“央企重組”的概念使中糧集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)上市公司—中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(簡稱：中糧地產(chǎn)，股票代碼：000031)成為受益股。
乘著過去一年的A股牛“風(fēng)”，中糧地產(chǎn)從去年6月初的3.3元上漲至目前的12元多，其業(yè)績表現(xiàn)雖然乏善可陳，但市場估值卻暴漲，其超過36倍的靜態(tài)市盈率足以讓萬科(11倍)和保利(11.2倍)汗顏。
日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布2015年第一季度財(cái)報，其一季度營業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約為7193萬元，同比增長7.29%。
但扣除非經(jīng)常性損益后，中糧地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-8491萬元，同比下滑幅度高達(dá) 237.14%。其主要利潤來源，竟然是出售金融資產(chǎn)的處置收益，也就是俗話說的“炒股套現(xiàn)”，收益高達(dá)2.07億元。
中糧地產(chǎn)解釋說，其營收減少主要是本期商品房銷售結(jié)算收入較上期減少所致。而對于投資者關(guān)心的“重組”問題，中糧地產(chǎn)接受《投資時報》采訪時表示：“作為中糧集團(tuán)控股的房地產(chǎn)上市公司，中糧地產(chǎn)一直關(guān)注國企改革的政策進(jìn)程及控股股東中糧集團(tuán)的相關(guān)精神，目前公司尚未收到有關(guān)央企改革中糧集團(tuán)試點(diǎn)方案的正式文件。”
重組改革暫無實(shí)質(zhì)動作
早在2014年7月15日，國務(wù)院國資委舉辦新聞發(fā)布會，啟動了“四項(xiàng)改革”試點(diǎn)，其中第一項(xiàng)是在國家開發(fā)投資公司、中糧集團(tuán)有限公司開展改組國有資本投資公司試點(diǎn)。
而日前，據(jù)彭博社報道，中糧集團(tuán)正在考慮多種重組方案，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合和主要業(yè)務(wù)的整體上市，其方案包括考慮通過進(jìn)行海外并購和引入投資者來對業(yè)務(wù)進(jìn)行重組。同時，考慮將旗下部分非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆整合，甚至是出售。
據(jù)媒體報道，在5月15日中糧地產(chǎn)股東大會上，中糧地產(chǎn)董事長周政表示，實(shí)際上中糧集團(tuán)目前正在制定研究相關(guān)改革方案，至于具體細(xì)節(jié)，目前暫時不能透露。但是可以肯定的是，大股東特別關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
近來，多家機(jī)構(gòu)密集調(diào)研中糧地產(chǎn)，在5月20日中糧地產(chǎn)發(fā)布的投資者關(guān)系活動表中，對于國企改革問題，中糧地產(chǎn)對外回復(fù)是：“目前，中糧地產(chǎn)一直與控股股東中糧集團(tuán)有限公司保持積極溝通。截至目前，中糧地產(chǎn)尚未接到相關(guān)的文件。中糧地產(chǎn)作為中糧集團(tuán)控股的住宅地產(chǎn)上市平臺，未來將積極配合國務(wù)院國資委和控股股東中糧集團(tuán)的相關(guān)改革，不斷推動公司發(fā)展，回報廣大股東。”
對于中糧集團(tuán)而言，其旗下目前有兩家地產(chǎn)上市公司，即在A股上市的中糧地產(chǎn)和在香港上市的大悅城地產(chǎn)。中糧地產(chǎn)主要發(fā)展住宅地產(chǎn)，大悅城地產(chǎn)主要發(fā)展商業(yè)、酒店以及旅游地產(chǎn)。
但兩家公司業(yè)務(wù)雖然各有側(cè)重，而且一再對外強(qiáng)調(diào)其不存在同業(yè)競爭的關(guān)系，但在城市綜合體等諸多項(xiàng)目開發(fā)上依舊有業(yè)務(wù)重合，而且兩家公司也沒能充分利用中糧集團(tuán)的優(yōu)勢形成合作互補(bǔ)的關(guān)系，反而在資源上形成了競爭關(guān)系。
自2013年大悅城地產(chǎn)在香港借殼上市以來，中糧集團(tuán)對其共進(jìn)行了兩次資產(chǎn)注入，將所有已完成和在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目大悅城以及其他部分投資物業(yè)(北京、香港)、酒店(8 個酒店，三亞3個、北京3個、蘇州1個、南昌1個)和旅游地產(chǎn)(主要集中在海南三亞)項(xiàng)目均注入到大悅城地產(chǎn)中。
中糧集團(tuán)的承諾是，大悅城地產(chǎn)做商業(yè)及商業(yè)綜合體，也包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但未來的重點(diǎn)是商業(yè)，而中糧地產(chǎn)就是發(fā)展住宅地產(chǎn)。
不過，中糧集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的布局顯然還沒有完成，目前只是簡單的平臺劃分，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場住宅和商業(yè)已經(jīng)難以簡單地割裂開來，兩家上市平臺如何在項(xiàng)目層面進(jìn)行協(xié)作，如何進(jìn)行資金平衡，在團(tuán)隊(duì)和管理體系上如何整合匹配，顯然都需要中糧集團(tuán)在頂層設(shè)計(jì)上做一些具體的規(guī)劃和安排。
雖然目前有分析指出，中糧集團(tuán)為國家首批試點(diǎn)央企改革的標(biāo)的，未來相關(guān)上市公司加速改革提升效率與活力預(yù)期強(qiáng)烈。但具體改革能多大程度上釋放效率提升中糧地產(chǎn)的盈利能力和競爭力，從目前資料均難以有效判斷，對此投資者應(yīng)該保持理性，對于“概念”的炒作，要有警惕之心。而且中糧地產(chǎn)的業(yè)績確實(shí)欠佳。
業(yè)績欠佳 賺錢靠“炒股”
房地產(chǎn)行業(yè)不振，中糧地產(chǎn)也衰退明顯。2014年全年其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入90.41億元，較2013年同期下降11.18%，相比2011-2013 年35.53%的復(fù)合增長率下滑明顯;利潤總額14.06億元，較上年同期增長14.66%，主要是本年主營業(yè)務(wù)毛利率提高以及處置可供出售金融資產(chǎn)收益較上年同期增加;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.99億元，較上年增長11.96%;但扣除非經(jīng)常性損益之后，歸屬上市公司股東的凈利潤僅有9245.7萬元，同比大幅下跌54.4%�？梢哉f，“炒股”幾乎成了其最主要的利潤來源。
2014年全年，中糧地產(chǎn)處置可供出售金融資產(chǎn)的收益高達(dá)4.55億元。中糧地產(chǎn)可謂“炒股”高手，根據(jù)其2014年年報，中糧地產(chǎn)最初只花費(fèi)了3531萬元購買了6336萬股招商證券的股票，凈賺3.5億元之后，賬面上還存有超過8億市值的招商證券。今年3月,中糧地產(chǎn)又累計(jì)出售招商證券股票700萬股，扣除成本和相關(guān)稅費(fèi)后,凈賺1.55億元。
股票收益高難以掩蓋其整體經(jīng)營效率的低下。中糧地產(chǎn)在2014年的凈利潤約為9億元，較2013年的凈利潤有所下滑;其加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率只有10.68%，凈利潤率只有6.62%，總資產(chǎn)回報率只有1.38%。這樣的業(yè)績遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，甚至很難想象這是央企在高利潤行業(yè)中的業(yè)績表現(xiàn)。
另外，中糧地產(chǎn)去年也承擔(dān)了較大金額的資產(chǎn)減值損失。2014年，中糧地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價準(zhǔn)備金額接近2.4億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金額同樣超過5200萬元，比2013年同期分別增加了280倍和44%。尤其是中糧地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價準(zhǔn)備金額，而這項(xiàng)損失主要是來自公司在杭州的方圓府和云濤名苑兩個項(xiàng)目。
缺錢，同樣是中糧地產(chǎn)面臨的問題。截至2014年底，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了76.97%，已經(jīng)接近國資委對國企80%的資產(chǎn)負(fù)債率的監(jiān)管紅線。根據(jù)其年報數(shù)據(jù)，到2014年底，中糧地產(chǎn)包括短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、長期借款以及應(yīng)付債券等計(jì)息負(fù)債總額超過208億元，較2013年同期增加近30%。
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