮師。
張桂平很少被外界注意到的是他“92派”的身份。“有責(zé)任感、使命感和沖勁”被視為這一年代企業(yè)家的共性，“這點(diǎn)在張桂平和張近東身上有表現(xiàn)。”該人士對時代周報(bào)記者表示。
現(xiàn)在坊間還有一個關(guān)于張桂平的軼事，只要一在路上他能在任何情況下睡著，不過到了工作地點(diǎn)他卻可以瞬間醒來，如打了雞血般干活。
蘇寧帝國地產(chǎn)的萌芽發(fā)生在1992年，這也是張氏兄弟創(chuàng)業(yè)歷程中的第一次分叉點(diǎn)。嗅到政策對民營企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域的眷顧，張桂平開始更專注地產(chǎn)，并逐漸有了現(xiàn)今總資產(chǎn)達(dá)248億元的蘇寧環(huán)球。
不過，地產(chǎn)和家電的發(fā)展一開始就拉開距離。早在1993年和南京八大國營商場的空調(diào)大戰(zhàn)后，蘇寧公司在家電行業(yè)就有了一席之地。地產(chǎn)相對默默無聞。彼時，南京城南片的幾個住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是張桂平的戰(zhàn)場。
“低價路線，大盤開發(fā)，薄利多銷”是張桂平早期在地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)營風(fēng)格。顯而易見，這深深受到了家電零售行業(yè)銷售風(fēng)格的影響。不過慶幸的是，在那段歲月里，幫助著張桂平進(jìn)行財(cái)富的原始積累。
蘇寧環(huán)球奉行的是長三角和環(huán)渤海二三線城市的沿江沿海區(qū)域的大盤模式，在避開與一線地產(chǎn)公司直接交鋒的同時，也為公司的快速壯大做了準(zhǔn)備。不過，南京是蘇寧環(huán)球的根據(jù)地，直到2015年財(cái)報(bào)發(fā)布時，南京還貢獻(xiàn)了營業(yè)收入的58.29%。
分岔口
時間撥至2002年，張氏兩兄弟的故事開始進(jìn)入到新的章節(jié)。
按照時代周報(bào)記者采訪了解，不同于國美系的黃光裕黃俊欽兄弟出于方便資本運(yùn)作的目的而“分家”，張氏兄弟日后在地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展更多是經(jīng)營理念上的差異，而這跟兩兄弟的個性有著莫大的關(guān)系。
“張桂平相對低調(diào)，張近東則激進(jìn)高調(diào)”是時代周報(bào)記者采訪中業(yè)內(nèi)人士給出的對這兩兄弟的一致看法。
盡管如此，張桂平的蘇寧環(huán)球和張近東的蘇寧置業(yè)還是被外界視為一體。不過兩家公司在定位上確實(shí)存在差別：蘇寧環(huán)球側(cè)重住宅地產(chǎn)發(fā)展，且定位多為剛性需求和改善性需求；成立于2002年的蘇寧置業(yè)則走中高端綜合地產(chǎn)開發(fā)路線。
也是從2002年起，兩家公司走著不同于彼此的發(fā)展路徑。用日后張桂平的話來說，“原來是一股道上跑著兩輛車，現(xiàn)在是兩股道上各跑著一輛車，我想，這個力量肯定比原來大”。
不過放至蘇寧帝國地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)發(fā)展的框架來看。2002-2005年，是它新生長和變革的開始，這短短的三年里，張桂平的蘇寧環(huán)球依舊還是蘇寧帝國里地產(chǎn)大戲的主角。
在時代周報(bào)記者的采訪中，不少人士認(rèn)為2002年跨江戰(zhàn)略的制定和2005年借殼ST吉紙上市，可視為蘇寧環(huán)球在地產(chǎn)領(lǐng)域崛起的標(biāo)志性事件。前者促使蘇寧環(huán)球日后囊獲了大量低價的土地并使其大盤模式的發(fā)展策略有了土地儲備，后者則讓外界見識了這家不起眼公司在資本運(yùn)作上的長袖善舞。
張氏兄弟地產(chǎn)業(yè)務(wù)的正式分家是在2004年，即張近東意欲將蘇寧電器（后改成蘇寧云商）上市之際。一年以后，2005年，蘇寧環(huán)球借殼上市。張氏兩兄弟叩響資本市場的大門，風(fēng)光無限。
生猛與激進(jìn)，一度是蘇寧環(huán)球2005年上市后最明顯的行事風(fēng)格。以2010年為時間界線，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以佐證蘇寧環(huán)球的迅速膨脹。
按照2005-2010年5年間的財(cái)報(bào)顯示，總資產(chǎn)由原先的15.2億元躍升為152億元，翻了10倍。流動資產(chǎn)是11倍的增長，由原先的13.2億元躥升至148億元；利潤總額上是100倍的增長，從0.16億元到11.7億元。
值得注意的是，這段期間蘇寧環(huán)球在南京江北地區(qū)兩項(xiàng)體量總共約1000萬平方米的天潤城和威尼斯水城的住宅地產(chǎn)是公司利潤的主要來源。“因?yàn)槟玫卦�，且有的地塊為協(xié)議轉(zhuǎn)讓，光是土地的溢價就能產(chǎn)生利潤。”不愿具名的分析人士陳凱（化名）對時代周報(bào)記者表示。
在這期間，蘇寧環(huán)球開始發(fā)起了對一線城市的進(jìn)軍和擴(kuò)張。典型的代表性事件即2007年8月的上海163地王，當(dāng)時蘇寧環(huán)球以44.04億元總價摘得。
同一時間的蘇寧置地則相對沉寂。2005年開始以旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)為切入口，代表作品為鐘山國際高爾夫球和蘇寧銀河國際購物廣場。不過，蘇寧置地的全國化過程堪稱迅速，按照官網(wǎng)資料顯示，兩年后的2007年蘇寧置業(yè)已經(jīng)開始了全國多元化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局。
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