人依附于事、去組織化、沒(méi)有考核指標(biāo)…在3月30日，“海鷗Ⅳ及2014年業(yè)績(jī)解讀媒體分享會(huì)”上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明攜多位高管與北京媒體長(zhǎng)達(dá)2小時(shí)的對(duì)話中，反復(fù)提及這幾個(gè)關(guān)鍵詞。

　　隨著海鷗Ⅳ正式“落地”，減輕負(fù)重“輕裝上陣”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次踏上新征程，這一次，遠(yuǎn)洋計(jì)劃達(dá)成5年千億目標(biāo)。

　網(wǎng)

　　“海鷗Ⅳ”構(gòu)建四元業(yè)務(wù)格局

　　規(guī)劃5年千億目標(biāo)

　　“房地產(chǎn)告別黃金十年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也必須有所調(diào)整應(yīng)對(duì)變化后的市場(chǎng)。”據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)戰(zhàn)略流程中心總經(jīng)理樊海云介紹，隨著市場(chǎng)變化，遠(yuǎn)洋也將從綜合開(kāi)發(fā)向綜合運(yùn)營(yíng)角色轉(zhuǎn)變。“未來(lái)遠(yuǎn)洋會(huì)以產(chǎn)品營(yíng)造為中心轉(zhuǎn)向以客戶需求為中心，以原有的住宅開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向四元業(yè)務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)。”

　　樊海云表示，在海鷗Ⅳ戰(zhàn)略規(guī)劃中，階段性的戰(zhàn)略主題是效益優(yōu)先，也就是回報(bào)投資者和客戶，其次就是業(yè)務(wù)平衡，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)必須從單一的增量開(kāi)發(fā)為主，轉(zhuǎn)向四元業(yè)務(wù)。

　　四元業(yè)務(wù)的比例為“4321”。其中住宅開(kāi)發(fā)占比40%，以剛需、改善為主；不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)占比30%，包括寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占比20%，主要以資本投資獲利為目標(biāo)，吸引社會(huì)金融資本；客戶服務(wù)業(yè)務(wù)占比10%，包括傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　簡(jiǎn)單理解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“海鷗Ⅳ”新戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)是以“四元業(yè)務(wù)”為依據(jù)進(jìn)行組織劃分，形成業(yè)務(wù)化、扁平化、柔性化的組織系統(tǒng)，建立縱橫共存的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部、決策支持/共享服務(wù)中心，以此應(yīng)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化。“海鷗Ⅳ”以“多元業(yè)務(wù)，平衡發(fā)展”為戰(zhàn)略導(dǎo)向，以“人依附于事”的管理思想為基礎(chǔ)推出“背包人”機(jī)制，更有利于推行業(yè)務(wù)利潤(rùn)中心責(zé)任制，也會(huì)更有效的提升集團(tuán)決策質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)效率。

　　那么，根據(jù)“海鷗Ⅳ”戰(zhàn)略規(guī)劃，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)五年后的銷售額將接近千億怎么實(shí)現(xiàn)？遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，如果依靠單純?cè)黾娱_(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，做100、200個(gè)項(xiàng)目，這樣是不行的。“我們需要通過(guò)房地產(chǎn)金融的手段實(shí)現(xiàn)。所以我們給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)設(shè)置了兩個(gè)條件：第一，你們是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的房地產(chǎn)金融部門，要在集團(tuán)的戰(zhàn)略下協(xié)同主業(yè)發(fā)展；第二，你們要做市場(chǎng)化的部門，你運(yùn)用資本撬動(dòng)業(yè)務(wù)，而不是也建立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司。”這就是說(shuō)，遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)金融的目標(biāo)，就是用房地產(chǎn)金融的手段改善運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，提高運(yùn)營(yíng)效率。

　　去組織化讓人依附于事

　　背包人機(jī)制不設(shè)立考核指標(biāo)

　　“遠(yuǎn)洋人要從心態(tài)上歸零，老老實(shí)實(shí)做小學(xué)生，跟各個(gè)行業(yè)的老大去學(xué)習(xí)然后再去趕超。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，海鷗IV戰(zhàn)略對(duì)遠(yuǎn)洋的文化和機(jī)制的創(chuàng)新，不只是指標(biāo)的創(chuàng)新，更是遠(yuǎn)洋文化的創(chuàng)新。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年對(duì)各部門將不設(shè)立考核指標(biāo)，也不再設(shè)立組織，個(gè)人獎(jiǎng)金和績(jī)效靠自己掙。”李明說(shuō)，海鷗IV戰(zhàn)略就是要讓人依附于事。“既然解決事情是最終目的，那就去掉組織，通過(guò)背包人機(jī)制責(zé)任到人，讓人依附于事。”

　　所謂人依附于事，就是去組織化。李明指出，一個(gè)公司的工作質(zhì)量、工作效率出現(xiàn)問(wèn)題，最大的原因就是組織。具體就是，組織形成往往成了降低效率，推卸責(zé)任的主體，而獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候也是獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)組織，回去再分配。這樣沒(méi)有直接針對(duì)到個(gè)人。因此，要把組織這個(gè)虛化的概念去掉，讓人直接和事情連接起來(lái)，這就叫做人依附于事。而“背包人”，在遠(yuǎn)洋內(nèi)部就是責(zé)任人的意思，就是把責(zé)任背在身上的主要人。

　　李明表示，“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要推行去組織化，推行人依附于事，今年將沒(méi)有考核指標(biāo)，而是考核管理費(fèi)用占銷售的比例多少，把權(quán)利下放給背包人，不讓各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)做一言堂，由此實(shí)現(xiàn)大家共同辦企業(yè)，合伙辦企業(yè)。”

　　遠(yuǎn)洋退出三線市場(chǎng) 主攻一二線城市剛需、改善需求

　　“2014年，遠(yuǎn)洋新增土地儲(chǔ)備700萬(wàn)平米，其中一線城市40%，二線城市60%。同時(shí)，去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售了三四線城市的600萬(wàn)平米的土地。”在談到遠(yuǎn)洋加快土地儲(chǔ)備問(wèn)題時(shí)，李明表示，“遠(yuǎn)洋自去年開(kāi)始，全面退出三線城市，未來(lái)業(yè)務(wù)將集中在一二線城市，尤其將加大在城市核心區(qū)的土地儲(chǔ)備。”

　　在調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的同時(shí)，遠(yuǎn)洋也著力債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減輕負(fù)重“輕裝上陣”。

　　去年7月份和今年1月份，遠(yuǎn)洋先后調(diào)整了內(nèi)外負(fù)債結(jié)構(gòu)，逐漸把人民幣和外幣調(diào)整到各占一半；從期限將負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)調(diào)整到兩年期以上占60%，兩年期以下占40%，來(lái)支持企業(yè)的持續(xù)從容發(fā)展。

　　“剛需主要解決的是基本居住問(wèn)題，近期一兩年仍是市場(chǎng)的主體，但改善性需求無(wú)疑未來(lái)將是市場(chǎng)支撐者。”李明表示，可能兩三年之后，改善性需求會(huì)成為市場(chǎng)主流。“我們還是要集中到城區(qū)里來(lái)，聚焦城市中心地段。在北京的住宅業(yè)務(wù)中，未來(lái)兩三年之后改善性需求將成為主力”。（來(lái)自：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)）

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