現(xiàn)金“奶牛”之殤
雨潤(rùn)集團(tuán)現(xiàn)擁有兩家上市公司，一家是在香港上市的雨潤(rùn)食品，另一家是在A股上市的中央商場(chǎng)，后者為雨潤(rùn)集團(tuán)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)之一。目前，雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)主要包含了住宅、旅游和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)品體系，它的前身為成立于2002年的雨潤(rùn)地華實(shí)業(yè)，實(shí)際掌舵人為祝義財(cái)。
2012年，在辭去雨潤(rùn)食品董事長(zhǎng)一職后，祝義財(cái)將工作重心放在雨潤(rùn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。“祝老板在總部的時(shí)候，經(jīng)常晚上10點(diǎn)還召集高層開(kāi)會(huì)，對(duì)旗下的項(xiàng)目進(jìn)展情況一個(gè)一個(gè)過(guò)，每周開(kāi)會(huì)開(kāi)到凌晨?jī)扇c(diǎn)的天數(shù)至少有三天。”雨潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部高管李明(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道，推動(dòng)雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)上市是祝義財(cái)一直以來(lái)的夢(mèng)想。
在外人看來(lái)，雨潤(rùn)集團(tuán)涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)有著先天優(yōu)勢(shì)。從雨潤(rùn)食品的財(cái)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，在雨潤(rùn)集團(tuán)早期的發(fā)展歷程中，低價(jià)收購(gòu)國(guó)企是其擴(kuò)張的主要手段之一。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，這些被收購(gòu)的國(guó)企，不少是當(dāng)?shù)卣臉I(yè)績(jī)“包袱”，故而雨潤(rùn)集團(tuán)的收購(gòu)價(jià)往往不高，但卻借此舉獲得了大量的土地、廠房、設(shè)備和工人。伴隨著城市規(guī)劃的擴(kuò)張，這些原先在郊區(qū)的工廠面臨搬遷，而搬遷后閑置下來(lái)的土地就成為雨潤(rùn)集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)的最大資本。
隨后的漫長(zhǎng)歲月里，雨潤(rùn)地產(chǎn)慢慢走出一條獨(dú)特運(yùn)營(yíng)之路——農(nóng)產(chǎn)品物流中心建設(shè)與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展。雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理卞克曾對(duì)外介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的就是最具雨潤(rùn)特色的物流地產(chǎn)。
2010年，雨潤(rùn)集團(tuán)曾在全國(guó)布局“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略：在全國(guó)30個(gè)省會(huì)城市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心、在300個(gè)地級(jí)市建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心、在3000個(gè)縣域建設(shè)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。
甚為重要的是，這些采購(gòu)中心的建設(shè)用地中，均包含著不少商住配套土地。有媒體曾曝出，雨潤(rùn)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心3000畝土地中，就包括9萬(wàn)平方米的星級(jí)酒店和28萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。沈陽(yáng)雨潤(rùn)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心亦然。
“這就是雨潤(rùn)和當(dāng)?shù)卣勁械幕I碼，”李明說(shuō)道，“采購(gòu)中心是可以幫助地方政府做業(yè)績(jī)的。按照雨潤(rùn)集團(tuán)官方的說(shuō)法，2013年其完成了物流地產(chǎn)在全國(guó)的戰(zhàn)略布局。”
龐大雨潤(rùn)地產(chǎn)系的形成，離不開(kāi)祝義財(cái)創(chuàng)造的可復(fù)制的方案：通過(guò)雨潤(rùn)食品強(qiáng)大的現(xiàn)金流，以往來(lái)款的形式將大量資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)公司無(wú)償使用，以支持系內(nèi)地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。
按照雨潤(rùn)食品的年報(bào)，2005年雨潤(rùn)食品上市至今的10份年報(bào)中，其累計(jì)獲得的政府補(bǔ)貼超過(guò)40億港元，占到10年總利潤(rùn)的46.38%。在媒體統(tǒng)計(jì)中，雨潤(rùn)的主要競(jìng)爭(zhēng)者雙匯，其每年獲得的政府補(bǔ)助甚至不到雨潤(rùn)食品的1/20。
依賴政府補(bǔ)貼的盈利模式是雨潤(rùn)食品備受詬病的主要原因之一。“事實(shí)上，在2013年，如果沒(méi)有地方政府的補(bǔ)貼，雨潤(rùn)食品會(huì)虧損超1億元，”李明稱，“集團(tuán)內(nèi)部中高層都清楚，雨潤(rùn)食品貢獻(xiàn)的賬面紅利已經(jīng)達(dá)到枯竭。它和物流一樣，更多是雨潤(rùn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的造血機(jī)器而已”。
事實(shí)上，雨潤(rùn)食品的運(yùn)營(yíng)危機(jī)從2012年就已有體現(xiàn)，其業(yè)績(jī)從該年起已開(kāi)始萎靡不振。數(shù)據(jù)顯示，從2012年-2014年，雨潤(rùn)食品營(yíng)業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤(rùn)分別為虧損6.05億港元、盈利4359萬(wàn)港元、盈利5677萬(wàn)港元。而在2012年之前的3年里，雨潤(rùn)食品的凈利潤(rùn)都在17億港元以上。
2014年，雨潤(rùn)食品流動(dòng)負(fù)債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負(fù)債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現(xiàn)金凈額為4.65億港元。
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