在確認(rèn)融創(chuàng)中國(guó)為佳兆業(yè)首個(gè)接盤(pán)者后，佳兆業(yè)隨即迎來(lái)了新一輪的人事變動(dòng)。昨日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，金志剛自2月1日起不再擔(dān)任佳兆業(yè)行政總裁，將留任執(zhí)行董事。

　　事實(shí)上，這已是佳兆業(yè)自去年陷入危局后的第三次重大人事變動(dòng)，此前，佳兆業(yè)董事會(huì)主席郭英成因健康理由辭任公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等職務(wù)；首席財(cái)務(wù)官?gòu)堷櫣庖约凹瘓F(tuán)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席譚禮寧也以個(gè)人事業(yè)為由相繼辭去佳兆業(yè)公司職務(wù)。

　　而且，根據(jù)1月28日的公告，佳兆業(yè)已委聘華利安(中國(guó))有限公司為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)，將協(xié)助佳兆業(yè)審閱及評(píng)估多種方案及制定可達(dá)致各方同意的解決方案的計(jì)劃。這意味著，佳兆業(yè)被收購(gòu)已成為大概率事件，疑問(wèn)也隨之而來(lái)。 

　　為什么是融創(chuàng)？

　　此前，在佳兆業(yè)的分食大戲中，諸多國(guó)內(nèi)龍頭房企都成為“緋聞對(duì)象”，比如萬(wàn)科、中海、融創(chuàng)、華僑城等，如今融創(chuàng)率先亮相，拿下佳兆業(yè)上海項(xiàng)目。外界的疑惑在于，鮮有業(yè)務(wù)來(lái)往的北方房企融創(chuàng)為何成為佳兆業(yè)的選擇？

　　聯(lián)合創(chuàng)投董事長(zhǎng)徐志強(qiáng)認(rèn)為，首先，融創(chuàng)收購(gòu)資金不靈的房企已經(jīng)有先例，首當(dāng)其沖即是2014年的“融綠收購(gòu)案”。盡管交易最終失敗，但融創(chuàng)已然對(duì)這類收購(gòu)抱有信心。佳兆業(yè)在業(yè)務(wù)模式上與綠城有類似之處，比如都偏重于中高端住宅；其次，融創(chuàng)的管理模式和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略符合佳兆業(yè)的現(xiàn)狀，參照此前的綠城，融創(chuàng)高壓式的快周轉(zhuǎn)策略很快幫助綠城的部分項(xiàng)目渡過(guò)難關(guān)，此次佳兆業(yè)上海項(xiàng)目均為待建，在資金面緊張的情況下，時(shí)間就是金錢(qián)。

　　站在融創(chuàng)的角度，為何融創(chuàng)要首先拿下佳兆業(yè)上海項(xiàng)目呢？徐志強(qiáng)分析：“上海一直是融創(chuàng)近幾年重點(diǎn)耕耘的一線城市，除了大本營(yíng)天津外，融創(chuàng)最看重的就是上海市場(chǎng)，此前與綠城聯(lián)營(yíng)的上海融綠就是一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。此外，佳兆業(yè)上海項(xiàng)目不同于深圳、武漢等項(xiàng)目，其項(xiàng)目都沒(méi)有被鎖定，政策風(fēng)險(xiǎn)較小，而同時(shí)利潤(rùn)前景又更大，上海自然會(huì)成為首選。” 

　　為什么沒(méi)有如之前的消息那樣全面收購(gòu)？

　　之前，有消息透露融創(chuàng)將收購(gòu)佳兆業(yè)49.3%股權(quán)全購(gòu)方案。但實(shí)際上融創(chuàng)僅僅是局部收購(gòu)佳兆業(yè)上海區(qū)域部分項(xiàng)目資產(chǎn)。

　　"融創(chuàng)應(yīng)該是考慮過(guò)股權(quán)收購(gòu)，但實(shí)際操作難度非常高。"黃立沖告訴記者，要想真正挽救佳兆業(yè)，首先要確保佳兆業(yè)能夠拿到增量資金用于周轉(zhuǎn)，如果上市公司拿不到錢(qián)，那么下屬的項(xiàng)目同樣沒(méi)有辦法救活。這意味著佳兆業(yè)必須向融創(chuàng)配發(fā)新股以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債等方式募集資金，但對(duì)于一家因負(fù)面因素停牌的上市公司而言，通過(guò)上述方式募集資金相當(dāng)困難。因?yàn)橄愀勐?lián)交所和香港證監(jiān)會(huì)無(wú)法確認(rèn)換股價(jià)或股份配發(fā)價(jià)，對(duì)現(xiàn)有股東是否公平合理，即便雙方達(dá)成共識(shí)也需要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的法律和審批程序。

　　即便最終通過(guò)審批，按照香港證券與期貨實(shí)務(wù)監(jiān)察委員會(huì)頒布的《公司收購(gòu)、合并及股份購(gòu)回守則》，當(dāng)投資者或一致行動(dòng)人因股票購(gòu)買(mǎi)行為導(dǎo)致其持有上市公司投票權(quán)比例由低于30%增加到高于30%時(shí)，需要啟動(dòng)強(qiáng)制要約程序，即對(duì)該上市公司其他股東作出強(qiáng)制要約。

　　黃立沖表示，如果佳兆業(yè)與融創(chuàng)都希望避免要約收購(gòu)，可行的辦法是郭氏家族先向融創(chuàng)出售不多于30%的股權(quán)，然后再向其發(fā)行可轉(zhuǎn)債。一方面，這避免了融創(chuàng)需要面臨要約收購(gòu)的麻煩，以后也可以通過(guò)債轉(zhuǎn)股的方式維持第一大股東的地位；另一方面，通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集到的資金也可用于償還債務(wù)，解除佳兆業(yè)債務(wù)違約的燃眉之急。

　　"但這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是，由于融創(chuàng)與生命人壽都持有29%左右的股權(quán)，可轉(zhuǎn)債能否順利轉(zhuǎn)為股權(quán)也受多重因素影響，因此最終融創(chuàng)能否成為佳兆業(yè)第一大股東仍存在未知數(shù)，這意味著孫宏斌無(wú)法確保對(duì)董事會(huì)的控制權(quán)"，黃立沖表示，但為了化解債務(wù)危機(jī)，融創(chuàng)還必須向佳兆業(yè)持續(xù)借款，在這樣的情況下全力挽救陷入困境的佳兆業(yè)是不理智行為，搞不好會(huì)重犯購(gòu)買(mǎi)綠城的錯(cuò)誤，這也許是孫宏斌最終決定項(xiàng)目收購(gòu)的重要原因之一。

　　融創(chuàng)為什么不選可迅速變現(xiàn)的項(xiàng)目？

　　根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的公告，佳兆業(yè)將向天津騰耀出售上海誠(chéng)灣兆業(yè)項(xiàng)目、上海贏灣兆業(yè)項(xiàng)目各51%的股份，交易款總計(jì)約5.99億元。其中，誠(chéng)灣項(xiàng)目已領(lǐng)預(yù)售許可證，去年底才開(kāi)盤(pán)。贏灣項(xiàng)目在去年8月才取得了施工建設(shè)許可證，僅完成樁基工程。而青灣、榮灣項(xiàng)目皆為尚未拿到施工建設(shè)許可證的項(xiàng)目。

　　來(lái)自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，誠(chéng)灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期共有256套住宅，建設(shè)規(guī)模87096.24平方米，目前已經(jīng)銷售了17套，均價(jià)在15000萬(wàn)元/平方米左右。按照項(xiàng)目總共8.7萬(wàn)平米的規(guī)劃建設(shè)面積，預(yù)計(jì)回款總額為13億元，按51%的股權(quán)計(jì)算，融創(chuàng)的回款額度約6.5億元，但也僅達(dá)到總收購(gòu)款的27.4%。

　　但回顧此前融創(chuàng)在上海的多起收購(gòu)標(biāo)的包括香溢花城、盛世濱江等，均是在售項(xiàng)目。融創(chuàng)完成收購(gòu)后，迅速通過(guò)項(xiàng)目銷售回收了收購(gòu)款。以去年9月收購(gòu)49%股權(quán)的香溢花城為例，收購(gòu)總代價(jià)為5.07億元，在融創(chuàng)接手后短短一個(gè)半月實(shí)現(xiàn)10億元的銷售。融創(chuàng)對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的變現(xiàn)能力要求可見(jiàn)一斑。

　　這次融創(chuàng)并沒(méi)有選擇佳兆業(yè)在上海已經(jīng)取得預(yù)售許可證且馬上可以變現(xiàn)的項(xiàng)目，反而選擇收購(gòu)那些工程進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到可預(yù)售階段，或者絕大部分房源還沒(méi)有銷售的項(xiàng)目。

　　億翰智庫(kù)上市房企研究中心副主任張化東在接受記者采訪時(shí)分析，融創(chuàng)沒(méi)有按慣例選擇可以迅速變現(xiàn)、迅速回籠資金的物業(yè)，極有可能是因?yàn)閾?dān)心在售項(xiàng)目牽扯的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，畢竟佳兆業(yè)現(xiàn)狀不太樂(lè)觀，未售項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，可見(jiàn)孫宏斌的收購(gòu)行為還是比較謹(jǐn)慎。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)后續(xù)或還有兩輪收購(gòu)

　　有業(yè)內(nèi)觀察人士分析認(rèn)為，融創(chuàng)此次收購(gòu)佳兆業(yè)項(xiàng)目公司，意圖很明顯。提振企業(yè)士氣，降低此前退出綠城股權(quán)收購(gòu)案后的各類負(fù)面效應(yīng)。

　　加大對(duì)上海市場(chǎng)的布局。此前融創(chuàng)和綠城就上海融綠公司進(jìn)行了激烈的股權(quán)爭(zhēng)奪，背后就是對(duì)此類上海項(xiàng)目公司和平臺(tái)的認(rèn)可。很顯然，融創(chuàng)似乎失去了和綠城反復(fù)糾纏的耐心，通過(guò)收購(gòu)佳兆業(yè)此類項(xiàng)目，也在暗示其能夠通過(guò)收購(gòu)其他公司股權(quán)來(lái)搭建一個(gè)上海發(fā)展的平臺(tái)。

　　目前融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)或采取三步走的戰(zhàn)略。第一是收購(gòu)有高溢價(jià)水平的項(xiàng)目公司，比如位于上海這樣一類城市的項(xiàng)目。第二是收購(gòu)融創(chuàng)也已布局的相關(guān)城市的項(xiàng)目，這可以使得融創(chuàng)既有業(yè)務(wù)和新購(gòu)入業(yè)務(wù)之間形成一個(gè)協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。第三是適當(dāng)收購(gòu)部分融創(chuàng)沒(méi)有涉及的城市或業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，這能夠讓融創(chuàng)擺脫簡(jiǎn)單拿地的方式，畢竟在單純拿地和進(jìn)軍新市場(chǎng)方面，融創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足。從這幾個(gè)角度看，這只是開(kāi)始，不排除在第一輪收購(gòu)后，會(huì)出現(xiàn)兩輪左右的收購(gòu)計(jì)劃。

　　億翰智庫(kù)上市房企研究中心副主任張化東則進(jìn)一步指出，融創(chuàng)接盤(pán)佳兆業(yè)在上海的項(xiàng)目，不排除是為整體收購(gòu)進(jìn)行鋪墊。融創(chuàng)2014年全年銷售業(yè)績(jī)高達(dá)715億元，但是其布局重點(diǎn)仍然只在北京和上海，借力佳兆業(yè)事件布局華南市場(chǎng)的可能性極大。(來(lái)自：銳理地產(chǎn)網(wǎng))

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