商業(yè)地產(chǎn)“避冬”
回顧人和商業(yè)的發(fā)展史，最大特點(diǎn)就是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“防空洞”模式的地下商場的開發(fā)運(yùn)營。
上世紀(jì)90年代初，由戴永革家族創(chuàng)立的人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式獲得商業(yè)回報。
由于地下人防工程不受限于房地產(chǎn)開發(fā)的政策限制，無須支付在土地出讓金及增值稅，大大降低了人和商業(yè)的開發(fā)成本。
依靠沿地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)的模式，人和商業(yè)接連在哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等城市開發(fā)地下人防商城，并創(chuàng)造了首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。2008年10月，人和商業(yè)逆勢登陸香港股市，融資30億港元。
然而，人和商業(yè)此種擴(kuò)張模式在競爭日漸激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展中亦開始顯現(xiàn)出弊端，如無法通過土地抵押獲取銀行貸款以及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益及租金增長緩慢對現(xiàn)金流產(chǎn)生的壓力。
據(jù)人和商業(yè)公告，2014年營業(yè)收入約5.55億元，同比微增1.5%。其中，經(jīng)營租賃收入為5.33億元，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的收入僅為2160萬元，同比大幅下跌76.7%。由于投資物業(yè)錄得重大評估減值，其2014年虧損達(dá)17.15億元。而在2013年度，其虧損亦達(dá)到17億元。
慘淡的經(jīng)營業(yè)績背后，人和商業(yè)現(xiàn)金流開始出現(xiàn)壓力。據(jù)穆迪報告，過去三年人和商業(yè)通過高息票據(jù)募集了近9億美元資金，分別將在2015年及2016年到期。標(biāo)普早前報告亦認(rèn)為，受到期債券償還壓力影響，人和商業(yè)現(xiàn)金流仍將面對挑戰(zhàn)。
6月25日，在股東大會后面對媒體上述問題，人和商業(yè)管理層亦沒有回避。
“在房地產(chǎn)周期和大氣候影響下公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公允估值是有所下降。”王宏放稱，公司亦看到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)體量增長過快，“我們不能逆周期去做，所以未來在農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)方案拓展力度會更大。”
針對近期人和商業(yè)出售項(xiàng)目的消息，人和商業(yè)副總裁陳慧瑩亦給予否認(rèn)：“我們沒有提出要出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是面對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)周期做出了策略調(diào)整。自2012年下半年到2014年，人和商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面的資本開支已經(jīng)在放緩。
“我們認(rèn)為房地產(chǎn)短期的氣候不會有很大的改善，所以對商業(yè)地產(chǎn)的策略是在資本開支方面盡量謹(jǐn)慎，同時適度地把在建工程的進(jìn)度調(diào)慢，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。對于已有的22個項(xiàng)目，我們將集中精力做好經(jīng)營，提升租金。”
談及進(jìn)軍農(nóng)產(chǎn)品原因，人和商業(yè)管理層多次強(qiáng)調(diào)行業(yè)前景。陳慧瑩稱：“我們認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)是目前國家政策支持的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，前景空間和潛在商機(jī)很大，而且能夠達(dá)到600億元交易額的農(nóng)產(chǎn)品市場本身就是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。”
將商業(yè)地產(chǎn)與農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)兩個看似毫無關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)疊加的契機(jī)就是“互聯(lián)網(wǎng)＋”概念：“大股東旗下的農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)也超過15年了，只是一直沒有與商業(yè)地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的機(jī)會，而互聯(lián)網(wǎng)＋可以說就是協(xié)同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品電商平臺業(yè)務(wù)的契機(jī)。”
不過，盡管農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)在政策支持和行業(yè)空間的襯托下顯得“藍(lán)海”蔚然，但人和商業(yè)在電商領(lǐng)域的發(fā)展對其自身而言亦無先例，如何應(yīng)對物流、倉儲等關(guān)鍵環(huán)節(jié)及利潤空間的摸索有待觀察。（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
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