核心摘要：眼看著要邁入300億陣營(yíng)的佳兆業(yè)，就這么戲劇性地倒掉了。如今，風(fēng)口漩渦中的佳兆業(yè)等來(lái)了第一波“救世主”——融創(chuàng)和華僑城。地產(chǎn)財(cái)富會(huì)廣泛收集各方資料，剖析佳兆業(yè)的總體資產(chǎn)狀況，以清晰呈現(xiàn)一個(gè)底盤(pán)良好、正處發(fā)展上升期的中型房企面目。

　　眼看著要邁入300億陣營(yíng)的佳兆業(yè)，就這么戲劇性地倒掉了。

　　2014上半年，一切相安無(wú)事時(shí)，佳兆業(yè)還在積極補(bǔ)倉(cāng)，上半年以90億元代價(jià)購(gòu)入16幅地塊，面積約為134萬(wàn)平米，而進(jìn)入2014下半年，混沌之中的佳兆業(yè)在8月份以11億攬下上海青浦地塊后，就鮮在土地市場(chǎng)露面了。

　　如今，風(fēng)口漩渦中的佳兆業(yè)等來(lái)了第一波“救世主”——融創(chuàng)和華僑城。地產(chǎn)財(cái)富會(huì)廣泛收集各方資料，剖析佳兆業(yè)的總體資產(chǎn)狀況，以清晰呈現(xiàn)一個(gè)底盤(pán)良好、正處發(fā)展上升期的中型房企面目。

　　總體來(lái)說(shuō)，截至2014上半年，佳兆業(yè)共有1056億元的總資產(chǎn)，其中凈資產(chǎn)258億元（含94億現(xiàn)金）、總負(fù)債798億；總土地儲(chǔ)備為2360萬(wàn)平米。

　　除融創(chuàng)接手上海四項(xiàng)目

　　佳兆業(yè)長(zhǎng)三角還有240億可售資產(chǎn)

　　2月1日，融創(chuàng)接盤(pán)的佳兆業(yè)上海4個(gè)項(xiàng)目分別為上海香溢雅苑、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、浦東項(xiàng)目、君匯上品四個(gè)項(xiàng)目，可銷(xiāo)售建筑面積合計(jì)37.8萬(wàn)平方米。

　　究竟佳兆業(yè)在上海等長(zhǎng)三角區(qū)域有多少資產(chǎn)？查閱2014年半年報(bào)，佳兆業(yè)在上海、江陰、常州等長(zhǎng)三角洲區(qū)域，擁有包括上述4項(xiàng)目在內(nèi)的21個(gè)項(xiàng)目，總建面約為200萬(wàn)平方米，集團(tuán)總占比為8.6%。去掉轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的37.8萬(wàn)平米，還剩余約160萬(wàn)平米，加之8月份新攬獲的青浦項(xiàng)目，佳兆業(yè)在長(zhǎng)三角區(qū)域共有18個(gè)項(xiàng)目，約為170萬(wàn)平米。

　　在這170萬(wàn)平的18個(gè)項(xiàng)目中，一線(xiàn)城市杭州、上海共約5個(gè)項(xiàng)目；二線(xiàn)城市南京、蘇州為3個(gè)項(xiàng)目；其余三四線(xiàn)城市江陰、常州、太倉(cāng)約為10個(gè)項(xiàng)目。若以一、二、三四線(xiàn)城市均價(jià)分別為3萬(wàn)、1.5萬(wàn)、1萬(wàn)來(lái)估價(jià)，佳兆業(yè)在華東的資產(chǎn)還有240億的可售資產(chǎn)。

　　佳兆業(yè)全國(guó)93個(gè)項(xiàng)目

　　三四線(xiàn)城市占到46個(gè)

　　從深圳舊城改造起家的佳兆業(yè)，在16年的發(fā)展中，已經(jīng)從深圳發(fā)展到全國(guó)29個(gè)城市，93個(gè)項(xiàng)目，其中珠江三角洲占到39.3%，仍為主要陣地；大連、營(yíng)口等環(huán)渤海占到29.8%，為第二重點(diǎn)布局區(qū)域；其余30%分布在成都等西部地區(qū)，武漢等華中地區(qū)，及上海等長(zhǎng)江三角洲區(qū)域。

　　盡管佳兆業(yè)已經(jīng)走出深圳，全國(guó)布局。但是從布局的城市看，93個(gè)項(xiàng)目中，有46個(gè)位于三四線(xiàn)，甚至更偏遠(yuǎn)的區(qū)域。尤其是在第二大陣營(yíng)——環(huán)渤海區(qū)域，基本上都位于葫蘆島、鞍山、本溪、盤(pán)錦這些三四線(xiàn)城市。

　　具體來(lái)說(shuō)，布局的一線(xiàn)城市有：深圳、廣州、上海，項(xiàng)目總共為29個(gè)，其中深圳占到17個(gè)；布局的二線(xiàn)城市為珠海、南京、成都、重慶、大連、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)，項(xiàng)目總共為18個(gè)，其余的為三四線(xiàn)城市，分布在惠州、江陰、葫蘆島、濰坊等城市。

　　全國(guó)12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

　　銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)情況均較好

　　從另一個(gè)維度分析，佳兆業(yè)93個(gè)項(xiàng)目中，共有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，相比之下，這些商業(yè)項(xiàng)目均位于核心城市，具體為在深圳有3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，廣州惠州有3個(gè)，大連有2個(gè)，成都、沈陽(yáng)、大連、上海各1個(gè)。

　　根據(jù)以往報(bào)道，目前佳兆業(yè)的這12個(gè)商業(yè)中心，項(xiàng)目位置和運(yùn)營(yíng)情況均不錯(cuò)，由于項(xiàng)目位置較好，對(duì)于寫(xiě)字樓等高端辦公物業(yè)，佳兆業(yè)走的是銷(xiāo)售模式，根據(jù)CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，總體量為180萬(wàn)平方米的深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，2014年項(xiàng)目以45.4億元的銷(xiāo)售額已占到了集團(tuán)總合約銷(xiāo)售額的19%。

　　此外，除了寫(xiě)字樓物業(yè)外，還形成了以“佳兆業(yè)廣場(chǎng)”為核心品牌的城市商業(yè)綜合體。對(duì)于購(gòu)物中心，佳兆業(yè)采取自持的模式，經(jīng)營(yíng)情況在各地居中等水平，如大連佳兆業(yè)廣場(chǎng)總建面為8萬(wàn)平米，2012年開(kāi)業(yè)，目前年收入為8000萬(wàn)元。

　　舊改包里的“好資產(chǎn)”

　　成也舊改，敗也舊改

　　16年來(lái)，舊城改造業(yè)務(wù)已成為佳兆業(yè)最為重要的發(fā)展戰(zhàn)略之一，其在深圳的大部分項(xiàng)目土地均通過(guò)舊改而獲取。僅在深圳，佳兆業(yè)就有超410萬(wàn)平的舊改項(xiàng)目。而這些舊改項(xiàng)目中，大多為政府支持項(xiàng)目，比如寶吉項(xiàng)目、鹽田整體搬遷項(xiàng)目是直接被列入深圳市政府十二五重大建設(shè)項(xiàng)目。

　　更讓佳兆業(yè)名聲大噪、收獲頗豐的是位于華為科技城核心地段的深圳佳兆業(yè)廣場(chǎng)。華為科技城是此前蔣尊玉最重視的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)政府投入110億、華為投入近200億。而佳兆業(yè)廣場(chǎng)位于科技城的核心地段，總建面為180萬(wàn)平，共有29棟高層樓宇，是深圳至今規(guī)模最大的城市改造項(xiàng)目。

　　正是憑借這些舊改項(xiàng)目，2014年上半年，佳兆業(yè)在深圳以41億的成交金額，超越萬(wàn)科，成為深圳雙料冠軍。今年下半年，佳兆業(yè)在深圳被封的佳兆業(yè)大鵬假日廣場(chǎng)、佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)等樓盤(pán)中，七成以上項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目。

　　截至2014年11月，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、大鵬佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)、佳兆業(yè)悅峰花園等舊改項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額74.28億元，其中，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)38.71億元。

　　此外，根據(jù)佳兆業(yè)2014年半年報(bào)顯示，2014年佳兆業(yè)還有一個(gè)重大舊改項(xiàng)目，即位于東莞的沙田碧海云天花園項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積為23萬(wàn)平米，總建筑面積為52萬(wàn)平米，該項(xiàng)目將建設(shè)成一個(gè)大型住宅綜合體。

　　在珠江三角洲外，這幾年來(lái)，佳兆業(yè)加速在其他區(qū)域補(bǔ)倉(cāng)舊改項(xiàng)目，2013年9月中旬，佳兆業(yè)還以代建代管的方式入主北京長(zhǎng)安街著名爛尾樓“長(zhǎng)安8號(hào)”。盡管只是代建代管，但是佳兆業(yè)選擇長(zhǎng)安街項(xiàng)目，其舊改標(biāo)準(zhǔn)還是清晰可見(jiàn)。(來(lái)自：地產(chǎn)財(cái)富會(huì))

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