十年磨一劍！恒隆在津的養(yǎng)商期才剛開(kāi)始
在記者對(duì)恒隆廣場(chǎng)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，來(lái)場(chǎng)內(nèi)光顧的人群基本是“嘗新”的心態(tài)，更有很多人直奔餐飲樓層而去。還有逛了一圈商場(chǎng)的顧客對(duì)記者表示：“這里的服飾好像都比較貴，一件小上衣就一千多元，一條貌似很普通的牛仔褲居然兩千元開(kāi)外”，直呼這樣的價(jià)位在目前天津的薪資水平下接受有一定難度。
恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗在開(kāi)業(yè)慶典上曾這樣表示，天津恒隆廣場(chǎng)將進(jìn)一步推動(dòng)公司內(nèi)地租金收入增長(zhǎng)，讓內(nèi)地物業(yè)組合成為集團(tuán)未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿�。恒隆廣場(chǎng)為天津的零售商業(yè)增添活力的同時(shí)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因而獲益，從而創(chuàng)造雙贏。然而，開(kāi)業(yè)時(shí)隔半年，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀與當(dāng)初設(shè)想還有一定差距。
諳熟天津商業(yè)市場(chǎng)、某商業(yè)項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人對(duì)贏商網(wǎng)記者表示：“從長(zhǎng)期的角度來(lái)講，我看好這個(gè)項(xiàng)目；但短期來(lái)看，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)并不明顯。”他解釋，恒隆廣場(chǎng)目前引進(jìn)的很多品牌幾乎是首次進(jìn)入天津，人們恐怕還需要一定的時(shí)間來(lái)接受和適應(yīng)。通常情況來(lái)講，服飾類店面的裝修在1個(gè)月左右，餐飲在3個(gè)月左右，一個(gè)項(xiàng)目的養(yǎng)場(chǎng)期也會(huì)是3-5年。再者，其實(shí)濱江道商業(yè)區(qū)并不是天津高端人群喜歡去的地方。從這些角度來(lái)看，恒隆廣場(chǎng)的養(yǎng)商期才剛剛開(kāi)始。
所在商圈分析：恒隆廣場(chǎng)所在的商業(yè)街、商業(yè)圈均是天津傳統(tǒng)的商業(yè)繁華地段，甚至被譬喻為“天津王府井”。這個(gè)區(qū)域的商業(yè)集中度不是一般的高，“兩三步一店鋪、十幾步一商場(chǎng)”的說(shuō)法也毫不為過(guò)。另外，濱江道商業(yè)街部分，商業(yè)歷史悠久且集中度非常高，商業(yè)氛圍也非常濃厚�？梢哉f(shuō)，整個(gè)天津的商業(yè)聚焦區(qū)就在此，甚至是以萬(wàn)達(dá)區(qū)域等為例的城市副中心幾乎都炒作不起來(lái)。
當(dāng)然，由于商業(yè)的高度集中，這個(gè)區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也不言而喻。記者發(fā)現(xiàn)，勸業(yè)場(chǎng)內(nèi)的顧客一般都是有著深厚情節(jié)、以35歲往上的顧客為主，且室內(nèi)布局為傳統(tǒng)百貨、貨品也多是沉穩(wěn)、保守風(fēng)格。而站在濱江道，遙望天津百貨大樓方向，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目更是具有歷史性。雖然，大樓的主體部分仍醒目地標(biāo)識(shí)著“百貨大樓”四個(gè)大字，但項(xiàng)目已經(jīng)被改造過(guò)多次，早在2010年項(xiàng)目還改名“振華百貨”。
租金政策強(qiáng)勢(shì) 使招商遇阻
與一般地產(chǎn)商為了在城市站穩(wěn)腳跟，犧牲部分利益投入招商不同，一般情況下，恒隆廣場(chǎng)不愿為優(yōu)質(zhì)品牌做出妥協(xié)。恒隆地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)報(bào)顯示，除濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)外，集團(tuán)旗下所有購(gòu)物商場(chǎng)租金收入均有增長(zhǎng)。內(nèi)地投資物業(yè)租金收入上升12％至21.55億港元。在奢侈品零售額下降及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，恒隆在內(nèi)地租金收入及溢利分別增長(zhǎng)4％和3％。內(nèi)地物業(yè)占集團(tuán)租金收入比重為56%。由于租金是恒隆廣場(chǎng)在招商中考慮較重的因素，進(jìn)駐商戶必須有接納高租金的能力。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，恒隆的理念是項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)直接決定購(gòu)物中心的成敗。正是因此，恒隆廣場(chǎng)對(duì)于前期調(diào)研格外看重，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目外立面、硬件環(huán)境投入了不菲的資金。目前，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地已擁有10個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，每個(gè)均投入大量財(cái)政資源。恒隆落成的天津項(xiàng)目投資約60億元。顯然，天津項(xiàng)目對(duì)恒隆的意義不止于此。作為新定位的試驗(yàn)品，天津恒隆廣場(chǎng)的未來(lái)與品牌的發(fā)展前景密切相關(guān)。
恒隆廣場(chǎng)業(yè)態(tài)尚有待調(diào)整
記者走訪看到，Hartmann&新秀麗、Michael Kors、Hugo Boss等為一層主力店。從品牌陣容來(lái)看，恒隆廣場(chǎng)從以往的高端定位下調(diào)到輕奢品牌為主。與國(guó)內(nèi)多數(shù)購(gòu)物中心加碼體驗(yàn)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)不同。
值得注意的是，偌大的恒隆廣場(chǎng)里并未包括影院、KTV等聚集人氣的主力店，主流的快時(shí)尚品牌也不過(guò)H&M、hotwind、等少數(shù)品牌。且整個(gè)項(xiàng)目餐飲部分除去咖啡、蛋糕、飲品、糖果之外，占比并不太高，且整體開(kāi)業(yè)率比較低。而除了餐飲之外，整體互動(dòng)型的商業(yè)似乎也不多，兒童業(yè)態(tài)中的大型互動(dòng)區(qū)有喜樂(lè)兒兒童王國(guó)、湯姆熊歡樂(lè)世界，前者更適合嬰幼兒，后者適合大一些的兒童。
而從目前恒隆廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)的各個(gè)品牌來(lái)看，一些比較潮的玩具、小食品或客單價(jià)在500元左右的服飾，或許稍微會(huì)買的好些。如果恒隆廣場(chǎng)后期的調(diào)整和運(yùn)營(yíng)能夠牢牢把握住這部分人群，把餐飲增強(qiáng)、再多引進(jìn)些略低的品牌，恒隆廣場(chǎng)還是有一定的市場(chǎng)的。
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