6月2日中午，北京的太陽已有了盛夏的凌厲。在昌平區(qū)南口鎮(zhèn)陳莊的八達嶺奧萊項目工地上，暖黃色墻體的建筑頗具歐洲小鎮(zhèn)風情，工人們正在緊張地進行商鋪內(nèi)裝收尾工作。項目處人員介紹稱，不出意外的話，八達嶺奧萊將于6月26日正式對外試營業(yè)。
這意味著，這個沉睡十余年的京郊著名爛尾工程終于要復活了。
該項目所在地，正是曾被媒體稱為“中國五大鬼城之一”的沃德蘭樂園“遺址”。沃德蘭樂園由華彬集團投建，當年號稱“亞洲最大游樂園”，規(guī)劃占地123.04公頃，但1998年主體框架建成后即宣告爛尾。
直到2012年，華彬集團宣布，將拆除樂園主體，與華聯(lián)集團合作將其改建成一座奧特萊斯。如今，項目處人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，商鋪入駐率已達60%以上，“因為華聯(lián)那邊的人大都是從華聯(lián)運營的大望路SKP(原新光天地)派過來的，招商不成問題”。
至此，華彬集團董事局主席泰籍華裔嚴彬總算了卻了一樁心病。
華彬集團所謀劃的，是通過將商業(yè)地產(chǎn)新寵奧特萊斯業(yè)態(tài)納入麾下，從而形成商業(yè)綜合體華彬國際大廈、高爾夫文旅項目華彬莊園、八達嶺奧特萊斯的多業(yè)態(tài)地產(chǎn)組合，加上集團正在力推的英國住宅項目，華彬集團地產(chǎn)板塊的架構已經(jīng)相對豐滿。
實際上，盡管華彬集團的確起家于房地產(chǎn)，但其最核心的業(yè)務卻并非房地產(chǎn)，功能性飲料品牌“紅牛”才是其真正的“現(xiàn)金牛”。然而，不管飲料生意做得多大，嚴彬似乎始終對房地產(chǎn)有種揮之不去的情結。從1998年的主題樂園，到如今的奧特萊斯，再到抄底海外住宅，華彬集團的地產(chǎn)擴張之路永遠與當下的市場熱點緊密結合。
“這可能和嚴彬本身做貿(mào)易起家，習慣掙機會型的錢有關系。他的房地產(chǎn)業(yè)并未成為一個持續(xù)性開發(fā)的主業(yè)，而是以紅牛飲料為核心的快速消費品現(xiàn)金流來博取更高毛利的業(yè)務考慮。沃德蘭項目的夭折即體現(xiàn)出其在房地產(chǎn)業(yè)務實際上是缺乏整體戰(zhàn)略的。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜告訴中國房地產(chǎn)報記者。
如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，華彬地產(chǎn)的商業(yè)模式若仍然不從機會型轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略型，在房地產(chǎn)“下半場”的腥風血雨中是否還能拿到地產(chǎn)業(yè)的入場券，尚未可知。
突圍八達嶺奧萊
沿著京藏高速公路行駛，在G6高速兩側及出口處都打著“八達嶺奧萊”的廣告牌。自收費站南口行進4公里，八達嶺奧萊即映入眼簾。
這座歐洲小鎮(zhèn)式的奧萊建筑面積達5.8萬平方米，南區(qū)都是一層，層高5米，呈“品”字形；北區(qū)大部分兩層，局部三層。
項目現(xiàn)場，除了華彬集團幾個工作人員在施工地跟進外，運營方華聯(lián)一個項目部也駐扎在這里。
據(jù)華聯(lián)項目部工作人員介紹稱，整個項目一共14萬平方米。目前呈現(xiàn)出來的是一期，接下來的二期還是商鋪。三期會有一個五層的三星級酒店。“容積率很低，體現(xiàn)的是舒適性。”
再往北，是規(guī)劃中的一座紅牛極限運動樂園。“紅牛樂園”是華彬集團提出的以“親子”為標簽的新型主題樂園品牌，但目前還是一片荒地。
“整個項目定位是高端奧特萊斯，招商已經(jīng)完成60%以上。我們有信心開業(yè)后這會成為北京奧特萊斯的代表項目。”該工作人員稱。
“零售企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的案例不在少數(shù)，最典型的是娃哈哈的娃歐商場。但與娃歐商場自己做運營吃力不討好相比，華彬集團采取和華聯(lián)合作，某種意義上規(guī)避了自身短板，減輕了壓力。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。
不過，在北京奧特萊斯市場趨近飽和的情況下，八達嶺奧萊是否能脫穎而出成為“北京奧特萊斯的代表項目”，業(yè)內(nèi)人士并不看好。
除了燕莎奧萊、賽特奧萊、斯普瑞斯奧萊、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、房山奧萊等眾多傳統(tǒng)強敵環(huán)伺以外，就在八達嶺奧萊旁邊，還有一個京能集團與世茂天階合作的樂多港奧特萊斯。樂多港號稱全國最大的奧萊賣場，還包括一個全年無休大型室內(nèi)游樂園以及一座五星級溫泉度假酒店。
“京能集團是做能源的，所以樂多港物業(yè)條件不錯，加上兒童樂園和酒店，會對八達嶺奧萊有一定挑戰(zhàn)，造成分流。”中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會秘書長商秀麗說，“而且八達嶺奧萊業(yè)態(tài)相對單一，利潤率肯定不會高。”
對于八達嶺項目的變遷，附近水果攤的陳莊村民老張尤其感慨。多年前，他眼看著這里拔地而起一棟藍色尖頂、紅色底座的圓錐形城堡建筑，又見證了施工隊撤離，一年年雜草叢生。其間，曾有傳聞說這一地塊將改建成酒莊，也曾傳聞做加工廠，還一度傳出要出售給萬達，直到2012年，荒蕪多年的城堡被拆除，最終改建成奧特萊斯。
實際上，正如投身眼下的奧萊熱一樣，華彬此前的文旅地產(chǎn)夢始于上世紀90年代的主題公園熱。
自1989年9月深圳“錦繡中華”主題公園開園并取得極大成功之后，十多年的時間內(nèi)，在全國各地掀起了一浪高過一浪的投資、興建主題公園的熱潮。1998年，華彬集團與北京昌平區(qū)南口鎮(zhèn)5個村村民簽訂征地協(xié)議，號稱要建設超過東京迪士尼樂園的亞洲第一大游樂場沃德蘭樂園。
這一項目曾被列為北京及國家旅游局重點項目，更承載著華彬集團及老張和其他村民無限的夢想，但最終由于資金問題及土地不斷縮減，最終停工荒廢，華彬集團先期投入的4億元資金也就此石沉大海。
克而瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯稱，拋去土地、資金等問題，從運營角度出發(fā)華彬也沒有優(yōu)勢。“國內(nèi)開發(fā)主題公園的大都是專業(yè)主題公園運營商或依托旅游地產(chǎn)的開發(fā)商。外行貿(mào)然進入的比較少，即便長影的主題公園也是從電影開始做的，內(nèi)容豐富。華彬的主題樂園用什么來承載其成為亞洲最大呢？它其實沒有想清楚。”
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