3月30日，趕在萬科集團年報發(fā)布的前幾個小時，遠洋地產在一間咖啡館里舉行了一場媒體沙龍，內容是“海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會及2014年業(yè)績解讀會”。
兩個小時里，現(xiàn)場十分輕松，主角李明有問必答。這位遠洋地產總裁著裝休閑，以彰顯公司的創(chuàng)新與開放文化。
在遠洋地產新的發(fā)展戰(zhàn)略中，遠洋地產必須從單一的增量開發(fā)為主，轉向包括住宅開發(fā)、不動產開發(fā)投資、房地產金融、客戶服務在內的四元業(yè)務格局。
去年遠洋通過一系列項目出售，已經明確了退出三線城市的戰(zhàn)略，未來遠洋將專注于京滬等一線城市高端住宅市場。
“三年以后可能改善型需求將成為目標客戶，剩下的改善型需求應該成為支撐樓市成交的主基調。”李明說，遠洋地產在北京的住宅業(yè)務主要關注改善型需求。
以退為進
根據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，全年行業(yè)土地購置面積累計為3.34億平方米，同比下降14%。與此同時，行業(yè)土地成交價款累計值達人民幣10020億元，同比增加1%。土地市場量跌價漲，一方面因為市場在更多核心區(qū)域退出了優(yōu)質地塊，同時也是房地產企業(yè)逐漸回歸一二線城市拿地所致。
遠洋地產也是其中的一員。在去年全線退出了三線城市。“如果按照集團土地儲備價值來計算，一線城市的土地儲備價值占到45%，二線城市土地儲備價值50%，加起來95%，這是遠洋地產去年關鍵的一個結構調整。”李明說。
李明稱，去年遠洋地產新增的土地儲備是700萬平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)，但是遠洋地產在去年也賣了600萬平方米，2013年遠洋地產在制定戰(zhàn)略時，首先提出來的就是結構調整，比如土地儲備結構的調整。
去年遠洋地產竣工的樓面面積、竣工的可售樓面面積以及集團的土地儲備都減少了7%左右，土地儲備應占權益部分則減少了15%。除此之外，遠洋地產在去年還出售了9個房地產項目，總土地儲備約為460萬平方米。
遠洋地產在去年也交付了多個毛利相對較低的項目，比如秦皇島的遠洋·海世界、杭州的遠洋·大河宸章及上海的遠洋·香奈印象等，遠洋地產稱已經在去年底將這些低毛利項目剝離。據(jù)悉，目前遠洋地產的三四線城市，僅有黃山的遠洋桃花島和中山的6個項目。
回歸城市中心
“一線漲、二線有漲有跌、三四線跌。”這是李明對中國樓市的判斷。但回歸遠洋地產回歸一線城市，并不是跟進城市攤大餅式的拿地，而是選擇回到城市中心。
在市場下行、銷售業(yè)績不理想、庫存壓力大的背景下，企業(yè)投資意愿下降，拿地的態(tài)度也趨于謹慎。2014年全年，全國房地產開發(fā)投資累計為人民幣95036意愿，同比僅增長10.5%，該增速同比下降9.3%，創(chuàng)下近五年來的新低。房地產新開工面積累計值為17.96億平方米，同比下降10.7%，其中住宅新開工面積為12.49億平方米，同比下降14.4%。
“三年后改善性需求反而會支撐市場，未來主要聚焦城市核心地段。”遠洋地產已經關注到一線核心城市和城市中心地帶的棚改舊改和城中村改造，遠洋地產現(xiàn)在就有幾個在北京四五環(huán)之間的城中村改造項目。在武漢和深圳做城市改造項目，推進都比較順利。
城市更新特點是開發(fā)周期相對長一些，成本相對不可控一些。李明認為，城市更新項目的開發(fā)周期長，但毛利率也很高，因為土地比較便宜，如果開發(fā)周期長而毛利率低，相信也不會有企業(yè)去參與城市改造項目。
金融戰(zhàn)略關鍵：SPV基金
房地產金融業(yè)務將成為遠洋地產的增長極。
遠洋地產2014年協(xié)議銷售總額增長12%突破400億元，營業(yè)額則增加了四分之一達到389億元。遠洋地產去年利潤增幅較小，僅微幅增長4%不到68億元，凈利潤46億元與2013年基本持平。
在遠洋地產四元發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產金融業(yè)務占比也會達到20%。李明對此解釋說，遠洋地產的房地產金融與傳的金融概念有所區(qū)別，并不是說遠洋地產接下來會投資金融行業(yè)，而是利用金融工具和金融方法來拓展房地產業(yè)務。
遠洋地產的金融戰(zhàn)略是，一是利用盛洋投資間接布局海外地產；二是通過SPV基金實現(xiàn)遠洋地產的輕資產戰(zhàn)略。遠洋地產持有盛洋投資69.74%股權。
在去年年底，遠洋地產花39億港元認購盛洋控股發(fā)行的3.13億可換股優(yōu)先股，將持股比例由70.15%升至92.38%，但因有鎖定期，即5年內不會換成股權。一周后，它又將蔚都、光耀集團和盛偉投資等9個項目和北京遠洋裝飾公司，賣給盛洋投資旗下的SPV基金，套現(xiàn)28.24億。
李明表示，這些已經售出的三四線城市項目，遠洋地產會繼續(xù)投入品牌和管理來運營，讓遠洋的資產變輕。“遠洋地產五年內銷售額目標是接近千億，實現(xiàn)這一目標就要通過房地產金融手段，遠洋地產的金融是協(xié)同主業(yè)發(fā)展的業(yè)務，利用房地產金融的手段改善公司的運營質量。”李明說。(來自：騰訊)
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