根據(jù)鄂武商的前期測(cè)算，夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)總投資達(dá)84.25億元，該項(xiàng)目完成后，首個(gè)經(jīng)營年度的營業(yè)收入預(yù)計(jì)為28億元，該項(xiàng)目投資回收期12.65年(含建設(shè)期3年)。在此前鄂武商的股東大會(huì)上，劉江超透露，如果拆遷順利，該項(xiàng)目可在2016年動(dòng)工，2019年建成并投入運(yùn)營。
中投顧問項(xiàng)目總監(jiān)朱文嘉在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)說：“該項(xiàng)目地塊尚好，屬于武漢市武昌片區(qū)核心地帶，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前如果運(yùn)營得當(dāng)，未來利潤相對(duì)可靠。不過武漢圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭已經(jīng)相當(dāng)激烈，加之企業(yè)自身發(fā)展的局限性，后期或?qū)ζ髽I(yè)資金流有壓力。”
“內(nèi)生式”的尷尬
盡管武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)被鄂武商稱其為“史上最大的投資”，但不得不指出的是，其依舊僅限于武漢地區(qū)。同時(shí)，回顧鄂武商近些年的發(fā)展情況，其業(yè)務(wù)拓展一直都在武漢本地進(jìn)行，其“內(nèi)生式”模式也備受投資者爭議。尤其是在當(dāng)前，眾多外商巨頭陸續(xù)布局武漢，使其面臨的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)也越來越激烈。
從鄂武商2014年年報(bào)中可發(fā)現(xiàn)，其去年的業(yè)務(wù)布局主要也是限于湖北市場(chǎng)。去年9月黃石購物中心開業(yè)、11月眾圓廣場(chǎng)開業(yè)，此外老河口紅河谷購物廣場(chǎng)主體工程完工，并開始招商，武商荊門廣場(chǎng)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議正式簽約。以上項(xiàng)目均位于湖北的二三線城市。
然而，再看全國百貨業(yè)名列前茅的公司，其均已在全國進(jìn)行業(yè)務(wù)布局。以萬達(dá)百貨為例，其在北京、上海、武漢、成都等地已開業(yè)75家門店，2014年?duì)I業(yè)收入達(dá)256億元。在眾多商業(yè)零售類上市公司里，鄂武商仍在堅(jiān)守“內(nèi)生式”的發(fā)展模式。
對(duì)此，劉江超解釋，該公司目前還不具備省外擴(kuò)張的真正實(shí)力，戰(zhàn)略仍是在湖北省內(nèi)區(qū)域做強(qiáng)，湖北商業(yè)還有很大發(fā)展空間。因此，鄂武商確定了深耕省內(nèi)市場(chǎng)的戰(zhàn)略，比如在湖北荊門等二級(jí)城市的黃金地帶尋找合適的項(xiàng)目地址。而在大本營的武漢市，這是一個(gè)發(fā)展中的城市，擁有1200萬人口，相比沿海發(fā)達(dá)城市，目前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“補(bǔ)漲期”。
根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，僅2014年全年武漢就有7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)75.4萬平方米。2015年武漢還將有至少13家商業(yè)體入市，將為市場(chǎng)帶來約133萬平方米的新增供應(yīng)。在未來3年，上述商業(yè)百貨項(xiàng)目將陸續(xù)投入運(yùn)營，其推廣周期正好與鄂武商的夢(mèng)時(shí)代項(xiàng)目重疊。
朱文嘉指出，“內(nèi)生式”的商業(yè)模式好處是可以增強(qiáng)公司在一個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭力和市場(chǎng)地位，在該區(qū)域內(nèi)具有話語權(quán)，從而擴(kuò)大影響力。弊端是，走不出原有區(qū)域，難以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模;區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭逐漸激烈，無疑會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn);發(fā)展地域過于狹窄不利于應(yīng)對(duì)危機(jī)，并對(duì)企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L形成阻礙。
“武漢商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，這體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭激烈，企業(yè)前期拿地、后期建設(shè)以及建成后的招商運(yùn)營等，都需要投入大量的資金。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)融資難問題凸顯，這或?qū)⒔o企業(yè)未來運(yùn)營造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)資金鏈壓力或增大，而且若項(xiàng)目運(yùn)營不善，則企業(yè)恐勢(shì)單力薄，在該項(xiàng)目上難以有持續(xù)投入，不能有效分散風(fēng)險(xiǎn)。”朱文嘉對(duì)中國商報(bào)記者說。
此外，值得注意的是，鄂武商的“內(nèi)生式”模式主要依靠自有資金進(jìn)行投入，該公司目前的資產(chǎn)負(fù)債率已超過70%，在商業(yè)零售類上市公司中處于偏高水平。
從武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)的投資計(jì)劃來看，鄂武商擬從銀行長期借款30億元。另外50多億元的“缺口”尚需自有資金投入，這樣的資金模式無疑將會(huì)增大公司的壓力。
上述券商人士對(duì)中國商報(bào)記者說：“融資難是鄂武商這個(gè)項(xiàng)目的最大難題，運(yùn)營方面也將面臨挑戰(zhàn)。短期內(nèi)沒有業(yè)績，也將對(duì)股東的收益造成壓制。當(dāng)前最重要的問題是整個(gè)行業(yè)目前都是趨于飽和狀態(tài)，對(duì)當(dāng)?shù)刂苓吺袌?chǎng)來說是個(gè)機(jī)會(huì)。如果換在整個(gè)武漢市區(qū)來看，可能會(huì)加劇當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的商業(yè)用地的供給量。”
未來或?qū)⑥D(zhuǎn)型
自持物業(yè)的運(yùn)作方式，對(duì)于持有如此龐大體量的商業(yè)綜合體的鄂武商來說無疑是個(gè)巨大挑戰(zhàn)，在如今激烈的競(jìng)爭格局下，對(duì)鄂武商的操盤能力亦是一個(gè)考驗(yàn)。
有分析人士指出，市場(chǎng)上大多數(shù)商業(yè)綜合體的操盤手都來自房地產(chǎn)公司，而鄂武商則是一家商業(yè)零售公司。尤其是在前期資金運(yùn)營方面，還有就是針對(duì)其他方面的業(yè)態(tài)的運(yùn)營能力，這也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
對(duì)此，劉江超在股東大會(huì)上表示，對(duì)于夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃是今年內(nèi)出規(guī)劃、下半年尋求合伙伙伴，明年投入實(shí)戰(zhàn)。“目前的布局思路是通過合作伙伴的介入，在商業(yè)之外的業(yè)態(tài)，可能由其他人來操盤，不過操作思路尚未完全明確。”
長江證券研究報(bào)告認(rèn)為，鄂武商是目前區(qū)域零售商中購物中心化較為徹底的企業(yè)之一，核心商圈大體量購物中心運(yùn)營成為其核心競(jìng)爭力。在此時(shí)點(diǎn)，鄂武商成熟門店面積為64萬平方米，培育期門店為57萬平方米，擬開業(yè)門店87 萬平方米，門店梯隊(duì)效應(yīng)突出，培育+擬開業(yè)門店，有望再造兩個(gè)武商現(xiàn)有體量。此外，鄂武商股東結(jié)構(gòu)優(yōu)化,高管激勵(lì)到位，“人和”將促公司成長加速。通過國資民資混合持股，非公開發(fā)行引入戰(zhàn)略投資者，公司股東結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，而員工持股計(jì)劃參與定增，管理層授予限制性股票等舉措，則突破國有企業(yè)激勵(lì)幅度較弱的固有認(rèn)識(shí)。在合理的股東結(jié)構(gòu)以及強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制下，鄂武商成長速度以及業(yè)績釋放均有望被加快。
“但目前這個(gè)行業(yè)的供給正趨過剩，電商沖擊居高不下，從資本市場(chǎng)而言，我并不認(rèn)為鄂武商抓住了當(dāng)前最有力的發(fā)展趨勢(shì)。從發(fā)展角度來看，是進(jìn)一步鞏固該公司在武漢的龍頭地位，有可能未來會(huì)利用武漢的店去做其他轉(zhuǎn)型，因?yàn)閺默F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)來看，‘只建店，不轉(zhuǎn)型’的話，未來的壓力將會(huì)很大。”上述券商人士說。
該人士還認(rèn)為，鄂武商的這個(gè)項(xiàng)目投資很大，短期之內(nèi)對(duì)業(yè)績的影響是中性偏負(fù)面的。從長遠(yuǎn)角度來看，是為了鞏固公司在武漢、乃至整個(gè)湖北地區(qū)的龍頭地位。這些儲(chǔ)備的項(xiàng)目運(yùn)營完后，能夠建立完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，可以借此來對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，然后在此基礎(chǔ)上，最終有更多的資源去進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
朱文嘉則表示，鄂武商核心競(jìng)爭力體現(xiàn)在長年深耕武漢區(qū)域，擁有良好的政商關(guān)系與背景，同時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)厝宋暮徒?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有深入了解，加上企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作較為熟悉，有經(jīng)驗(yàn)以及人才的支撐等，這些為其成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。不過企業(yè)要贏得競(jìng)爭，還需要加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營，有獨(dú)特、合理的項(xiàng)目定位，并順利招商。
（來源：中國商網(wǎng) 作者：向勁靜）
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