“我可以告知的最新消息是，那個(gè)地塊我們已經(jīng)拿下了，目前正在辦理相關(guān)手續(xù)。”4月14日下午，鄂武商證券事務(wù)部一人士在電話(huà)中這樣對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者透露。

　　該人士所言及的“地塊”，是位于武漢市長(zhǎng)江以南原武漢鍋爐廠(chǎng)生活區(qū)一個(gè)占地約136畝的改造項(xiàng)目，屬武漢市武昌片區(qū)的核心地帶。

　　根據(jù)鄂武商此前3月份對(duì)外發(fā)布的投資公告，公司計(jì)劃在此興建一座地上九層，地下三層，總建筑面積約59.93萬(wàn)平方米大型商業(yè)綜合體——武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)。備受商界關(guān)注的是，該項(xiàng)目投資高達(dá)84.25億元——這是這家華中最大的商業(yè)上市公司，所對(duì)外投資的最大單體項(xiàng)目。

　　但在現(xiàn)實(shí)的另一面，盡管號(hào)稱(chēng)鄂武商歷史上“最大投資”項(xiàng)目，但依舊局限在其“大本營(yíng)”武漢市場(chǎng)，距離其核心資產(chǎn)“武廣商圈”也僅一江之隔。

　　事實(shí)上，縱觀鄂武商近年的業(yè)務(wù)布局，除了武漢本土拓展外，其對(duì)外投資半徑，也基本局限于湖北市場(chǎng)。其“走不出、做不大”的戰(zhàn)略模式，也備受投資者爭(zhēng)議。與之相關(guān)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，隨著外資商業(yè)巨頭陸續(xù)布局武漢，武漢商業(yè)已呈過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。在此背景下，作為老牌本土商業(yè)“領(lǐng)頭羊”，鄂武商的“內(nèi)生式”擴(kuò)張模式或?qū)⒚媾R考驗(yàn)。

　　 最大投資

　　作為華中地區(qū)的商業(yè)重鎮(zhèn)，武漢市以長(zhǎng)江為界，南北兩岸的商業(yè)布局顯現(xiàn)“北緊湊、南松散”的格局，長(zhǎng)江北岸商業(yè)聚集緊湊，以鄂武商的核心資產(chǎn)——武漢國(guó)際廣場(chǎng)、武商廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表的江北核心商圈，能有效的輻射仙桃、孝感、天門(mén)、潛江等二級(jí)城市的消費(fèi)。

　　但在長(zhǎng)江南岸，武漢一直缺少一個(gè)標(biāo)志性的核心商圈。“公司希望能在武昌（長(zhǎng)江南岸）也建設(shè)一個(gè)具有區(qū)域輻射力的大型體驗(yàn)式綜合商業(yè)體。”劉江超這樣評(píng)價(jià)這個(gè)鄂武商歷史上最大投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。

　　根據(jù)武漢市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，這是目前唯一一塊位于核心城區(qū)里可供出售的大面積連片商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊。在武漢的商業(yè)地產(chǎn)界，這被稱(chēng)為最后的黃金地塊。“武漢中心城區(qū)今后將再無(wú)如此大面積的商業(yè)綜合體，夢(mèng)時(shí)代項(xiàng)目可能成為絕版。”劉江超表示。

　　坐擁“絕版地塊”，鄂武商對(duì)夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是定位頗高。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑面積達(dá)39.01萬(wàn)平方米，其中包括開(kāi)設(shè)華中最大的“室內(nèi)滑雪場(chǎng)”、中部首家與商業(yè)綜合體結(jié)合的“海底世界”、國(guó)內(nèi)最全“奢侈品一條街”等。

　　值得關(guān)注的是，鄂武商在高端商業(yè)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)上可謂經(jīng)驗(yàn)豐富，旗下國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)成為目前華中地區(qū)最大的奢侈品購(gòu)物中心，這些都將為夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)的高端化路線(xiàn)打下基礎(chǔ)。

　　不止于此，除了大型購(gòu)物中心之外，夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目還將涵蓋兩個(gè)50層高的寫(xiě)字樓、一個(gè)五星級(jí)酒店——這亦是鄂武商首度涉及高端酒店的運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)能力尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　 根據(jù)鄂武商的前期測(cè)算，夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)總投資達(dá)84.25億元，該項(xiàng)目完成后，首個(gè)經(jīng)營(yíng)年度的營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)為282,044.55萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資回收期12.65年（含建設(shè)期3年）。據(jù)劉江超透露，如果拆遷順利，該項(xiàng)目可能在2016年動(dòng)工，2019年建成投入運(yùn)營(yíng)。

　　天風(fēng)證券分析師徐善武認(rèn)為，等夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)建成后，鄂武商將實(shí)現(xiàn)對(duì)武漢市長(zhǎng)江兩岸漢口、武昌核心區(qū)的南北覆蓋。

　　“內(nèi)生式”擴(kuò)張隱憂(yōu)

　　作為鄂武商歷史上的“最大投資”，其在一定程度上反映了這家華中最大商業(yè)上市公司的“內(nèi)生式”拓展路徑。

　　此次盡管鄂武商首次“重金”布局江南，但依舊局限在武漢市場(chǎng)。鄂武商旗下的核心資產(chǎn)，即是位于武漢市漢口解放大道的世貿(mào)廣場(chǎng)、武商廣場(chǎng)和國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)大型的連片購(gòu)物中心，在武漢商界被稱(chēng)為“武廣商圈”。

　　即便在武漢市場(chǎng)以外，其業(yè)務(wù)拓展半徑也基本局限在湖北市場(chǎng)。以2014年的三大業(yè)務(wù)布局為例，2014年9月，武商黃石購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)；老河口紅河谷購(gòu)物廣場(chǎng)主體工程完工，并開(kāi)始招商；武商荊門(mén)廣場(chǎng)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議正式簽約。上述三個(gè)項(xiàng)目，全部位于湖北二、三線(xiàn)城市。

　　而與鄂武商形成鮮明反差的是，縱觀目前國(guó)內(nèi)百貨業(yè)的“前三甲”，無(wú)一不是在全國(guó)市場(chǎng)開(kāi)疆?dāng)U土。例如銷(xiāo)售額排名第一的大成股份擁有大型店鋪150家，分布在11個(gè)省市，2014年?duì)I業(yè)收入高達(dá)322億元；排名第二的重慶百貨，業(yè)務(wù)布局延伸至四川、貴州和湖北，其2014年?duì)I業(yè)收入達(dá)301億元；排名第三的萬(wàn)達(dá)百貨，在北京、上海、武漢、成都等地已開(kāi)業(yè)75家門(mén)店，2014年?duì)I業(yè)收入達(dá)256億元。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者查閱，2014年度商業(yè)零售類(lèi)上市公司銷(xiāo)售額排名，位于前十名的企業(yè)，除了極具地域文化特色的豫園商城外，只有鄂武商固守本土化的“內(nèi)生式”增長(zhǎng)模式。

　　客觀來(lái)講，鄂武商“內(nèi)生式”的擴(kuò)展模式使其可以專(zhuān)注當(dāng)?shù)匕l(fā)展，發(fā)揮最大本土優(yōu)勢(shì)。例如憑借“武廣商圈”的成功運(yùn)營(yíng)，2010年其年銷(xiāo)售額突破百億，成為華中地區(qū)最大的商業(yè)上市公司。而2014年的最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)鄂武商實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171億元，其中一半以上的收入貢獻(xiàn)，來(lái)自于“武廣商圈”。

　　然而，其發(fā)展地域的過(guò)于狹窄，同時(shí)也讓鄂武商遭遇了業(yè)績(jī)瓶頸。據(jù)其2014年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盡管年度營(yíng)業(yè)收入達(dá)到171億元，但同比增幅僅1.89%。而6.5億的凈利潤(rùn)指標(biāo)，剔除武漢廣場(chǎng)會(huì)計(jì)并表因素，其凈利潤(rùn)基本處于“滯漲”狀態(tài)。在4月9日的年度股東大會(huì)上，就有投資者質(zhì)疑為何鄂武商不做全國(guó)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)拓展。對(duì)此董事長(zhǎng)劉江超表示，公司目前還不具備省外擴(kuò)張的真正實(shí)力，戰(zhàn)略仍是在湖北省內(nèi)區(qū)域做強(qiáng)：“武漢是一個(gè)發(fā)展中的城市，擁有1200萬(wàn)人口，相比沿海發(fā)達(dá)城市，目前正處于補(bǔ)漲期。”

　　但在市場(chǎng)的另一面，近年來(lái)包括香港恒隆廣場(chǎng)、香港瑞安、新世界百貨、新加坡凱德、瑞典宜家、日本永旺等外資、港資百貨業(yè)巨頭紛紛“搶灘”武漢市場(chǎng)。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，僅2014年全年，武漢就有7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)75.4萬(wàn)平方米。2015年武漢還將有至少13家商業(yè)體入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)約133萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。在未來(lái)三年，上述商業(yè)百貨項(xiàng)目將陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，其推廣周期正好與鄂武商的夢(mèng)時(shí)代項(xiàng)目重疊。

　　“目前，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢(shì)。在現(xiàn)今百貨商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的背景下，鄂武商仍舊堅(jiān)持本土化的拓展策略，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。”中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政分析，由于鄂武商主要布局武漢乃至湖北市場(chǎng)，尤其是百貨業(yè)態(tài)對(duì)于武漢單一市場(chǎng)依存度較高，一旦武漢商業(yè)業(yè)態(tài)趨于飽和，將影響其整體的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　不止于此，鄂武商的“內(nèi)生式”擴(kuò)張模式過(guò)于依靠自有資金投入，加上此前2011年配股融資失敗，目前鄂武商資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，在百貨業(yè)處于偏高水平。根據(jù)鄂武商對(duì)夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)的投資計(jì)劃，其中擬從銀行長(zhǎng)期借款30億元，這意味著超過(guò)50億元的“缺口”尚需自有資金投入，這無(wú)疑將進(jìn)一步加大公司資金壓力。(來(lái)自：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))

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